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In Werl sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Werl und in Südwestfalen in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Werl und im Kreis Soest rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Wallfahrtsstadt Werl ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Werl sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Soest, zwischen Ruhrgebiet und Sauerland sowie in Werl.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Werl neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Werl zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Werl gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Werl und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Werl
Werl ist eine Stadt am Westrand des Kreises Soest. Sie besteht aus zehn Ortsteilen auf einer Fläche von 76,35 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 394 Einwohner/km². Werl ist ein Wallfahrtsort. Das dafür verantwortliche „wundertätige“ Marienbild konnte man zunächst in der Alten Wallfahrtskirche sehen. Es befindet sich heute in der neuen Wallfahrtsbasilika.
Immobilienpreise in Werl
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.495 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 890 bis 2.095 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.465 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.070 bis 2.840 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.360 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 625 bis 2.195 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.435 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.245 bis 2.630 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,90 bis 6,85 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,65 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,20 bis 8,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,70 bis 8,00 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für die Gewerbemiete in Werl bietet den Immobiliensachverständigen der Gewerbliche Mietpreisspiegel 2011/2012 der IHK Arnsberg. Demnach liegt der Mittelwert für Ladenlokale in sehr guter und guter Lage von Werl bei 11,2 Euro/m²/Monat, während man für Ladenlokale in einfacher Lage 5,8 Euro/m²/Monat zahlt. Für Büroflächen werden 6,2 Euro/m²/Monat und für Hallen- und Produktionsflächen 3,76 Euro/m²/Monat fällig. Auch das sind Mittelwerte.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Werl.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Werl
Wir als Immobiliensachverständige für Werl und Umgebung sehen den landschaftlichen Reiz der Umgebung Werls, das am Rand von Sauerland, Münsterland und Ruhrgebiet liegt, als einen Vorteil des Wohnorts. Bekannte Bauwerke sind die bereits erwähnte Alte Wallfahrtskirche und die neue Wallfahrtsbasilika. Sehenswert sind daneben auch die historische Altstadt Werls und die Schlossruine.
Das Kulturleben in der Stadt spielt sich unter anderem in der Stadthalle mit Programm aus Bereichen wie Theater, Konzert und Kleinkunst sowie im Kultur- & Eventzentrum Werler Bahnhof ab. Die prominenteste Einkaufsmöglichkeit Werls ist die Fußgängerzone Walburgis- und Steinerstraße mit vielen Geschäften. Schwimm- und Badefreunde können in Werl das Freizeitbad Werl besuchen.
Zahlen zu den Pendler-Bewegungen nach Werl und aus Werl liefert die Statistik des Landesbetriebs IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen) aus 2012. Laut Statistik gab es 2011 insgesamt 6.604 berufliche EinpendlerInnen und 8.208 berufliche AuspendlerInnen in Werl. 1.104 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Soest, 958 nach Werl, 947 nach Hamm, 752 nach Dortmund und 565 nach Arnsberg. Der Kreis Soest hatte im August 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,1%. NRW kam auf 8% und Deutschland auf 6,4%.
Die Schullandschaft Werls besteht aus sechs Grundschulen, einer Sekundarschule, einer städtischen katholischen Bekenntnishauptschule, der Städtischen Realschule sowie dem Städtischen Marien-Gymnasium. Zusätzlich gibt es die Private Ursulinenrealschule und das Private Ursulinengymnasium sowie drei Förderschulen auf dem Stadtgebiet.
Gewerbestandort
Als Immobiliengutachter für Werl und Umgebung sehen wir die hervorragende Verkehrsanbindung Werls sowie die Nähe zum Ruhrgebiet als Vorteile des Wirtschaftsstandorts. Die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung bezeichnet Werl unter anderem als vollfunktionsfähiges Mittelzentrum mit rund 32.000 Einwohnern sowie als leistungsfähigen Gesundheitsstandort mit dem Mariannenhospital, der Bördeklinik, Ärzten, Therapeuten und Apotheken. Die Stadt zeichnet sich laut Wirtschaftsförderung zudem durch ihre Nähe zu den Fachhochschulen in Soest, Hamm und Dortmund sowie zur Uni Dortmund aus und ist Standort bedeutender Produktions- und Logistikunternehmen.
Laut Daten der IHK Arnsberg auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in Werl 2014 etwas unter dem Indexwert von 100, während die Umsatzkennziffer und die Einzelhandelszentralität jeweils deutlich über 100 lagen. Werl zog also Kaufkraft aus dem Umland an. Der Gewerbesteuer-Hebesatz von Werl liegt 2015 bei 437%, während der Hebesatz der Grundsteuer B auf 800% kommt.
Lage und Verkehr
Werl grenzt innerhalb des Kreises Soest an die Kommunen Ense, Soest, Welver und Wickede. Daneben sind Unna aus dem gleichnamigen Kreis sowie die kreisfreie Stadt Hamm Nachbarn Werls. Werl ist nur etwa 31,50 Kilometer von Dortmund, 49 Kilometer von Bochum und 63 Kilometer von Essen entfernt. Münster liegt knapp 50 Kilometer und Bielefeld etwa 67,5 Kilometer weit weg. Bis nach Paderborn sind es von Werl aus ungefähr 60,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Werl ist sehr gut ans deutsche Autobahnnetz angebunden. Auf dem Stadtgebiet gibt es die Autobahnauffahrten Werl-Nord, Werl-Zentrum und Wickede, die auf die Autobahn A445 führen. Sie kreuzt am Autobahnkreuz Werl die A44 und am Autobahnkreuz Hamm die A2. Die Autobahnauffahrt Werl-Süd führt direkt auf die A44 von Aachen bis Hessisch-Lichtenau. Bundesstraßen auf dem Stadtgebiet sind die B1, die B63 und die B516. Auf dem Stadtgebiet von Werl befinden sich der Bahnhof Werl und der Haltepunkt Werl-Westönne, an denen die Regionalbahn RB59 hält. Sie fährt von Dortmund bis Soest. Werl ist Teil der Verkehrsgemeinschaft Ruhr-Lippe. Wer von Werl aus eine Flugreise plant, kann einen der Flughäfen Paderborn-Lippstadt und Dortmund ansteuern.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Werl oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
