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Wir sind als Immobiliengutachter auch in der Niederrheinischen Bucht und in Merzenich mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Merzenich und im Kreis Düren rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Merzenich ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Merzenich sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Düren, in der Jülich-Zülpicher Börde, im Rheinland sowie in Merzenich.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Merzenich neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Merzenich zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Merzenich gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Merzenich und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Merzenich
Merzenich liegt im Osten des Kreises Düren. Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen auf einer Fläche von 37,92 km², was eine Bevölkerungsdichte von 261 Einwohnern/km² ergibt. Sie grenzt unter anderem an den Tagebau Hambach, dem in Zukunft voraussichtlich weitere Ortschaften von Merzenich weichen.
Immobilienpreise in Merzenich
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.565 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.055 bis 2.270 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.450 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.070 bis 3.295 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.715 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.470 bis 1.970 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 1.925 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.550 bis 2.650 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,65 bis 8,05 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 8,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,65 bis 9,50 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,50 bis 7,35 €/m² Wohnfläche
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen liefert Angaben zu Preisen von Grundstücken in den Gewerbegebieten von Merzenich. Demnach wird für Gewerbe-Grundstücke in Merzenich ein Preis zwischen 35 und 40 €/m² fällig.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Merzenich.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Niederrheinischen Bucht einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Merzenich
Als Immobiliengutachter für Merzenich und Umgebung sehen wir die Nähe der Gemeinde zur Kreisstadt Düren als einen Vorteil des Wohnstandorts. Wer in Düren arbeitet, kann sich auch für ein Wohnen in Merzenich entscheiden, ohne einen zu langen Anfahrtsweg in Kauf nehmen zu müssen. 2011 arbeiteten tatsächlich 1.708 der insgesamt 4.135 beruflichen Auspendler aus Merzenich in Düren, berichtete der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012. 490 der beruflichen Auspendler aus Merzenich arbeiteten damals in Köln, 218 in Aachen. Der gesamte Kreis Düren hatte im November 2014 eine Arbeitslosenquote von 7,9%. NRW kam auf 7,8% und Deutschland auf 6,3%.
Der Naherholung dient in Merzenich das Naherholungsgebiet am Steinweg mit einem Baumlehrpfad, einem Trimmpfad, einer 1000-Meter-Laufstrecke sowie Mulch- und Trampelpfaden. Merzenich besitzt ein Bürgerhaus für Jugend- und Seniorenarbeit, das mit einer Kegelbahn und Freiflächen für Familienfeste ausgestattet ist. In Merzenich gibt es je eine Grundschule im Ort Merzenich und in Golzheim sowie einen Standort der Gesamtschule Niederzier/Merzenich. Weitere Schulen liegen im benachbarten Düren.
Gewerbestandort
Auf dem Areal der Gemeinde Merzenich gibt es das Gewerbegebiet Girbelsrath, das unter anderem Standort von einem der größten Konservenhersteller Deutschlands ist, sowie das Gewerbegebiet „Auf der Heide“. Wir als Experten für Immobilienbewertung in Merzenich und Umgebung sehen einen relativ niedrigen Gewerbesteuer-Hebesatz von 411% als einen Vorteil des Gewerbestandorts. Der Hebesatz der Grundsteuer B erreicht in der Gemeinde 413%.
Für den Einzelhandel relevante Zahlen liefert die IHK Aachen auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing. Laut dieser Zahlen liegt die Kaufkraft für den Einzelhandel pro Einwohner 2014 in Merzenich bei einem Indexwert von 99,2 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreicht den Indexwert von relativ niedrigen Indexwert 38,3, was an der Nähe Dürens liegen dürfte. Die Einzelhandelszentralität erreicht den Wert 38,6.
Lage und Verkehr
Merzenich grenzt im Kreis Düren an die gleichnamige Kreisstadt sowie an Niederzier und Nörvenich. Außerhalb des Kreises sind die Kommunen des Rhein-Erft-Kreises Elsdorf und Kerpen Nachbarn von Merzenich. Die Gemeinde ist 31,5 Kilometer von Aachen entfernt, das an der Grenze zu Belgien und den Niederlanden liegt. Mönchengladbach ist 41 Kilometer weit von Merzenich entfernt. Köln befindet sich in 33 Kilometer und Bonn in 41,5 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Auf dem Gemeindegebiet von Merzenich befindet sich die Anschlussstelle „Merzenich“ an die Autobahn A4, die Deutschland mit Unterbrechung von West nach Ost durchquert. Durchs Gemeindegebiet läuft zudem ein Teilstück der Bundesstraße 264. Sie führt von der belgischen Grenze bei Aachen bis nach Köln. Merzenich besitzt den gleichnamigen Haltepunkt an den S-Bahnlinien von Aachen bis Au (Sieg) sowie von Aachen bis Troisdorf. Merzenich liegt im Gebiet des Aachener Verkehrsverbunds (AVV). Buslinien verbinden die Gemeinde beispielsweise mit Düren und Niederzier. Für Flugreisen bietet sich eine Anfahrt zum Flughafen Köln/Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Merzenich, in der Niederrheinischen Bucht oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
