Seiteninhalt
Wir sind als Immobiliengutachter auch in Moers, im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet sowie am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Moers und im Kreis Wesel rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Moers ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Moers sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet und am Niederrhein sowie in Moers.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Moers neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Moers zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Moers gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Moers und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Moers
Moers gilt mit seinen über 100.000 Einwohnern als größte deutsche Stadt, die weder kreisfrei noch Kreisstadt ist. Sie befindet sich ganz im Süden des Kreises Wesel. Moers selbst bezeichnet sich als alte Grafenstadt und besteht aus drei Stadtteilen auf einer Stadtfläche von 67,68 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.523 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Moers
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.770 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.500 bis 2.980 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.220 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.230 bis 4.090 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.680 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.000 bis 2.415 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.190 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.745 bis 3.860 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,55 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,40 bis 7,80 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,00 bis 11,60 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,50 bis 8,90 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den durchschnittlichen Gewerbeimmobilien-Mieten in Moers präsentiert den Immobiliengutachtern die Niederrheinische IHK auf Basis des IVD Gewerbepreisspiegels 2012/2013. Laut dieser Zahlen kostet die Miete von kleinen Ladenlokalen in 1a-Lage des Moerser Geschäftskerns 40 Euro/m²/Monat, während für große Ladenlokale 23 Euro/m²/Monat fällig sind. Kleine Ladenlokale sind hier als Räume mit maximal etwa 60 m² definiert, während große ungefähr ab 100 m² groß sind.
In 1b-Lage des Geschäftskerns zahlt man für kleine Ladenlokale durchschnittlich 11 und für große 6 Euro/m²/Monat. In 1a-Lage des Nebenkerns kosten kleine Ladenlokale dagegen 10 und große 6 Euro/m²/Monat, während in 1b-Lage des Nebenkerns 6,50 beziehungsweise 5 Euro/m²/Monat fällig sind.
Büros mit einfachem Nutzwert kosten laut Niederrheinischer IHK in Moers durchschnittlich eine Miete von 5,50 Euro/m²/Monat, während für Büros mit mittlerem Nutzwert 6,50 und für Büros mit gutem Nutzwert 7,50 Euro/m²/Monat fällig sind. Gewerbliche Baugrundstücke mit einfachem Nutzwert kosten in Moers 30 Euro/m², während man für Gewerbegrundstücke mit mittlerem Nutzwert 40 und für Gewerbegrundstücke mit gutem Nutzwert 60 Euro/m² zahlt.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Moers.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Moers
Als Immobiliensachverständige für Moers und Umgebung sehen wir aufgrund der Nachbarn Duisburg und Krefeld nicht zuletzt einen Lagevorteil. der Einwohnern unter anderem die Arbeitsplatzsuche erleichtert. Die Bedeutung der beiden Städte für die Arbeitsplatzversorgung zeigen Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012. Ihnen zufolge gab es 2011 in Moers 24.839 berufliche Einpendler und 28.865 berufliche Auspendler. Und tatsächlich steuerten mit Abstand die meisten Auspendler (9.120) Duisburg an, gefolgt von Krefeld (2.763), Düsseldorf (2.244) und Kamp-Lintfort (2.054). Der gesamte Kreis Wesel hatte im April 2015 eine Arbeitslosenquote von 7,8%. NRW kam im selben Monat auf 8,1% und Deutschland auf 6,5%
Zu den bedeutendsten historischen Bauten in Moers gehören das Moerser Schloss und der Schlosspark. An die industrielle Vergangenheit der Stadt erinnert das Moerser Geleucht und ebenfalls sehenswert ist die historische Moerser Altstadt. Familien mit Kindern können in Moers beispielsweise den Streichelzoo mit Tieren wie Ziegen, Schafen, Schweinen und Enten ansteuern.
Badefreunde haben in Moers die Auswahl zwischen dem ENNI.Naturfreibad Bettenkamper Meer, dem ENNI.Solimare (Freibad) und dem neuen ENNI Sportpark Rheinkamp für Schwimmsport. Institutionen in der Moerser Kulturlandschaft sind beispielsweise das Schlosstheater Moers, das Grafschafter Museum für Geschichte und Volkskunst sowie das Niederrheinische Kleinkunsttheater „Kleine Welten“ und die Kleinkunstbühne „Der Dschungel“.
Große Bedeutung haben auch Events wie das Moers Festival mit oft experimenteller Jazzmusik und das Internationale Comedy Arts Festival. Für Nightlife-Freunde empfiehlt die städtische Website die Diskothek „PM“ im Industriedenkmal Zeche Rheinpreussen Schacht 4. Live-Musik sowie weitere Veranstaltungen bieten die Kultkneipe „Die Röhre“ sowie das soziokulturelle Zentrum „Bollwerk 107“.
Laut Moers.de gibt es in der Stadt 17 öffentliche Grundschulen, drei Gesamtschulen, vier Gymnasium, zwei Realschulen und eine Hauptschule sowie drei Förderschulen und vier Berufskollegs. Einkaufsmöglichkeiten bieten unter anderem die restaurierte Moerser Altstadt, die Homberger Straße und die Grafschafter Passage. Moers.de beschreibt die Moerser Innenstadt als ein „zusammenhängendes Einkaufszentrum unter freiem Himmel mit einer Verkaufsfläche von 65.000 Quadratmetern“.
Gewerbestandort
Moers war ein Zentrum des Bergbaus in Deutschland, hat diese Zeit aber hinter sich gelassen. Neue Gewerbegebiete haben alte Zechengelände ersetzt. So entstand etwa auf dem Areal des ehemaligen Bergwerks Rheinpreußen der Technologiepark Eurotec. Weitere prominent auf Moers.de präsentierte Gewerbegebiete in der Stadt sind der Grafschafter Gewerbepark Genend, der Industriepark Moers sowie das Gewerbegebiet Hülsdonk. Der Gewerbesteuer-Hebesatz liegt in Moers bei 480% und der Hebesatz der Grundsteuer B bei 490% (Stand:2014).
Als Immobiliengutachter für Moers und Umgebung sehen wir die zentrale Lage der Stadt als einen positiven Faktor für den Einzelhandel.
Zahlen mit Relevanz für Einzelhändler liefert die Niederrheinische IHK auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing. Laut dieser Zahlen liegt der Indexwert für die Kaufkraft in Moers bei 97,7 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreicht den Indexwert 112,1, während die Einzelhandelszentralität bei 114,7 liegt. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen (Stand aller Einzelhandelsdaten: 2014).
Lage und Verkehr
Moers gehört zum westlichen Ruhrgebiet und ist zugleich Teil der Niederrhein-Region. Die Ruhrgebietsstadt Duisburg grenzt ebenso an Moers wie das niederrheinische Zentrum Krefeld. Innerhalb des Kreises Wesel sind Neukirchen-Vluyn, Kamp-Lintfort und Rheinberg Nachbarn der Stadt. Moers liegt im Ruhrgebiet nahe einer Vielzahl weiterer großer Städte. Dortmund, eine der am weitesten von Moers entfernten Ruhrgebietsstädte, befindet sich beispielsweise nur etwa 59 Kilometern entfernt. Deutlich näher an Moers liegt Essen mit einer Entfernung von 27 Kilometern. Bis zur NRW-Hauptstadt Düsseldorf sind es von Moers aus 27,5 Kilometer und bis nach Venlo in den Niederlanden knapp 32,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Moers liegt an den Autobahnen A40 (Straelen bis Dortmund), A42 (Emscherschnellweg von Moers nach Dortmund) und A57 (Grenzübergang Goch bis Köln). Über den Bahnhof Moers ist die Stadt ans deutsche Schienennetz angebunden. Hier hält die Regionalbahn RB31, die von Xanten bis Duisburg und zurück fährt. Der Bahnhof Moers sowie die Haltestelle „Königlicher Hof“ sind zwei Knotenpunkte des Busverkehrs in der Stadt, die beim ÖPNV zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr gehört. Für Flugreisen bietet sich von Moers aus die Anreise zum Düsseldorfer Flughafen an. Dank der Nähe zu Duisburg liegt auch einer der größten Binnenhäfen der Welt in gute erreichbarer Nähe.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Moers oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
