Sachverständige für Immobilienbewertung im Regierungsbezirk Köln

Sachverständige für marktkonforme Wertermittlung von Immobilien im Ballungsraum Köln / Bonn.

Immobilienmarkt im Regierungsbezirk Köln (Makrostandort) Ende 2010 hatte der Regierungsbezirk Köln knapp 4.4 Millionen Einwohner. Seine Fläche liegt bei 7364,47 km², was eine Bevölkerungsdichte von 596 Einwohnern pro km² ergibt. Im Bezirk existieren acht Kreise, vier kreisfreie Städte und 95 Gemeinden. Die vier kreisfreien Städte sind Köln (Verwaltungssitz), Aachen, Bonn und Leverkusen. Nachbarn des Regierungsbezirks Köln sind die Regierungsbezirke Arnsberg und Düsseldorf sowie das Bundesland Rheinland-Pfalz und die beiden Länder Niederlande und Belgien. Mit dem Kreis Heinsberg gehört der westlichste Kreis Deutschlands zum Regierungsbezirk Köln.

Wir sind in unserem Sachverständigenbüro

Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte des Regierungsbezirks Köln und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.

Für uns Immobiliensachverständige ist der Region Regierungsbezirk Köln eine spannende Region. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten innerhalb des Regierungsbezirks Köln sehr genau.

Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.

Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Region Regierungsbezirk Köln.

Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall im Regierungsbezirk Köln neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in NRW ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage im Regierungsbezirk Köln zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in der Region Regierungsbezirk Köln gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:

Immobilienverkauf

Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]

Gerichtliche Auseinandersetzungen

Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]

Berufsbetreuung und Betreuung

Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]

Immobilieninvestments

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]

Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]

Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]

Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]

Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung im Regierungsbezirk Köln und in Nordrhein-Westfalen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Landschaften der Region

Zu den Landschaften im Regierungsbezirk Köln gehören unter anderem Regionen am Mittel- und am Niederrhein wie das Rheinland, Teile des Bergischen Lands sowie Mittelgebirge wie das Siebengebirge und die Eifel. Laut Website Naturschutzinformationen-NRW.de des Landesamts für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen ist das größte Naturschutzgebiet (NSG) im Regierungsbezirk das NSG Siebengebirge mit 4.270,39 Hektar. Zwischen 2.000 und 3.000 Hektar groß sind die Naturschutzgebiete NSG Wahner Heide im Rhein-Sieg-Kreis, NSG Zweifaller und Rotter Wald und NSG Kottenforst. Zum Gebiet des Regierungsbezirks gehört auch der etwa 110 km² große Nationalpark Eifel, in dem laut Angaben des Nationalparkforstamtes Eifel „Wildkatzen, Schwarzstörche und über 1.800 weitere bedrohte Tier- und Pflanzenarten“ leben. Bedeutende Flüsse auf dem Bezirksgebiet sind neben dem Rhein unter anderem Rur und Sieg. Der höchste Berg ist der Weiße Stein mit 693 Metern Höhe, der teils im Kreis Euskirchen und teils auf belgischem Landesgebiet liegt.

Die Kreise und kreisfreien Städte im Regierungsbezirk Köln

Neben der Millionenstadt Köln befinden sich die ebenfalls kreisfreien Städte Aachen, Bonn und Leverkusen im Regierungsbezirk Köln.

• Aachen: Die Stadt liegt im Dreiländereck Deutschland-Belgien-Niederlande und ist berühmt für den Aachener Dom, der zum Weltkulturerbe gehört, sowie als Stadt von Karl dem Großen und des Karlspreises, der für Verdienste rund um die Europäische Einheit vergeben wird.
• Bonn: Die ehemalige Bundeshauptstadt am Rhein hat den weitgehenden Wegzug der Bundesregierung nach Berlin recht gut verkraftet. Sie ist heute unter anderem Standort internationaler NGO. Bonn gilt als eine der ältesten Städte Deutschlands. Zu den bekanntesten in Bonn geborenen Prominenten zählt der Komponist Ludwig van Beethoven.
• Leverkusen: Leverkusen ist noch immer vor allem als Standort von Bayer bekannt. Unter anderem die Leverkusener Jazztage und der Fußballclub Bayer Leverkusen beweisen jedoch, dass Leverkusen mehr kann als „nur“ Chemie. Eine historische Sehenswürdigkeit ist Schloss Morsbroich, in dem sich das Städtische Museum für moderne Kunst befindet.

Neben den kreisfreien Städten gibt es folgende Kreise im Regierungsbezirk Köln:

• Städteregion Aachen: Sie ist ein Sonderfall unter den Kreisen im Regierungsbezirk, da sie aus der kreisfreien Stadt Aachen und den Städten und Gemeinden besteht, die früher den Landkreis Aachen gebildet haben. Die Städteregion grenzt sowohl an Belgien wie an die Niederlande und gehört teils zur Niederrheinischen Bucht und teils zur Eifel.
• Kreis Düren: Der Kreis Düren gehört zum Rheinland und teils zum Nationalpark Eifel. Die mit Abstand einwohnerstärkste Stadt ist die Kreisstadt Düren, zu dessen Kulturlandschaft das Leopold-Hoesch-Museum sowie Schloss Burgau gehören.
• Kreis Euskirchen: Tief im Südwesten von NRW mit Grenzen zu Rheinland-Pfalz und Belgien liegt der Kreis Euskirchen. Bekannt ist hier unter anderem das Radioteleskop Effelsberg, eins der größten Radioteleskope weltweit.
• Kreis Heinsberg: Im westlichsten Kreis Deutschlands befindet sich mit Selfkant auch die westlichste Stadt des Landes. Heinsberg und Erkelenz sind mit jeweils über 40.000 Einwohnern die größten Städte auf Kreisgebiet.
• Oberbergischer Kreis: Der zur Region Bergisches Land gehörende Kreis ist bekannt für seine sogenannten Bunte Kerken sowie für die Mühlen und Talsperren auf Kreisgebiet. Die größte Stadt ist die Kreisstadt Gummersbach.
• Rhein-Erft-Kreis: Der Rhein-Erft-Kreis mit der Kreisstadt Bergheim grenzt an Köln und über die Stadt Wesseling auch an den Rhein. Mit den Schlössern Augustusburg und Falkenlust in Brühl liegt ein UNESCO Weltkulturerbe auf dem Kreisgebiet.
• Rhein-Sieg-Kreis: Mit über 580.000 Einwohnern auf einer Fläche von 1.153,2 km² zählt der Kreis, der die Stadt Bonn fast komplett umrahmt, zu den einwohnerstärksten Deutschlands. Siegburg ist die Kreisstadt. Auf dem Kreisgebiet liegt der berühmte Drachenfels.
• Rheinisch-Bergischer Kreis: Der Rheinisch-Bergische Kreis hat unter anderem Köln und Leverkusen als Nachbarn und gilt als Verbindungsglied zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land. Die mit Abstand größte Stadt und Kreisstadt ist Bergisch-Gladbach.

In den südlich an den Kölner Regierungsbezirk und an das Bundesland Nordrhein-Westfalen angrenzenden Landkreisen von Rheinland-Pfalz sowie der kreisfreien Stadt Koblenz: Vulkaneifel, Ahrweiler, Cochem-Zell, Mayern-Koblenz, Neuwied, Westerwaldkreis und Altenkirchen sind wir ebenfalls aktiv.

Verkehr

Zu den wichtigsten Autobahnen auf dem Gebiet des Regierungsbezirks Köln gehören die Nord-Südwest-Verbindung A1, die A3, die sich in Deutschland von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze zieht, sowie die A4, die – mit Unterbrechung – von West (niederländische Grenze) bis Ost (polnische Grenze) führt. Die größten Bahnhöfe des Regierungsbezirks liegen in den kreisfreien Städten. Vor allem ist damit natürlich der Kölner Hauptbahnhof gemeint. Aber auch von Bonn und Aachen aus existieren Zugverbindungen in viele deutsche und mehrere internationale Städte. So fahren Züge von Bonn aus beispielsweise nach Wien und Basel und von Aachen aus geht es beispielsweise nach Brüssel und Paris.

Der größte Flughafen im Regierungsbezirk ist der Flughafen Köln-Bonn mit etwas über neun Millionen Passagieren pro Jahr (Stand: 2012). Gut erreichbar ist von vielen Regionen des Regierungsbezirks aus auch der Flughafen Düsseldorf. Insbesondere in der Region rund um Aachen hat darüber hinaus der Maastricht-Aachen-Airport einige Bedeutung. Im öffentlichen Nahverkehr teilt sich der Regierungsbezirk überwiegend in die Bereiche des Aachener Verkehrsverbundes (AVV) sowie des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg (VRS).

Daten und Fakten

Laut Regierung des Regierungsbezirks Köln leben etwa 40 Prozent der Einwohner im Bezirk in den vier kreisfreien Städten. Zugleich stehen die vier kreisfreien Städte für gut 9,9 Prozent aller Einwohner Nordrhein-Westfalens. Die Broschüre mit Strukturdaten 2013 für den Regierungsbezirk Köln gibt an, dass die Bevölkerung des Bezirks bis 2030 um zwei Prozent ansteigt. Basis dieser Information sind Prognosen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW). Die Unterschiede in den verschiedenen Regionen des Regierungsbezirks sind allerdings immens. Für Köln und Bonn wird ein Plus jenseits der 10-Prozent-Marke erwartet, während etwa im Rheinisch-Bergischen-Kreis eher mit einem Minus (um 5 Prozent) gerechnet wird.

Bedeutende Sehenswürdigkeiten und Freizeit

Die bekanntesten Sehenswürdigkeiten in der Region Köln sind die beiden Dome in Köln und Aachen, die beide zum UNESCO Weltkulturerbe zählen. Aber auch der Altenberger Dom in Odenthal-Altenberg (Rheinisch-Bergischer Kreis) zieht zahlreiche Besucher an. Eine Besonderheit im Oberbergischen Kreis sind die sogenannten Bunten Kerken mit ihren Wand- und Deckenverzierungen aus dem Mittelalter. Die bedeutendsten Schlossbauten sind die bereits erwähnten Schlösser Augustusburg und Falkenlust in Brühl (Rhein-Erft-Kreis), die ebenfalls Teil des UNSECO Welterbes sind. Daneben existiert eine Reihe weiterer reizvoller Burgen und Burgruinen. Exemplarisch genannt werden können hier die Monschauer und die Stolberger Burg in der Städteregion Aachen.

Der Regierungsbezirk Köln bietet daneben einige Zeugnisse des ehemaligen deutschen Westwalls, den die Nationalsozialisten im Zweiten Weltkrieg errichten ließen. Mit Seen wie der Urft-, der Olef- und der Dhünntalsperre sowie dem Rurstausee bietet der Regierungsbezirk viele Möglichkeiten für naturnahe Erholung. Auch natürliche Attraktionen wie der Drachenfels und waldreiche Landschaften wie die im Oberbergischen Kreis sind beliebte Ausflugsziele. Je näher man nach Westen kommt, desto eher rücken auch Ziele in den Niederlanden und Belgien in den Vordergrund. Ein bedeutender deutscher Freizeitpark auf dem Gebiet des Regierungsbezirks ist das Phantasialand in Brühl bei Köln.

Bildung und Wirtschaft
Der Regierungsbezirk Köln verweist im Internet selbst auf seine zentrale großräumige Lage. Ein günstiger Standort im europäischen Wettbewerb ist er darüber hinaus laut Aussage der Bezirksregierung aufgrund:

• der erheblichen Entwicklungsdynamik des Raumes,
• der Stellung der Oberzentren Aachen, Bonn und Köln sowie ihres Umlandes als Teil der europäischen Metropolregion.

Im Westen gehören Teile des Regierungsbezirks Köln zur grenzübergreifenden Euregio Maas-Rhein mit enger Anbindung an Teile Belgiens und der Niederlande. Teilweise spielt der Braunkohletagebau in Regionen des Bezirks noch immer eine nicht unbedeutende Rolle.

Die Hochschullandschaft im Regierungsbezirk ist geprägt von den Hochschulen in Aachen, Bonn und Köln, vor allem von der Universität zu Köln, der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn und der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule Aachen (RWTH). Von den zahlreichen Forschungseinrichtungen auf dem Gebiet des Regierungsbezirks greifen wir hier nur das Forschungszentrum Jülich (ehemals Kernforschungsanlage Jülich) als eins der größten europäischen Forschungszentren heraus.

Immobilienmärkte

Die Unterschiede bei Immobilienpreisen in den Kreisen, Städten und Gemeinden im Regierungsbezirk Köln sind teils so groß, dass allgemeine Angaben nur bedingt sinnvoll sind. Die Immobiliengutachter werden hier deshalb nur Zahlen aus den LEG Wohnungsmarktreports NRW 2013 für die Wohnungsmieten in Städten und Gemeinden des Regierungsbezirks Köln vorstellen. Laut dieser Reports ergaben sich für die Wohnungskaltmiete pro Monat und Quadratmeter folgende Beträge:

• Stadt Aachen: 5,74 – 8,86 Euro/m²/Monat,
• Stadt Bonn: 6,81 – 10,83 Euro/m²/Monat,
• Kreis Düren: 4,89 – 5,78 Euro/m²/Monat,
• Kreis Euskirchen: 4,31 – 6,29 Euro/m²/Monat,
• Kreis Heinsberg: 5,20 – 5,63 Euro/m²/Monat,
• Stadt Köln: 7,02 – 12,06 Euro/m²/Monat,
• Stadt Leverkusen: 6,05 – 7,45 Euro/m²/Monat,
• Oberbergischer Kreis: 4,81 – 5,82 Euro/m²/Monat,
• Rhein-Erft-Kreis: 5,45 – 8,00 Euro/m²/Monat,
• Rhein-Sieg-Kreis: 5,00 – 7,14 Euro/m²/Monat,
• Rheinisch-Bergischer-Kreis: 5,95 – 7,81 Euro/m²/Monat,

Daten zur Städteregion Aachen fehlen.

Dietmar Neugebauer & Matthias Kirchner

Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.