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In Mönchengladbach sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Mönchengladbach und am Niederrhein aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Mönchengladbach und am Niederrhein rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die niederrheinische Großstadt Mönchengladbach ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Mönchengladbach sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, am Niederrhein sowie in Mönchengladbach.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Mönchengladbach neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Mönchengladbach zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Mönchengladbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Mönchengladbach und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Mönchengladbach
Mönchengladbach liegt nicht weit von der niederländischen Grenze entfernt in der Region Niederrhein. Die Stadt wird auch Großstadt im Grünen genannt und besteht aus vier Stadtbezirken mit 44 Stadtteilen. Die Stadtfläche beträgt 170,45km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.499 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Mönchengladbach
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.950 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.060 bis 2.750 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.730 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.070 bis 3.650 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.330 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 830 bis 1.930 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.160 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.560 bis 3.805 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,55 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,45 bis 7,80 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,50 bis 11,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,60 bis 11,60 €/m² Wohnfläche
Laut Mietspiegel der Stadt Mönchengladbach auf der Website der IHK Mittlerer Niederrhein zahlt man für bis zu 100 m² große Ladenlokale in Mönchengladbacher 1a-Lage eine Miete von 35 bis 70 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale in dieser Lage zwischen 20 und 45 Euro/m²/Monat fällig sind. In 1b-Lage liegt die Kaltmiete von bis zu 100 m² großen Ladenlokalen bei 12 bis 30 Euro/m²/Monat und für größere Ladenlokale bei 7 bis 18 Euro/m²/Monat. In Mönchengladbacher Nebenlagen sehen die Immobiliengutachter 4 bis 10 Euro/m²/Monat.
In Zentrumslage zahlt man für Büros mit hohem Standard zwischen 9,50 und 13 Euro/m²/Monat. Bei mittlerem Standard werden 8 bis 9,50 Euro/m²/Monat fällig und bei einem niedrigen Standard 5 bis 7 Euro/m²/Monat. In Stadtrandlage kosten Büros mit hohem Standard eine Miete von 8,50 bis 12,50 Euro/m²/Monat, während ein mittlerer Standard hier mit 6 bis 8 Euro/m²/Monat und ein niedriger mit 4 bis 6 Euro/m²/Monat zu Buche schlägt. Für komfortable Hallenflächen zahlt man in der Stadt zwischen 4 und 5 Euro/m²/Monat, während normale Hallenflächen 2,50 bis 3,50 Euro/m²/Monat und einfache Hallenflächen 1,50 bis 2,50 Euro/m²/Monat kosten.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Mönchengladbach.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region am Niederrhein einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Mönchengladbach
Wir als Sachverstänidge der Immobilienbewertung in Mönchengladbach und Umgebung sehen die Lage von Mönchengladbach in reizvoller Niederrhein-Region als einen Vorteil des Wohnorts. Die Stadt selbst bescheinigt sich einen Charakter, der aufgrund zahlreicher Parks und Wälder „durch eine reizvolle Verbindung urbanen Flairs mit ländlichem Charme“ geprägt ist.
Empfohlen werden für Ausflüge ins Grüne beispielsweise der Hardter Wald, der Rheydter Stadtwald und der Naturpark Schwalm-Nette. Parks und Grünanlagen wie der Bunte und der Botanische Garten, der Volksgarten, der Schmöldespark und der Bresgespark sowie der Tiergarten Odenkirchen laden ebenfalls zum Aufenthalt im Grünen ein. Reizvoll ist in Mönchengladbach auch die Verbindung von Natur und Kunst, die sich auf dem Kunstweg Niers zeigt.
Das wichtigste Sportstadion Mönchengladbachs ist der BORUSSIA-Park, die Heimat von Borussia Mönchengladbach. Aber auch das Grenzlandstadion und der Warsteiner Hockeypark sind bedeutend für die Stadt. Badefreunde können sich in Mönchengladbach über ein Freibad sowie ein Kombibad und sechs Hallenbäder freuen.
Städtisches Theater wird in Mönchengladbach UND Krefeld von der Theater Krefeld und Mönchengladbach gGmbH organisiert. Laut Moenchengladbach.de gibt es pro Spielzeit „insgesamt über 500 Vorstellungen der Sparten Musiktheater, Ballett und Schauspiel“ sowie vielfältige Konzerte der Niederrheinischen Sinfoniker und Aufführungen des Theater-Jungendclubs. Ergänzt wird die Theaterlandschaft in Mönchengladbach durch das Theater im Gründungshaus und das Rote Krokodil mit Comedy und Kabarett. Und auch im BIS – Zentrum für offene Kulturarbeit hat Theater neben Musik, Literatur, Filmen und weiteren Kultursparten ein Zuhause. Museen in Mönchengladbach sind das Museum Schloss Rheydt mit seinen kulturgeschichtlichen Sammlungen sowie das Museum Abteiberg mit Kunst aus den 60er Jahren bis zur Gegenwart.
In Mönchengladbach gibt es etwas mehr berufliche Einpendler als Auspendler. Das zeigen Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012. Laut der zahlen standen 2011 insgesamt 47.880 Einpendler 44.229 Auspendlern in Mönchengladbach gegenüber. 9.394 der Mönchengladbacher Auspendler pendelten damals nach Düsseldorf, 3.622 nach Viersen, 3.006 nach Neuss, 2.713 nach Krefeld und 2.194 nach Korschenbroich. Mönchengladbach hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 10,9%, während Nordrhein-Westfalen auf 8,2% und Deutschland auf 6,8% kam.
Mönchengladbach ist neben Krefeld einer der Standorte der Hochschule Niederrhein, wobei in Mönchengladbach die Fachbereiche Ökotrophologie, Sozialwesen, Textil- und Bekleidungstechnik sowie Wirtschaftswissenschaften beheimatet sind. Zu den Schulformen, die man in Mönchengladbach findet, gehört neben Grundschulen das gesamte Spektrum der weiterführenden Schulen, bestehend aus Hauptschule, Realschule, Gymnasium und Gesamtschule. Zusätzlich findet man Förderschulen und eine Freie Waldorfschule in der Stadt.
Als Einkaufsstraßen der Stadt Mönchengladbach nennt die städtische Website die Hindenburgstraße sowie die Bismarckstraße und die Friedrichstraße in Mönchengladbach selbst und die Haupt- sowie die Stresemannstraße im zu Mönchengladbach gehörenden Rheydt.
Gewerbestandort
Die Wirtschaftsförderung hat für Mönchengladbachs wirtschaftliche Zukunft ein 5-Säulen-Modell mit den Branchen Maschinen- und Anlagenbau/Elektronik, Textil und Bekleidung, TIMES Branchen, Logistik sowie Gesundheit/Medizintechnik entworfen. Als Immobiliensachverständige für Mönchengladbach und Umgebung sehen wir die günstige Lage der Stadt nahe des Ruhrgebiets und nahe der Niederlande sowie in der Nähe der NRW-Hauptstadt Düsseldorf als einen Standortvorteil.
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Mönchengladbach bei 520%, der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 475%. Laut Zahlen im regioGuide der IHK Mittlerer Niederrhein auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing hat Mönchengladbach eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 95,3 (Deutschland: 100). Die Umsatzkennziffer liegt bei 122.58 die Zentralitätskennziffer bei 127,78. Das bedeutet: Kaufkraft wird aus dem Umland angezogen.
Lage und Verkehr
Nachbarn von Mönchengladbach sind Erkelenz und Wegberg aus dem Kreis Heinsberg, Jüchen und Korschenbroich aus dem Rhein-Kreis Neuss sowie Schwalmtal, Viersen und Willich aus dem Kreis Viersen. Neuss befindet sich in 17,5 Kilometern und Düsseldorf in 23,5 Kilometern Entfernung zu Mönchengladbach. Krefeld ist 17,5 Kilometer und Duisburg im Ruhrgebiet 35 Kilometer weit weg. Die Entfernung bis ins niederländische Roermond beträgt 31 Kilometer und bis nach Köln sind es von Mönchengladbach aus 45,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Als Mönchengladbacher erreicht man sehr gut die Autobahnen A44 (Aachen–Kassel), A46 (Heinsberg–Bestwig), A52 (Roermond–Essen-Marl) und A61 (Venlo–Ludwigshafen). Durch den Zusammenschluss der Städte Rheydt und Mönchengladbach zum heutigen Mönchengladbach im Jahr 1975 verfügt die heutige Stadt über zwei Hauptbahnhöfe. Züge des Regionalverkehrs fahren vom Hauptbahnhof Mönchengladbach unter anderem nach Aachen, Dortmund, Koblenz und Wuppertal, während der Fernverkehr den Hauptbahnhof Mönchengladbach beispielsweise mit Berlin und Dresden verbindet. Vom Hauptbahnhof Rheydt fahren Regional- und Fernzüge zu denselben Zielen.
Im ÖPNV gehört Mönchengladbach zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Knotenpunkte des Busverkehrs in Mönchengladbach sind beispielsweise der Hauptbahnhof Mönchengladbach und der Europaplatz. Für den Flugverkehr bietet sich für Mönchengladbacher eine Anreise zum Flughafen Düsseldorf an. Mönchengladbach hat auch einen eigenen Verkehrslandeplatz, von dem aus jedoch keine Linienflüge starten.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Mönchengladbach, am Niederrhein oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
