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In Oberhausen sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Oberhausen und im Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Oberhausen und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die westliche Ruhrgebiets-Großstadt Oberhausen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Oberhausen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Oberhausen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Oberhausen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Oberhausen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Oberhausen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Oberhausen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Oberhausen
Oberhausen liegt im westlichen Ruhrgebiet und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Stadt besteht aus drei Stadtbezirken mit 26 Stadtteilen. Mit dem Stadtentwicklungsprojekt „Neue Mitte Oberhausen“ hat Oberhausen ein Umstrukturierungsprojekt realisiert, das als ein Beispiel erfolgreicher wirtschaftlicher Neuorientierung im Ruhrgebiet gilt. Die Stadtfläche Oberhausens beträgt 77,01km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 2.712 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Düsseldorf hat eine Bevölkerungsdichte von 2.754 Einwohnern/km², Köln kommt auf 2.553 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Oberhausen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.040 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.300 bis 2.760 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.540 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.250 bis 2.930 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.210 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 670 bis 1.830 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.630 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.260 bis 3.045 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 7,30 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,00 bis 10,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,30 bis 9,80 €/m² Wohnfläche
Die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ der IHK zu Essen lieferte den Immobiliengutachtern auf Basis von Zahlen des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Region West, Werte für die durchschnittlichen Ladenmieten in Oberhausen.
In den letzten Jahren zahlte man demnach im Geschäftskern von Oberhausen in 1a-Lage für bis zu etwa 60 m² große Ladenlokale eine durchschnittliche Miete von 35 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale ab etwa 100 m² im Durchschnitt 22,50 Euro/m²/Monat fällig wurden. In 1b-Lage des Geschäftskerns kosteten kleinere Ladenlokale 16,50 Euro/m²/Monat und größere 8 Euro/m²/Monat. In 1a-Lage des Nebenkerns wurden für kleinere Ladenlokale im Durchschnitt 9 Euro/m²/Monat und für größere 8 Euro/m²/Monat fällig. Kleinere Ladenlokale in 1b-Lage des Nebenkerns kosteten 6 und größere 5 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Oberhausen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Oberhausen
Wir als Immobiliensachverständige für Oberhausen und Umgebung sehen die Neue Mitte Oberhausen als einen Attraktivitätsgewinn für die Stadt, der Oberhausen auch als Wohnort reizvoller macht. Einrichtungen wie das Einkaufs- und Freizeitparadies CentrO, Gasometer, König-Pilsener ARENA oder SEA LIFE Aquarium und das Familienbad AQUApark haben die Lebensqualität in der Stadt erhöht.
Hobby-Skipper können in Oberhausen die Heinz-Schleußer-Marina am CentrO und den Hafen Oberhausen e.V. nutzen. Mit Tree2Tree befindet sich in Oberhausen zudem einer der größten Hochseilgärten Europas. Red Golf Oberhausen bietet Golfern Übungseinrichtungen sowie eine 9-Loch- und eine 6-Loch-Anlage. Naherholung ist im Revierpark Vonderort möglich, der auf Oberhausen.de als „ein grünes, familienfreundliches Naherholungsparadies mit großem Freizeitangebot auf 32 Hektar“ beschrieben wird.
Bäder in Oberhausen sind der bereits erwähnte AQUApark Oberhausen als erstes Bergbau-Erlebnisbad der Welt sowie das Freizeitbad Strekrade, das Hallenbad Oberhausen und das Badeareal im Revierpark Vonderort mit Sauna-Landschaft, Frei- und Wellenbad. Für Nachtschwärmer empfiehlt Oberhausen.de die Restaurant- und Flaniermeile vor dem CentrO „mit 20 völlig verschiedenen gastronomischen Angeboten“, die Disco Turbinenhalle sowie Kneipen und Restaurants zwischen Altmarkt, Marktstraße, Elsässer Straße und Friedensplatz.
Der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) veröffentlichte 2012 für Oberhausen eine Zahl von 43.319 beruflichen Einpendlern und 48.672 beruflichen Auspendlern. 9.736 der Auspendler arbeiteten in Duisburg, 8.152 in Essen, 7.029 in Mülheim an der Ruhr, 4.545 in Düsseldorf und 2.744 in Bottrop. Oberhausen hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 11,9%, während NRW im selben Monat auf 8,2% und Deutschland auf 6,8% kam.
Einkaufsmöglichkeiten bietet in Oberhausen neben dem Einkaufs- und Freizeitparadies CentrO unter anderem das BERO Einkaufszentrum mit 45.000 m² Verkaufsfläche. Die Schullandschaft Oberhausens besteht laut städtischer Website aus 61 Schulen in städtischer Trägerschaft, zu denen neun Gemeinschaftsgrundschulen, sieben katholische Grundschulen sowie drei Gemeinschaftshauptschulen, eine katholische Hauptschule, sechs Förderschulen, drei Realschulen, fünf Gymnasien, vier Gesamtschulen und drei Berufskollegs gehören.
Gewerbestandort
Große Bedeutung für die Umstrukturierung in der Oberhausener Wirtschaft hatte die Eröffnung des CentrO in der „Neuen Mitte Oberhausen“ im September 1996. Laut Oberhausen.de verzeichnet das CentrO mittlerweile jährlich etwa 23 Millionen Gäste und lässt die „Neue Mitte Oberhausen“ zu einem der zentralen Kristallisationspunkte für den Tourismus-Standort Ruhrgebiet wachsen. Auch wir als Immobiliensachverständige für Oberhausen und Umgebung sehen die Stadt bei ihrer wirtschaftlichem Neuorientierung bereits weit vorangekommen. Als Zukunftsprojekte nannte die städtische Website die Gewerbegebiete „Vestische Straße / Zum Steigerhaus“ und den Business-Park Neue Mitte Oberhausen.
Der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2014 in Oberhausen bei 590%, der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 520%. Wie sehr sich Oberhausen im Handel zu einem Käufermagneten entwickelt hat, zeigt die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ der IHK zu Essen auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing.
Laut Broschüre lag die Zentralitätskennziffer für Mülheim an der Ruhr 2014 bei einem Wert von 148,1 (Deutschland: 100), was deutlich höher als die Zentralitätskennziffern von Essen (118,3) und von Mülheim an der Ruhr (118´9,3) gewesen ist. Der POS-Umsatz pro Einwohner vor Ort lag 2014 bei einem Wert von 6.841 Euro und damit ebenfalls über den Werten von Essen und Mülheim an der Ruhr und auch über dem Durchschnittswert für Deutschland. Die Kaufkraft für den Einzelhandel erreichte indes nur den Wert 91,2 und war niedriger als in den beiden Vergleichsstädten.
Lage und Verkehr
Oberhausen grenzt an die großen kreisfreien Städte Duisburg, Mülheim an der Ruhr, Essen und Bottrop. Daneben grenzt auch Dinslaken aus dem Kreis Wesel an Oberhausen. Oberhausen ist knapp 28 Kilometer von Düsseldorf, 26 Kilometer von Krefeld in der Niederrhein-Region und knapp 31 Kilometer von Wuppertal im Bergischen Land entfernt. Die niederländische Stadt Venlo befindet sich in etwa 49 und Köln in etwa 59 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Die Wirtschaftsförderung Oberhausen verweist auf 16 Autobahnanschlüsse in und rund um Oberhausen. Sie bieten Anschluss an die Autobahnen A2, A3 und A40. Der Hauptbahnhof Oberhausen verbindet die Stadt im Schienenfernverkehr beispielsweise mit Amsterdam, Frankfurt am Main, Konstanz, Luxemburg, München und Norddeich Mole, während im Regionalverkehr Ziele wie Bonn, Düsseldorf und Köln angesteuert werden. Neben dem Hauptbahnhof gibt es die Oberhausener Bahnhöfe Sterkrade, Holten und Osterfeld Süd.
Im ÖPNV gehört Oberhausen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Der Hauptbahnhof und der Bahnhof Sterkrade sind auch Knotenpunkte des Busverkehrs. Städtischer Akteur im ÖPNV ist die STOAG. „Rund 125 moderne Busse und sechs Straßenbahnen ermöglichen einen attraktiven öffentlichen Nahverkehr“, heißt es auf der Website Oberhausen.de.
Durch Oberhausen fließt ein Teilstück des Rhein-Herne-Kanals. Private Boote können auf ihm beispielsweise die Marina Oberhausen ansteuern. Für Flugreisen steuern Oberhausener am besten den Flughafen Düsseldorf an. Für Charter- und Geschäftsflüge eignet sich auch der Flughafen Essen/Mülheim.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Oberhausen, im Ruhrgebiet oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
