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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Niederkrüchten, im Kreis Viersen, im Ruhrgebiet sowie am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Niederkrüchten und im Kreis Viersen rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Niederkrüchten ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Niederkrüchten sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Viersen, im Ruhrgebiet und am Niederrhein sowie in Niederkrüchten.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Niederkrüchten neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Niederkrüchten zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Niederkrüchten gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Niederkrüchten und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Niederkrüchten
Niederkrüchten ist die südwestlichste Kommune im Kreis Viersen. Aufgrund ihrer Lage im internationalen Naturpark Maas-Schwalm-Nette nennt sie sich auch „Naherholungsgemeinde“. Niederkrüchten besteht aus vier Ortsteilen auf einer Fläche von 67,07 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 224 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Niederkrüchten
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.950 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.230 bis 2.730 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.720 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.130 bis 3.150 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.225 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 795 bis 1.670 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.080 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.650 bis 2.390 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,25 bis 7,50 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,90 bis 9,30 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,00 bis 10,85 €/m² Wohnfläche
Bei der IHK Mittlerer Niederrhein lesen die Immobiliengutachter ab, dass die Miete für Ladenlokale 2015 in Niederkrüchten zwischen 5 und 8 Euro/m²/Monat liegt. Büros mit hohem Standard kosten dort 7,50 bis 8,50 Euro/m²/Monat, Büros mit mittlerem Standard 6,50 bis 7,50 Euro/m²/Monat und Büros mit niedrigem Standard zwischen 4 und 6 Euro/m²/Monat. Für komfortable Hallenflächen zahlt man in Niederkrüchten 3 bis 3,50 Euro/m²/Monat, während normale Hallenflächen Kosten in Höhe von 2 bis 2,50 Euro/m²/Monat und einfache Hallenflächen in Höhe von 1 bis 2 Euro/m²/Monat verursachen.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Niederkrüchten.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Niederrhein und Großraum Düsseldorf einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Niederkrüchten
Wir als Immobiliensachverständige für Niederkrüchten und Umgebung sehen die reizvolle Landschaft des Naturparks Maas-Schwalm-Nette als einen Vorteil des Wohnorts. Die Gemeinde beschreibt sich selbst als „Herzstück des Internationalen Naturparks“ und verweisen auf 2.800 Hektar Waldgebiete, 467 Hektar Naturschutzgebiete sowie diverse Gewässer und Seen, die die Hauptorte Niederkrüchten und Elmpt umgeben. Explizit genannt werden beispielsweise das Naturschutz- und Naturerlebnisgebiet „Elmpter Bruch“ sowie die Naturschutzgebiete „Lüsekamp“ und“Boschbeektal“. Naherholungsorte sind auch die Seen Venekotensee und Hariksee.
In Niederkrüchten gibt es sowohl ein Hallen- als auch ein Freibad, daneben unter anderem „Reiterhöfe und Reithallen sowie Tennis- und Minigolfanlagen“. Veranstaltungen für Kulturfreunde sind in der Gemeinde etwa die Niederkrüchtener Musikabende“ sowie „Mondbärchens Kinderkonzerte“. Es gibt zwei Grundschulen und eine Realschule. Wer das Abitur anstrebt, wird auf das Gymnasium St. Wolfhelm in Schwalmtal sowie auf die Gesamtschule in Brüggen verwiesen.
Laut Informationen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 insgesamt 1.910 berufliche Einpendler und 5.334 berufliche Auspendler in Niederkrüchten. 1.077 dieser Auspendler pendelten damals nach Mönchengladbach, 731 nach Viersen und 609 nach Düsseldorf. Die Arbeitslosenquote lag im April 2015 im Kreis Viersen bei 7%, während NRW auf 8,1% und Deutschland auf 6,5% kam.
Gewerbestandort
Für den Gewerbestandort Niederkrüchten spricht aus unserer Perspektive als Immobiliengutachter für Niederkrüchten und Umgebung die Lage. Niederkrüchten selbst beschreibt sie als Lage „in einem prosperierenden Grenzraum der Euregio Rhein-Maas-Nord“. Die Gemeinde verweist auf drei Gewerbegebiete innerhalb des Gemeindegebiets und zwar auf den Gewerbepark An der Beek, das Gewerbe- und Industriegebiet Alte Zollstraße, Nollesweg und Industriestraße sowie auf den Industrie- und Gewerbepark Dam. Der Gewerbesteuer-Hebesatz liegt 2015 in Niederkrüchten bei 420%, während der Hebesatz der Grundsteuer B 450% erreicht.
Zahlen für den Einzelhandel liefert die IHK Mittlerer Niederrhein, die hierfür Daten der GfK GeoMarketing nutzt. Laut dieser Zahlen lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in Niederkrüchten 2014 bei einem Indexwert von 98,2 (Deutschland: 100). Die Einzelhandels-Umsatzkennziffer kam auf 71,5 und die Zentralitätskennziffer auf 72,7. Das bedeutet: Kaufkraft floss ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Im Kreis Viersen grenzt Niederkrüchten an die Gemeinden Schwalmtal und Brüggen. Daneben befindet sich Wegberg aus dem Kreis Heinsberg in der Nachbarschaft der Gemeinde. Eine niederländische Nachbarstadt ist Roermond. Niederkrüchten liegt etwa 15,5 Kilometer von Mönchengladbach und etwa 19 Kilometer vom niederländischen Venlo entfernt. Krefeld befindet sich knapp 28 Kilometer und Duisburg etwa 46 Kilometer entfernt. Bis nach Düsseldorf sind es ungefähr 39 Kilometer und bis nach Köln etwa 60 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Die Bundesstraße 221 trifft in Niederkrüchten auf die Autobahn A52. Sie führt mit Unterbrechung von Niederkrüchten bis Marl, während die B221 Straelen (Kreis Kleve) und Alsdorf (Städteregion Aachen) miteinander verbindet. Nahegelegene größere Bahnhöfe sind die Mönchengladbacher Hauptbahnhöfe Mönchengladbach und Rheydt. Der Schnellbus SB83 bindet Niederkrüchten unter anderem an Mönchengladbach an, während der Schnellbus SB88 Niederkrüchten beispielsweise mit Viersen verbindet.
Im ÖPNV gehört Niederkrüchten zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt lokaler Busse, an dem allerdings die Schnellbusse nicht halten, ist das Schulzentrum Niederkrüchten. Beide Schnellbusse halten beispielsweise an der Heinrichsstraße in Niederkrüchten-Elmpt und an der Haltestelle Lindbruch. Für Flugreisen bietet sich eine Anfahrt zu einem der Flughäfen Weeze oder Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Niederkrüchten oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
