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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Würselen, in der Städteregion Aachen und in der Eifel mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Würselen und der Städteregion Aachen rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Würselen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Würselen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Städteregion Aachen, in der Eifel, im Rheinland sowie in Würselen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Würselen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Würselen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Würselen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Würselen und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Würselen
Wie alle Kommunen der Städteregion Aachen liegt auch Würselen ganz nah an der Grenze zu den Niederlanden und zu Belgien. Das dominante historische Bauwerk von Würselen ist die Ruine der Burg Wilhelmstein. Würselens Einwohner leben auf einer Fläche von 34,39 km², sodass sich eine Bevölkerungsdichte von 1.096 Einwohnern/km² ergibt. Die Stadt besteht aus den drei Stadtteilen Würselen, Bardenberg und Broichweiden.
Immobilienpreise in Würselen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.190 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.085 bis 3.205 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.645 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.110 bis 3.120 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.745 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.415 bis 2.260 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.365 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.650 bis 2.750 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,15 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,80 bis 8,65 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,30 bis 10,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,50 bis 9,75 €/m² Wohnfläche
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen verzeichnete 2014 für baureifes Land in Würselen, das Gewerbeansiedlungen dient, zwischen 50 Euro/m² (z.B. in Broichweiden) und 150 Euro/m² im Stadtteil Würselen.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Würselen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Eifel einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort
>Die Immobiliengutachter sehen in Würselen unter anderem einen gut geeigneten Standort für all diejenigen, die in Aachen arbeiten oder studieren, da der Weg in die große Nachbarstadt nicht weit ist. Tatsächlich war die Zahl der beruflichen Auspendler nach Aachen 2012 mit 7.109 Personen am höchsten. Das geht aus den Berechnungen von IT.NRW hervor, dem Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen. Als Ziele von Pendlern aus Würselen, die anderswo arbeiten, folgten laut IT.NRW hinter Aachen Herzogenrath (760 Personen), Alsdorf (713 Personen) und Eschweiler (599 Personen). Allerdings war in Würselen die Zahl der Einpendler noch ein ganz kleines bisschen stärker als die der Auspendler. Insgesamt standen 12.480 Berufseinpendlern 12.473 Berufsauspendler entgegen. Über 3.000 der Einpendler kamen aus Aachen (3.268), jeweils über 1.500 aus Alsdorf (1.777) und Herzogenrath (1.557). Die Städteregion Aachen hatte im September 2014 eine Arbeitslosenquote von 8,6% (NRW: 8,1%; Gesamtdeutschland: 6,5%).
Für die Freizeit bietet sich in Würselen beispielsweise ein Besuch der Burgruine Burg Wilhelmstein an, wo eine Freilichtbühne und ein Minigolfplatz für Kurzweil sorgen und ein Restaurant Kulinarisches bietet. Als kulturelle Begegnungsstätte dient das Kulturzentrum „Altes Rathaus“. Hier sind die Stadtbücherei, die Jugendkunst- und die Musikschule sowie das Kulturbüro und das Kulturarchiv untergebracht. Spaß im Wasser bietet das Freizeitbad Aquana. Neben einigen Indoor-Becken und Wasserrutschen gibt es auch eine Außenanlage sowie Gastronomie, diverse Saunen, Solarium, Wellness- und Beauty-Anwendungen. Der Naherholung dienen in Würselen auch der Stadtwald und das Wurmtal.
Würselen ist Standort von sechs Grundschulen, einer Realschule und einem Gymnasium sowie eines weiteren Gymnasiums in privater Trägerschaft. Die Studie „Machbarkeitsanalyse und Nutzungskonzept – STUFEN 1 und 2 Development Singer-Areal, Stadt Würselen“ der BBE Handelsberatung bescheinigte der Stadt 2011 knapp 290 Einzelhandelsbetriebe, von denen sich 157 in Würselen-Mitte befanden. Der Würselen Shopping-Guide (Wuerselen-Shopping.de) der ARGE Würselen verzeichnet 96 Shops in Würselen-City sowie 14 im Gewerbepark Aachener Kreuz und jeweils weniger als 14 an anderen Würselener Standorten. Als Innenstadtstandorte des Würselener Einzelhandels lesen die Immobiliensachverständigen in der Neubürger-Info der Stadt die Kaiserstraße, der Markt und der Morlaixplatz ab.
Gewerbestandort
Würselen selbst verweist Gewerbebetriebe auf die Gewerbegebiete Weiweg und Aachener Kreuz, auf das sich noch in der Entwicklungsphase befindende Gewerbegebiet Merzbrück sowie das innerstädtische „Recker“-Gelände. Dem Neubürgerinfo entnhemen die Immobiliengutachter der Stadt, dass Würselen wirtschaftlich ein Standort gesunder Industrien in den Bereichen Lebensmittel, Süßwaren, Textil, Heizungs- und Lüftungsbau, Werkzeugmaschinenbau, Spedition und Möbelvertrieb ist. Als Kaufkraft für den Einzelhandel verzeichnet die IHK Aachen 2014 auf Basis von Zahlen des Unternehmens GfK GeoMarketing in Würselen einen Indexwert von 101,2. Der Umsatz vor Ort erreichte einen Indexwert von 131,6 und die Einzelhandelszentralität lag bei 130. Das alles deutet auf gute Bedingungen für den Einzelhandel in Würselen hin. Die Stadt hat einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 495% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 575% (Stand: Oktober 2014).
Lage und Verkehr
Würselen grenzt an die Großstadt Aachen und ist darüber hinaus umgeben von den Kommunen Herzogenrath, Alsdorf und Eschweiler (alle: Städteregion Aachen). Ein kleiner Berührungspunkt besteht auch zu Stolberg. Die Entfernung von Würselen bis nach Köln beträgt etwa 59,5 Kilometer. Bis nach Bonn sind es ungefähr 68, bis nach Mönchengladbach etwa 47 und bis nach Düsseldorf ungefähr 64 Kilometer. In den Niederlanden liegt Heerlen in etwa 13 und Maastricht in etwa 31,5 Kilometern Entfernung. Die Distanz bis nach Kelmis in Belgien beträgt etwa 14 Kilometer, die bis Lüttich 45,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Würselen beschreibt sich selbst als Stadt, die verkehrsgünstig am Autobahnkreuz Aachen und damit am Schnittpunkt von drei Autobahnen liegt. Gemeint sind die A4, die A44 und die A544, über die sich Ziele wie Köln und Düsseldorf sowie diverse niederländische und belgische Städte schnell erreichen lassen. Der Öffentliche Personennahverkehr in der Stadt wird mit Bussen organisiert, zu denen unter anderem die Stadtbuslinie WÜ1 gehört. Würselen ist Teil des Aachener Verkehrsverbunds (AVV). Die Stadt ist zudem Standort des kleinen Flughafens Aachen-Merzbrück, über den beispielsweise ein Werksverkehr organisiert wird, über den – so die Flughafenleitung – Firmen aus der Region Ziele in ganz Europa „schnell, kostengünstig, individuell und effizient“ anfliegen können. Größere Flughäfen in erreichbarer Nähe sind der Flughafen Maastricht-Aachen-Airport sowie die nochmals größeren Flughäfen Köln-Bonn und Düsseldorf.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Würselen, in der Städteregion Aachen oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
