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In Witten sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Witten und im südlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Witten und im Ennepe-Ruhr-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Witten ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Witten sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Ennepe-Ruhr-Kreis, im Ruhrgebiet sowie in Witten.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Witten neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Witten zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Witten gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Witten und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Witten
Witten ist die nördlichste Kommune des Ennepe-Ruhr-Kreises und befindet sich am Nordwestrand. Die Stadt ist die mit Abstand einwohnerstärkste im Kreis und besteht aus acht Stadtteilen. Die Stadtfläche beträgt 72,37 km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.321 Einwohnern/km². Durch das Stadtgebiet fließt die Ruhr.
Immobilienpreise in Witten
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.170 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.315 bis 2.945 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.975 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.200 bis 4.350 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.550 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.035 bis 2.050 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.725 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.330 bis 3.100 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,25 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 7,40 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,15 bis 9,80 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,65 bis 9,45 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Gewerbemieten 2013/2014 liefert dem Immobiliengutachter das Flächen-Recherchesystem für den Einzelhandel und Dienstleister (FREE). Laut FREE kosteten kleine Ladenlokale in 1a-Lage des Wittener Geschäftskerns 30 Euro/m²/Monat, während für große Ladenlokale in derselben Lage 20 Euro/m²/Monat bezahlt wurden. Als kleine Ladenlokale definiert FREE Räume bis zu einer Größe von 100 m², während Räume ab 100 m² Größe als „groß“ gelten. In 1b-Lage des Geschäftskerns zahlt man für kleine Ladenlokale 15 Euro/m²/Monat und für große Ladenlokale 10 Euro/m²/Monat. Für den Nebenkern gibt es keine Angaben.
Büros mit einfachem Nutzwert schlugen in Witten mit 4 Euro/m²/Monat zu Buche, während Büros mit mittlerem Nutzwert 4,50 Euro/m²/Monat und Büros mit gutem Nutzwert 6 Euro/m²/Monat kosteten. Für Baugrundstücke mit einfachem Nutzwert in Gewerbegebieten zahlte man 50 Euro/m². Für gewerbliche Baugrundstücke mit mittlerem Nutzwert wurden 70 Euro/m² fällig und für gewerbliche Baugrundstücke mit gutem Nutzwert 100 Euro/m².
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Witten.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Sauerland und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Witten
Wir als Immobiliensachverständige für Witten und Umgebung sehen die Nachbarschaft Wittens zu Bochum und Dortmund als einen Vorteil des Wohnorts, da die beiden Städte auch zur Arbeitsplatzversorgung für Wittener beitragen. Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 waren die beiden großen Nachbarn tatsächlich 2011 die wichtigsten Ziele der insgesamt 23.165 beruflichen Auspendler aus Witten.
5.049 Wittener ArbeitnehmerInnen pendelten damals nach Bochum und 4.230 nach Dortmund. 1.582 pendelten nach Hagen, 1.307 nach Wetter /Ruhr) und 1.166 nach Essen. Den beruflichen Auspendlern standen in Witten 20.010 berufliche Einpendler gegenüber. Im Mai 2015 lag die Arbeitslosenquote im Ennepe-Ruhr-Kreis bei 6,8%. NRW kam auf 7,9% und Deutschland auf 6,3%.
Witten bietet trotz der Größe der Stadt und trotz des urbanen Umfelds mit noch größeren Städten in der Nachbarschaft auch eine reizvolle Naturlandschaft. Das gilt insbesondere an der Ruhr, die auf Witten.de als Wassersportparadies für Ruderer, Kanuten und Angler bezeichnet wird. Sie staut sich an der Grenze Wittens zu Hattingen und Wetter zum Kemnader See. Die Region am See bietet sich für Spaziergänger, Jogger, Radler und Skater an. Segeln, Surfen und Tennis sind Sportarten, die auf dem oder am See möglich sind. In der Nähe des Sees befindet sich das Freizeitbad Heveney. Weitere Badeanlagen sind das Freibad Annen sowie die Hallenbäder Annen und Vormholz.
Sehenswerte Bauwerke in Witten sind beispielsweise das ehemalige Rittergut Haus Witten, das heute als städtisches Kulturzentrum mit Szenelokal dient, das Wittener Rathaus mit den Rathaustürmen, Burg Steinhausen und Haus Herbede sowie die Burgruine Hardenstein. Witten ist auch Standort diverser Zeugnisse der Industriekultur, zu denen die Zechenanlagen Nachtigall und Theresia gehören. Wittener Veranstaltungsstätten für kulturelle Veranstaltungen aus Bereichen wie Theater, Konzert, Comedy und Musicalaufführungen sind der Saalbau Witten und das bereits erwähnte Haus Witten mit Konzertsaal, Konferenzraum, Kinosaal und Innenhof.
Die Schullandschaft Wittens besteht aus 17 Grundschulen, zwei Hauptschulen, jeweils drei Realschulen und Gymnasien, zwei Gesamtschulen, zwei Waldorfschulen, zwei Förderschulen und zwei Berufskollegs. Witten ist zudem einer der Standorte der privaten Universität Witten/Herdecke (UWH).
Gewerbestandort
Witten beschreibt sich selbst als traditionsreiche Industriestadt und innovativen Dienstleistungsstandort mit Perspektiven. Die Stadt hat sich zudem zu einem Wissenschafts- und Technologiestandort entwickelt, was „die Stadt für die Ansiedlung von forschungsintensivem Gewerbe attraktiv macht“. Als Immobiliensachverständige für Witten und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt im Ruhrgebiet und nahe der großen Städte Dortmund und Bochum als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Witten lag Anfang 2015 bei 500% und der Hebesatz der Grundsteuer B erreichte 690%.
Laut Daten der IHK Mittleres Ruhrgebiet auf Basis von Zahlen der GfK Marktforschung lag der Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Witten 2013 bei 101,1 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort lag 2013 bei 124,7 und die Einzelhandelszentralität erreichte 123,3. Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Ennepe-Ruhr-Kreises sind Hattingen, Herdecke, Sprockhövel und Wetter Wittens Nachbarn. Außerhalb des Kreises grenzen die großen kreisfreien Städte Bochum und Dortmund an Witten. Als Ruhrgebietsstadt ist Witten nicht weit entfernt von einer ganzen Reihe weiterer großer Städte. So ist Witten nur etwa 22,5 Kilometer von Essen und etwa 20,5 Kilometer von Recklinghausen entfernt. Duisburg als eine der am weitesten von Witten entfernten Ruhrgebietsstädte befindet sich knapp 40 Kilometer entfernt (alle Angaben: Luftlinie). Wuppertal, die größte Stadt des Bergischen Landes, ist 24 Kilometer von Witten entfernt. Auch die anderen Städte des Bergischen Landes befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Bis Düsseldorf sind es ungefähr 45,5 Kilometer und bis nach Köln etwa 61 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Witten bietet Anschlüsse an die Autobahnen A43 (Witten-Heven, Witten-Herbede), A44 (Witten-Zentrum, Witten-Stockum, Witten-Annen) und A45 (Witten-Stockum). Anschluss ans deutsche Schienennetz hat man am Wittener Hauptbahnhof. Hier halten diverse Regional-Express-Züge und Regionalbahnen, die Witten beispielsweise mit Aachen, Dortmund, Essen, Hagen, Mönchengladbach, Siegen und Wuppertal verbinden. Zusätzlich hält die S-Bahn-Linie S5 am Wittener Hauptbahnhof. Sie verbindet Witten mit Städten wie Dortmund und Hagen und hält auch am Bahnhof Witten-Annen-Nord. Witten gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Der Wittener Bahnhof und die Haltestelle „Wendeschleife Am Hang“ sind zwei Wittener Haltestellen, die von mehreren Bussen angefahren werden. Für Flugreisen bieten sich von Witten aus die Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Witten oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
