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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Ratingen, im Kreis Mettmann im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Ratingen und im Kreis Mettmann rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Ratingen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Ratingen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Mettmann, im Rheinland sowie in Ratingen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Ratingen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Ratingen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Ratingen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Ratingen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Ratingen
Ratingen ist mit über 85.000 Einwohnern die einwohnerstärkste Stadt des Kreises Mettmann. Sie liegt weit im Nordwesten des Kreises und besteht aus sechs Gemeindebezirken mit zehn Stadtteilen auf einer Fläche von 88,74 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 973 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Ratingen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 3.250 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.370 bis 4.250 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.880 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.990 bis 4.990 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.270 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.600 bis 3.000 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 4.030 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.400 bis 4.650 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 8,65 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,15 bis 10,20 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 11,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,40 bis 13,60 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,85 bis 12,45 €/m² Wohnfläche
Der regioGuide der IHK zu Düsseldorf liefert Zahlen zur Gewerbemiete in Ratingen. Laut regioGuide kosten bis zu etwa 100m² große Ladenlokale in Ratinger 1a-Lage zwischen 25 und 50 Euro/m²/Monat. Für größere Ladenlokale in dieser Lage werden zwischen 18 und 40 Euro/m²/Monat fällig. In Ratinger 1b-Lagen zahlt man für Ladenlokale zwischen 6 und 18 Euro/m²/Monat.
Büros mit einfacher Ausstattung kosten in Hauptlage zwischen 6 und 9 Euro/m²/Monat. In derselben Lage kosten Büros mittlerer Ausstattung zwischen 8 und 10 und mit hohem Ausstattungsniveau 9 bis 13 Euro/m²/Monat. In Ratinger Stadtrandlage zahlt man sehr ähnliche Preise.
Lager- und Produktionsflächen mit einfacher Ausstattung mietet man in Ratingen für 3 bis 4 Euro/m²/Monat. Bei mittlerer Ausstattung kommen Kaltmietkosten 3,50 bis 5 Euro/m²/Monat auf den Mieter zu, während bei hohem Ausstattungsstandard 4 bis 6 Euro/m²/Monat fällig sind.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Ratingen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Ratingen
Wir als Immobiliengutachter für Ratingen und Umgebung sehen Ratingen als idealen Wohnort für diejenigen, die in einer recht grünen Stadt in einer urban geprägten Region wohnen möchten. Große Städte wie Düsseldorf, Duisburg und Essen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Zugleich gehört Ratingen zum sogenannten „neanderland“, wie das Kreisgebiet des Kreises Mettmann auch genannt wird, und wird auf Neanderland.de auch als grünes Herz der Region bezeichnet.
Ein Freizeitgelände auf dem Ratinger Stadtgebiet ist das Areal rund um den Blauen See mit Einrichtungen wie Bootsverleih, Erlebniswelt, Märchenzoo und einer Naturbühne, auf der Theater und Konzerte stattfinden. Veranstaltungshallen in Ratingen sind das Stadttheater, das Freizeithaus West und die DumeklemmerHalle (Stadthalle Ratingen). Badespaß bieten in der Stadt das Allwetterbad in Ratingen-Lintorf sowie das Angerbad in Ratingen-Mitte. Die größte Freiluft-Sportstätte ist das Stadion am Rande der historischen Innenstadt.
Sehenswert sind in Ratingen beispielsweise der Ratinger Marktplatz mit der Basilika St. Peter und Paul und schönen Stadthäusern, das detailgetreu restaurierte Ensemble von Cromford, der ersten mechanischen Baumwollspinnerei auf dem europäischen Kontinent, die Wasserburg Haus im Haus und Haus (Schloss) Linnep.
Trotz seiner vielen großen Nachbarn ist Ratingen eine Stadt mit mehr beruflichen Ein- als Auspendlern. 2011 standen laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 insgesamt 31.321 Einpendler 26.364 Auspendlern gegenüber. Mit Abstand die meisten Ratinger Auspendler pendelten nach Düsseldorf (13.213) Weitere häufige Ziele von Ratinger Auspendlern waren Essen (1.678), Duisburg (1.042) und Köln (709). Der Kreis Mettmann hatte im Februar 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,9%. Nordrhein-Westfalen kam auf 8,3% und Deutschland auf 6,9%
Ratingens Schullandschaft bietet laut Angaben auf Ratingen.de 30 Schulen und alle Schulformen von der Grundschule über die Gesamtschule bis zum Gymnasium.
Gewerbestandort
Die IHK zu Düsseldorf beschreibt Ratingen als einen Ort, in dem 75% der angesiedelten Firmen Handels- und Dienstleistungsunternehmen sind, wobei die IT-Branche „mit rund 20 Prozent der Beschäftigten“ den Schwerpunkt bildet. Als Experten der Immobilienbewertung für Ratingen und Umgebung sehen wir die im Vergleich zu den größeren Nachbarn geringen Steuerhebesätze als einen Standortvorteil Ratingens. Der Hebesatz der Grundsteuer B lag in Ratingen 2014 ebenso wie der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 400%. Dadurch kommt die Stadt beispielsweise als Ausweichstandort für Unternehmen infrage, die ursprünglich nach Duisburg, Essen oder Düsseldorf ziehen wollten.
Laut regioGuide der IHK Düsseldorf auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing hatte Ratingen 2014 eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 122,40 (Deutschland: 100). Der Umsatz vor Ort erreichte die Indexzahl 109,65, während die Zentralitätskennziffer bei 90 lag. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Ratingen grenzt an die nordrhein-westfälische Hauptstadt Düsseldorf sowie an die Ruhrgebietsstädte Duisburg, Mülheim an der Ruhr und Essen. Innerhalb des Kreisgebiets sind Heiligenhaus, Wülfrath und Mettmann Nachbarn Ratingens. Ratingen befindet sich etwa 21,5 Kilometer von Wuppertal entfernt. Die niederrheinische Stadt Krefeld liegt in etwa 20 Kilometern Entfernung und Köln, die einwohnerstärkste Stadt in NRW, ist ungefähr 40 Kilometer entfernt.
Ratingen bietet raschen Zugang zu den Autobahnen A3, die von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze führt, A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau), A52 (Niederkrüchten bis Marl) und A524 (Duisburg bis Autobahndreieck Breitscheid). Eine Anbindung ans deutsche Schienennetz bieten die S-Bahnhöfe Ratingen-Ost und Hösel, an denen die Essen und Köln miteinander verbindende S-Bahn-Linie S6 hält.
Kurz hinter Ratingens Stadtgrenze befindet sich der „Fernbahnhof Düsseldorf-Flughafen“. Das zeugt, dass auch der internationale Flughafen Düsseldorf nicht sehr weit entfernt ist. Im ÖPNV gehört Ratingen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ratingen Mitte und Ratingen Ost sind zwei der Bus-Knotenpunkte im Stadtgebiet.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Ratingen, im Kreis Mettmann oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
