Seiteninhalt
In Schwerte sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Schwerte und im Raum Dortmund in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Schwerte und im Kreis Unna rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Schwerte ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Schwerte sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Unna, im Ruhrgebiet sowie in Schwerte.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Schwerte neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Schwerte zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Schwerte gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Schwerte und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Schwerte
Schwerte ist eine mittlere kreisangehörige Stadt. Sie ist die südlichste Kommune des Kreises Unna und liegt zugleich am Westrand des Kreises. Die Stadtfläche beträgt 56,23 km² und die Bevölkerungsdichte erreicht 822 Einwohner/km². Schwerte trägt auch den Beinamen Hansestadt. Durch das Stadtgebiet fließt die Ruhr.
Immobilienpreise in Schwerte
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.930 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.280 bis 2.615 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.580 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.070 bis 2.970 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.310 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 925 bis 1.850 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.885 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.650 bis 3.170 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,90 bis 7,40 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,85 bis 11,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,05 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,50 bis 7,80 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für Gewerbemieten in Schwerte liefert den Immobiliengutachtern der Gewerbemietpreisspiegel 2014/2015 der IHK zu Dortmund auf Basis von Daten des Unternehmens Immobilien Scout. Laut Mietpreisspiegel zahlt man für Ladenlokale im Zentrum von Schwerte 8 bis 16 Euro/m²/Monat. In Schwerte Ost-Geisecke und Schwerte-Westhofen kosten Ladenlokale dagegen jeweils 5 bis 7,50 Euro/m²/Monat und außerhalb der Kerngebiete werden 7,50 bis 8,50 Euro/m²/Monat fällig.
Praxis- und Büroflächen kosten im Zentrum von Schwerte 5 bis 8 Euro/m²/Monat, in Schwerte Ost-Geisecke 5 bis 6,50 Euro/m²/Monat und außerhalb der Kerngebiete 5 bis 7 Euro/m²/Monat. Für Hallen- und Produktionsflächen zahlt man außerhalb der Kerngebiete 3,50 bis 5,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Schwerte.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Schwerte
Wir als Immobiliensachverständige für Schwerte und Umgebung sehen die Stadt Schwerte unter anderem als potenziellen Wohnort für all diejenigen, die in Dortmund arbeiten. Schwerte selbst verweist in seinem Stadtporträt auf „die waldreiche Umgebung und das schöne Ruhrtal mit seinen Rad- und Wanderwegen“-
Tatsächlich pendelten laut Landesbetrieb Information und Technik NRW (NRW.IT) 2011 insgesamt 4.554 Schwerter ArbeitnehmerInnen nach Dortmund und machten Dortmund damit zum beliebtesten Ziel der Schwerter Auspendler. Es folgten Hagen und Iserlohn mit 1.867 beziehungsweise 949 Auspendlern aus der Stadt. Insgesamt gab es in Schwerte 8.489 berufliche Einpendler und 13.112 Auspendler. Die Arbeitslosenquote im gesamten Kreis Unna lag im Juli 2015 bei 9,1%. NRW kam auf 8,1% und Deutschland auf 6,3%.
Schwerte ist ein Ort mit reizvollen Zeugnissen der Industriekultur, zu denen unter anderem der Bahnhof Schwerte und die alte Pumpstation „Rohrmeisterei“ gehören. Sie dient heute als Kulturzentrum, in dem unter anderem Theater, Musik und Kabarett geboten werden. Ein kulturelles Highlight in Schwerte ist darüber hinaus das Welttheater der Straße als einer der „größten Schauplätze für internationales Straßentheater in Europa“. Sehenswert ist in Schwerte neben den Zeugnissen der Industriekultur die historische Altstadt mit dem Rathaus aus dem Jahr 1547 und vielen kleinen Gassen. Schwerte bietet seinen Einwohnern neben sieben Grundschulen jeweils eine Förder-, eine Haupt-, und eine Gesamtschule sowie zwei Realschulen und zwei Gymnasien.
Gewerbestandort
Wie bei allen Kommunen des Kreises Unna sehen wir als Immobiliengutachter für Schwerte und Umgebung natürlich auch bei Schwerte einen Lagevorteil. Die Stadt befindet sich in einem großen Ballungsraum mit vielen Ruhrgebietsstädten in gut erreichbarer Nähe und auch Regionen wie das Münsterland und das Bergische Land sind nicht weit entfernt. Die Wirtschaftsförderung Schwerte verweist speziell auf „eine ausgezeichnete Anbindung an die benachbarte Technologie- und Hochschullandschaft“ mit mehr als 20 Fachhochschulen und Universitäten im Umkreis von 50 Kilometern.
Nach wie vor spielt die Eisen- und Metallverarbeitung eine Rolle im Schwerter Wirtschaftsleben. Viel bedeutender für die Arbeitsplatzversorgung in der Stadt ist mittlerweile jedoch das Dienstleistungsgewerbe. Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Schwerte erreicht 2015 einen Wert von bei 480% und der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt 730%. Der Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt laut Broschüre „Wirtschaftsdaten 2015“ der IHK zu Dortmund über dem Referenzwert von 100 für ganz Deutschland.
Lage und Verkehr
Schwerte grenzt im Kreis Unna nur an die Gemeinde Holzwickede. Weitere Nachbarn außerhalb des Kreisgebiets sind Dortmund und Hagen sowie Iserlohn (Märkischer Kreis). Schwerte befindet sich ungefähr 25 Kilometer von Bochum und etwa 38,5 Kilometer von Essen entfernt. Wuppertal im Bergischen Land liegt in einer Entfernung von knapp 48 Kilometern, während sich Münster ungefähr 58,5 Kilometer entfernt befindet. Bis in die Landeshauptstadt Düsseldorf sind es von Schwerte aus 67 Kilometer und Köln liegt knapp 70 Kilometer in südöstlicher Richtung.
Schwerte besitzt Auffahrten auf die A1 (Schwerte) und die A45 (Schwerte-Ergste), die sich im Westhofener Kreuz treffen. Außerdem führt ein Teilstück der Bundesstraße B236 über das Stadtgebiet. Anschluss ans deutsche Schienennetz bieten die Bahnhöfe Schwerte und Schwerte-Ergste. Züge fahren von Schwerte beispielsweise nach Dortmund, Hamm, Iserlohn und Kassel. Im ÖPNV ist die Stadt ein Teil der Verkehrsgemeinschaft Ruhr-Lippe. Busse verbinden nicht nur die Stadtteile miteinander, sondern fahren auch in Städte der Umgebung wie Dortmund, Hagen und Unna. Für Flugreisen bietet sich eine Anreise zum nahegelegenen Flughafen Dortmund an. Weitere Flugangebote gibt es am weiter entfernten, aber größeren Flughafen Düsseldorf.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Schwerte oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
