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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Viersen, im Kreis Viersen, im Ruhrgebiet sowie am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Viersen und im Kreis Viersen rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Viersen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Viersen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Viersen, im Ruhrgebiet und am Niederrhein sowie in Viersen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Viersen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Viersen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Viersen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Viersen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Viersen
Viersen ist die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises und liegt an dessen Südrand. Durch das 91,1 km² große Stadtgebiet fließt der Rhein. Viersen besteht aus vier Stadtbezirken und die Bevölkerungsdichte liegt bei 822 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Viersen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.825 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.050 bis 2.620 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.645 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.160 bis 3.230 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.395 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 910 bis 1.985 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.690 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.430 bis 2.905 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 7,50 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,80 bis 10,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,70 bis 8,30 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für die Gewerbemieten in Viersen gibt für Immobiliengutachter der Mietspiegel auf der Website der IHK Mittlerer Niederrhein an. Ihm zufolge zahlt man für bis zu etwa 100 m² große Ladenlokale in 1a-Lage Viersens eine Miete von 20 bis 40 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale in derselben Lage 15 bis 28 Euro/m²/Monat fällig sind. In 1b-Lage der Stadt kostet die Miete für bis zu ca. 100 m² große Ladenlokale 7 bis 16 Euro/m²/Monat und für größere Ladenlokale 5 bis 14 Euro/m²/Monat. In Viersener Nebenlagen werden 4 bis 8 Euro/m²/Monat fällig.
In Zentrumslage kosten Büros mit hohem Standard eine Miete von 8,50 bis 11 Euro/m²/Monat. Büros mit mittlerem Standard schlagen hier mit 6 bis 8 Euro/m²/Monat zu Buche und Büros mit niedrigem Standard mit 4 bis 6 Euro/m²/Monat. In Viersener Stadtrandlagen werden für Büros mit hohem Standard 8 bis 10 Euro/m²/Monat fällig, während Büros mit mittlerem Standard 5 bis 6 Euro/m²/Monat und Büros mit niedrigem Standard 3 bis 5 Euro/m²/Monat kosten. Komfortable Hallenflächen schlagen mit 3,50 bis 5,50 Euro/m²/Monat zu Buche. Normale Hallenflächen kosten dagegen 2,50 bis 3,50 Euro/m²/Monat und einfache Hallenflächen zwischen 1,50 und 2,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Viersen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Niederrhein und Großraum Düsseldorf einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Viersen
Als Immobiliensachverständige für Viersen und Umgebung sehen wir die Lage als einen Vorteil des Wohnortes. Sowohl der Nachbar Mönchengladbach als auch das ebenfalls nahegelegene Krefeld spielen für die Arbeitsplatzversorgung der Viersener eine bedeutende Rolle. Insgesamt gesehen hat Viersen mit 18.625 beruflichen Einpendlern etwas mehr Ein- als Auspendler, deren Zahl bei 18.119 lag (Stand: 2011). Das geht aus Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 hervor. Tatsächlich pendelten damals 4.781 der Viersener Auspendler nach Mönchengladbach. 2.219 pendelten nach Düsseldorf, 1.605 nach Krefeld und 1.024 nach Nettetal. Die Arbeitslosenquote im Kreis Viersen lag im April 2015 bei 7%. Zum Vergleich: NRW kam im selben Monat auf 8,1% und Deutschland auf 6,5%.
Ein Veranstaltungsort fürs Kulturleben in der Stadt ist die Festhalle mit Veranstaltungen aus Bereichen wie Klassik und Rock sowie Tanz und Theater. Schwimmbänder in Viersen sind die beiden Hallenbäder Stadtbad Viersen und Familienbad Ransberg. Es gibt auf Stadtgebiet zudem einen BMX-Dirt-Park, eine Skaterbahn und viele weitere Sportanlagen. Die Schullandschaft Viersens besteht aus zwölf Grundschulen, zwei Gesamtschulen, einer Hauptschule, zwei Realschulen, drei Gymnasien, sechs Förderschulen, einer Primus-Schule sowie aus dem Berufskolleg Viersen des Kreises.
Gewerbestandort
Viersen.de verweist auf die Nähe der Stadt zu Düsseldorf, Roermond, Venlo und zum Ruhrgebiet; auch wir als Immobiliengutachter für Viersen und Umgebung sehen darin einen Lagevorteil von Viersen. Die Stadt hat 2015 einen Gewerbesteuer-Hebesatz und einen Hebesatz der Grundsteuer B von jeweils 450%. Relevante Daten für den Einzelhandel liefert die IHK Mittlerer Niederrhein auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing (Stand: 2014). Laut dieser Zahlen hatte Viersen 2014 eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner von 100,1 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort hatte einen Indexwert von 104,5 und die Einzelhandelszentralität lag bei 104, 3. Viersen zog also Kaufkraft aus dem Umland an.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Kreises Viersen grenzt die Stadt an die Kommunen Schwalmtal, Nettetal, Grefrath, Tönisvorst und Willich. Zusätzlich ist die Stadt Mönchengladbach ein Nachbar. Viersen befindet sich etwa 29 Kilometer vom niederländischen Roermond entfernt. Krefeld ist etwa 14 Kilometer und Duisburg ungefähr 32 Kilometer weit weg. Die nordrhein-westfälische Hauptstadt Düsseldorf befindet sich in 26,5 Kilometern und Köln, die einwohnerstärkste NRW-Stadt, in 52,5 Kilometern Entfernung.
Viersen wirbt für sich selbst mit einer hervorragenden Anbindung an die Autobahnen A44, A52 und A61, wobei man die letztgenannte Autobahn über die Autobahnauffahrt Viersen erreicht. Die Stadt ist über den Bahnhof Viersen ans deutsche Schienennetz angeschlossen und ermöglicht auch schnelle Zugfahrten in die Niederlande. So hält etwa der von Venlo bis nach Hamm (Westfalen) fahrende Maas-Wupper-Express in Viersen. Ebenfalls in Viersen halten der Rhein-Hellweg-Express von Hamm (Westfalen) bis nach Mönchengladbach sowie der Rhein-Niers-Express mit den beiden Zuglinien „Aachen-Duisburg“ und „Mönchengladbach-Wesel“.
Im ÖPNV gehört Viersen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt des Busverkehrs in der Stadt ist der Busbahnhof, an dem unter anderem der Schnellbus SB87 von Viersen nach Nettetal hält. Für Flugreisen bieten sich Anfahrten zu den Flughäfen Weeze oder Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Viersen oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
