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In Welver sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Welver und in Südwestfalen in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Welver und im Kreis Soest rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Welver ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Welver sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Soest, zwischen Ruhrgebiet und Sauerland sowie in Welver.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Welver neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Welver zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Welver gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Welver und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Welver
Welver ist eine Gemeinde am Westrand des Kreises Soest. 21 Ortsteile verteilen sich hier auf einer Gesamtfläche von 85,62 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 141 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Welver
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.400 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 795 bis 2.050 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.140 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.100 bis 2.270 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.380 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 710 bis 1.700 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.090 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.550 bis 2.350 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,40 bis 6,20 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 6,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,90 bis 7,30 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 5,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,80 bis 7,10 €/m² Wohnfläche
Laut Gewerblichem Mietpreisspiegel 2011/2012 der IHK Arnsberg zahlt man für Ladenlokale in Welver eine Miete von 6,1 Euro/m²/Monat. Büroflächen schlagen mit 5,9 Euro/m²/Monat und Lager- und Produktionshallen mit 3,1 Euro/m²/Monat zu Buche (alle Angaben zu Gewerbemieten: Mittelwerte).
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Welver.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Welver
Als Immobiliengutachter für Welver und Umgebung sehen wir die Gemeinde unter anderem als guten Wohnort für diejenigen, die in Hamm arbeiten, dort aber nicht unbedingt wohnen möchten oder können. Tatsächlich fahren viele der beruflichen AuspendlerInnen aus Welver zur Arbeit nach Hamm. Laut Statistik des Landesbetriebs IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen) aus 2012 hatten 2011 insgesamt 1.198 der 4.902 Welver AuspendlerInnen Hamm als Ziel. 1.078 fuhren nach Soest, 551 nach Werl und 235 nach Dortmund. Den beruflichen AuspendlerInnen standen 2012 in Welver 876 berufliche EinpendlerInnen gegenüber. Im August 2015 erreichte die Arbeitslosenquote des Kreis Soest 6,1%. In NRW kam sie im selben Monat auf 8% und in Deutschland auf 6,4%.
Welver bietet seinen Einwohnern zum Schwimmen unter anderem das Lehrschwimmbecken an der Grundschule, das nicht nur den Schülerinnen und Schülern zur Verfügung steht. Weitere Sportstätten sind etwa das Sport- und Freizeitzentrum Welver und diverse kleinere Sportplätze. Zudem gibt es in der Gemeinde einen Jugendtreff in der Bördehalle und den mobilen Jugendtreff „Clou 3″. Orte für Kultur-Veranstaltungen sowie Museen in Welver sind das Freilichtmuseum Loh-Hof sowie die Heimathäuser Welver und Vellinghausen.
Auf dem Gemeindegebiet von Welver gibt es drei Grundschulen (eine davon: Ganztagsgrundschule) sowie eine Ganztagshauptschule. Zur Deckung der Nachfrage an Versorgungsgütern und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristigen Bedarfs verweist Welver auf eine „eine homogene Struktur im Bereich des Handels, Handwerks und Gewerbes“.
Gewerbestandort
Als Immobiliensachverständige für Welver und Umgebung sehen wir die Nachbarschaft Welvers zu Hamm sowie die relative Nähe zu Ruhrgebietsstädten wie Dortmund und Bochum als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. „Durch die Ausweisung diverser Gewerbegebietsflächen wurde dem Bedarf an der Erweiterung bestehender, sowie der Ansiedlung neuer Betriebe Rechnung getragen“, heißt es auf der Website von Welver.
Welver hat laut Daten der IHK Arnsberg auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing einen Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft von knapp unter 100. Dagegen liegen der Indexwert für den Einzelhandelsumsatz vor Ort sowie die Einzelhandelszentralität bei Werten deutlich unter 100. Kaufkraft fließt also ins Umland ab. Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Welver liegt 2015 bei 450% und der Hebesatz der Grundsteuer B erreicht 595%.
Lage und Verkehr
Lippetal, Soest und Werl sind innerhalb des Kreises Soest Nachbarn von Welver. Zusätzlich grenzt die kreisfreie Stadt Hamm an die Gemeinde. Welver liegt etwa 44,5 Kilometer von Münster entfernt. Gütersloh befindet sich etwa 44 Kilometer und Bielefeld ungefähr 60 Kilometer weit weg. Bis nach Dortmund sind es von Welver aus etwa 36 Kilometer, bis nach Bochum etwa 53,5 Kilometer und bis Hagen ca. 44 Kilometer. Paderborn ist ungefähr 56 Kilometer weit weg (alle Angaben: Luftlinie).
In der Nähe von Welver befinden sich die Auffahrten „Hamm-Rhynern“ und „Hamm-Uentrop“ auf die Autobahn A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin an der polnischen Grenze) sowie die Auffahrt „Soest“ auf die A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau) und die Auffahrt „Werl-Sönnern“ auf die A445 (Dreieck Hamm bis Dreieck Neheim). Einen Anschluss ans deutsche Schienennetz bieten die Bahnhöfe in Soest und Hamm. In Soest hält anderem Anschluss der Regionalexpress RFE1 von Aachen bis Paderborn. Von Hamm aus fahren IC- Und ICE-Züge beispielsweise nach Basel, Berlin, Leipzig und München. Welver gehört beim ÖPNV zur Verkehrsgemeinschaft Ruhr-Lippe. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn-Lippstadt und Dortmund.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Welver oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
