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Wir sind als Immobiliengutachter auch im Kölner Stadtteil Nippes mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Köln Nippes rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist Köln Nippes ein spannender Ortsbereich der Domstadt. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtteils Nippes sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Köln, im Rheinland sowie in Köln Nippes.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Nippes neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Köln Nippes zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Ortsbereich von Nippes gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Köln Nippes und im nordlichen Innenstadtbereich von Köln um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Nippes
Der Stadtbezirk Nippes ist die Nummer 5 der Kölner Stadtbezirke und besteht aus den sieben Stadtteilen Nippes, Mauenheim, Riehl, Weidenpesch, Longerich, Niehl und Bilderstöckchen. Der Stadtbezirk ist unter anderem Standort des Kölner Zoos sowie der Kölner Flora, des Niehler Hafens und der Pferderennbahn in Köln Weidenpesch. Von Köln-Riehl aus, fährt zudem die Rheinseilbahn auf die andere Rheinseite zum Rheinpark im Stadtbezirk Mülheim. Wirtschaftlich bedeutend ist beispielsweise der Standort Köln-Niehl der Fordwerke. Der Stadtbezirk Nippes befindet sich auf der linken Rheinseite.
Immobilienpreise in Köln Nippes
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 4.240 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.950 bis 5.300 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.165 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.050 bis 4.050 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 4.025 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.980 bis 5.260 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 4.740 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 4.405 bis 5.270 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 11,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,50 bis 15,00 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 14,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 12,55 bis 16,35 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,15 bis 11,85 €/m² Wohnfläche
Daten und Fakten
Alle folgenden Zahlen wurden in den „Kölner Stadtteilinformationen – Zahlen 2012“ veröffentlicht. Im Stadtbezirk Nippes leben 113.945 Menschen auf einer Fläche von 31,75 km². Das ergibt eine Bevölkerungsdichte von 3.589 Einwohner pro km². Die Bevölkerungsdichte ist damit deutlich höher als der durchschnittliche Wert des gesamten Stadtgebiets (2.578 Einwohner pro km²). Die im Stadtbezirk Nippes lebenden Menschen sind durchschnittlich 42,3 Jahre alt. Das Durchschnittsalter in Köln liegt dagegen bei 41,9 Jahren. Die im Durchschnitt jüngste Bevölkerung hat der Stadtteil Köln-Nippes (40,3 Jahre), die älteste der Stadtteil Riehl mit 48,7 Jahren. Die Haushaltsgröße liegt im Stadtbezirk Nippes bei 1,87, was exakt dem Durchschnitt für ganz Köln entspricht.
Freizeit und Einkauf
Museen und Theater
Im Stadtbezirk Köln-Nippes befindet sich das Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerk Köln-Nippes, auf dem unter anderem der „Rheinische Industriebahn Museum Köln e.V.“ seinen Standort hat. Der Verein besitzt diverse historische Loks, die er auch Nichtvereins-Mitgliedern an bestimmten Terminen zeigt. Das soziale und kulturelle Leben im Stadtteil Nippes wird unter anderem vom Bürgerverein „Für Nippes e.V.“ realisiert. In Köln-Weidenpesch befindet sich das Feuerwehrmuseum.
Bauwerke
Zu den sehenswerten Bauwerken auf dem Bezirksgebiet gehören die Kirche Alt St. Katharina in Köln-Niehl, die auch „Niehler Dömchen“ genannt wird, sowie die Kirche St. Marien in Köln-Nippes. Ebenfalls sehenswert ist das Colonia-Haus in Köln-Riehl, das jedoch nicht besichtigt werden kann. Bis 1976 war das Haus mit 147 Metern das höchste Haus in Deutschland.
Rock, Pop, Musik und Nachtleben
Ein in Köln relativ bekannter Club ist die Kantine an der Neusser Landstraße. Eine Kölner Traditionskneipe, die auch außerhalb des Stadtbezirks gut bekannt ist, ist die Gaststätte „Em Golde Kappes“ in Köln-Nippes. Nicht ganz so traditionsreich, aber dennoch beliebt sind Gaststätten bzw. Clubs wie der Halli-Galli-Club, Zum Denkmal, Eigenheim und Heimathirsch (allesamt in Köln-Nippes).
Grünflächen, Sport und Bäder
Mit einem Erholungsflächenanteil von 14,8 Prozent liegt der Stadtbezirk Nippes über dem Kölner Durchschnitt von 10,6 Prozent. Im Stadtteil Bilderstöckchen befinden sich der Blücherpark mit See und Biergarten und Nippes bietet Grünflächen wie das „Nippeser Tälchen“ und der „Johannes-Giesberts-Park“. Weitere Grünflächen im Stadtbezirk sind die Riehler Aue am Rheinufer sowie der Weidenpescher Park mit der Galopprennbahn und dem Stadion Weidenpescher Park. Das Stadion war früher ein bedeutendes Fußballstadion. Es hat mittlerweile aber auch für den Kölner Fußball keine große Bedeutung mehr. Freizeit-Möglichkeiten bieten im Gebiet des Stadtbezirks natürlich auch der Kölner Zoo sowie die Flora in Köln-Riehl.
Andere Angebote
Zum kulturellen und sozialen Angebot im Stadtbezirk Nippes gehören das Bürgerzentrum Nippes, die Volkshochschule sowie die Stadtteilbibliothek im Stadtteil Nippes.
Einkauf
Eine Einkaufsmeile im Stadtbezirk ist die Neusser Straße, die sich unter anderem durch den Stadtteil Nippes zieht. Auch in Köln-Riehl gibt es diverse Geschäfte: in der Stammheimer Straße.
Arbeit und Bildung
Zur wirtschaftlich relevanten Logistik in Köln gehört der Niehler Hafen als größter der Kölner Rheinhäfen. Köln-Niehl ist ein bekannter Industriestandort Kölns. Das größte Unternehmen sind hier die Ford-Werke. Weitere Betriebe in Köln-Niehl sind unter anderem die Druckerei Bauer und der Verlag M. DuMont Schauberg, der wichtige lokale Zeitungen herausbringt. Ebenfalls in Köln-Niehl liegt der 100 Hektar große Industriepark Köln-Nord. Die Schullandschaft im Stadtbezirk Nippes besteht aus 15 Grundschulen, drei Förder- und drei Hauptschulen, zwei Realschulen, einer Gesamtschule und drei Gymnasien. Die Arbeitslosenquote des Stadtbezirks Nippes lag Ende 2012 bei 7,6 Prozent im Vergleich zu neun Prozent (Durchschnitt von ganz Köln).
Lage und Verkehr
Nachbarbezirke Kölns sind die Stadtbezirke Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt und Mülheim. Nah am Stadtbezirk Nippes liegt auf der anderen Seite des Rheins der Leverkusener Stadtteil Wiesdorf. Durch das Gebiet des Stadtbezirks führen die Straßenbahnlinien 12 (Merkenich bis Zollstock-Südfriedhof), 13 (Holweide-Vischeringstraße bis Sülzgürtel) und 15 (Chorweiler bis Ubierring), 16 (Niehl, Sebastianstraße bis Bonn / Bad Godesberg), 18 (Thielenbruch bis Bonn). Zudem liegen auf dem Gebiet des Stadtbezirks Nippes die S-Bahn-Stationen Nippes, Geldernstraße/Parkgürtel und Köln-Longerich. Darüber hinaus fahren diverse Buslinien durch den Stadtbezirk.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Köln Nippes oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
