Seiteninhalt
In Kreuztal sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Kreuztal und im Siegerland in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Kreuztal und im Kreis Siegen-Wittgenstein rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Kreuztal ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Kreuztal sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Siegen-Wittgenstein, im Siegerland und in Kreuztal.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Kreuztal neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Kreuztal zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Kreuztal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Kreuztal und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Kreuztal
Die Stadt Kreuztal befindet sich am Westrand des Kreises Siegen-Wittgenstein. Sie besteht aus 13 Ortsteilen auf einer Fläche von 71,07 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 437 Einwohnern/km². Einer der Kreuztaler Ortsteile ist die Ortschaft Krombach, der die heute noch in Kreuztal ansässige Krombacher Brauerei ihren Namen verdankt.
Immobilienpreise in Kreuztal
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.440 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 905 bis 2.130 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.470 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.060 bis 3.220 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.485 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 985 bis 1.885 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.115 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.825 bis 3.330 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,30 bis 6,90 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 6,15 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,75 bis 7,10 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,70 bis 8,15 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für Gewerbemieten liefert den Immobiliengutachtern der Gewerbliche Mietpreisspiegel 2015 – 2017 für den IHK-Bezirk Siegen. Ihm zufolge zahlt man für Ladenlokale in guter Kreuztaler Lage 7 bis 13 Euro/m²/Monat. In mittlerer Lage werden dagegen 5 bis 9 Euro/m²/Monat und in einfacher Lage 3,50 bis 6 Euro/m²/Monat fällig.
Für Büro- und Praxisflächen in einfacher Qualität zahlt man in Kreuztal etwa 3,50 bis 5 Euro/m²/Monat, während Flächen mittlerer Qualität ungefähr 4 bis 7 Euro/m²/Monat und hoher Qualität etwa 5 bis 8,50 Euro/m²/Monat kosten.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Kreuztal.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Siegerland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Kreuztal
Als Sachverständige für Immobilienbewertung in Kreuztal und Umgebung sehen wir Kreuztal unter anderem als einen möglichen Wohnort für all diejenigen, die im benachbarten Siegen arbeiten. Tatsächlich zeigt die Statistik des Landesbetriebs IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen) aus 2012: Im Jahr 2011 haben insgesamt 4.160 der 8.888 Kreuztaler AuspendlerInnen, denen damals 7.563 EinpendlerInnen gegenüberstanden, in Siegen gearbeitet. 936 Kreuztaler AuspendlerInnen pendelten damals nach Hilchenbach, 427 nach Netphen und 359 nach Olpe. Im August 2015 gab es im Kreis Siegen-Wittgenstein eine Arbeitslosenquote von 5,6%. NRW hatte im selben Monat eine Quote von 8% und Deutschland von 6,4%.
„Die umliegenden Täler und Hügel rund um Kreuztal bieten zahllose Möglichkeiten für ausgedehnte Wanderungen und Fahrradtouren“, heißt es auf der Website „Siegerland-Wittgenstein-Tourismus.de“, die mit diesen und ähnlichen Sätzen auf die reizvolle Naturlandschaft rund um Kreuztal hinweist. Einen schönen Ausblick auf die Region bietet der 22 Meter hohe Kindelsbergturm auf dem 618 Meter hohen gleichnamigen Berg.
Zu den Sehenswürdigkeiten in der Stadt Kreuztal gehört Schloss Junkernhees, das die städtische Website als „Renaissance-Kleinod des Siegerlandes“ sowie als „eines der ältesten und bedeutendsten weltlichen Baudenkmäler im Siegerland“ bezeichnet. Sehenswert ist in Kreuztal auch die Krombacher Erlebniswelt. Teile der Kulturlandschaft Kreuztals sind Dreslers Park, in dem auch das Bürger- und Kulturzentrum liegt, und der Kulturbahnhof mit seinen Ateliers.
Schwimm- und Badefreunden stehen in Kreuztal das Warmwasserfreibad Buschhütten sowie vier Naturfreibäder zur Verfügung. Diverse Hallenbäder gibt es in den Nachbarkommunen. Andere Sportstätten in Kreuztal sind beispielsweise der Golfplatz Berghäuser Tal, diverse Reitställe, das Schul- und Sportstadion, weitere Sport- und Bolzplätze sowie Sport- und Mehrzweckhallen. In Kreuztal gibt es sechs Grundschulen sowie jeweils eine Haupt- und eine Realschule, ein Gymnasium, eine Gesamt- und eine Förderschule.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliengutachter für Kreuztal und Umgebung sehen die Stadt unter anderem als interessanten Einzelhandelsstandort. Laut Zahlen der IHK-Bezirk Siegen auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing ist der Einzelhandelsumsatz in Euro je Einwohner in Kreuztal mit 5.754 Euro/Person einer der höchsten in Region, obwohl die Handelszentralität ganz leicht unter dem Referenzwert 100 liegt. Die EH-Kaufkraftkennziffer je Einwohner liegt wiederum leicht über 100 und die Handelszentralität entspricht fast dem bundesdeutschen Durchschnitt.
Kreuztal bezeichnet sich selbst als Stadt, die in den südwestfälischen Wirtschaftsraum Siegen-Wittgenstein eingebunden ist, und deren „Lage im Städtedreieck Dortmund-Köln-Frankfurt und dem Länderdreieck Nordrhein-Westfalen, Hessen und Rheinland-Pfalz“ günstige logistische Bedingungen für Unternehmen schafft. Sowohl der Gewerbesteuer-Hebesatz als auch der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2014 in Kreuztal bei 413%. Damit gehört Kreuztal zu den Kommunen mit den geringsten Hebesätzen im Kreis Siegen-Wittgenstein.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Kreises Siegen-Wittgenstein sind Freudenberg, Hilchenbach, Netphen und Siegen Nachbarn von Kreuztal. Zusätzlich grenzt die Stadt an Kirchhundem und Olpe aus dem Kreis Olpe. Kreuztal ist jeweils etwa 68 Kilometer von Bonn und Wuppertal entfernt. Dortmund befindet sich etwa in 72 und Köln in ungefähr 73 Kilometern Entfernung. Mainz ist ca. 109 Kilometer und Frankfurt am Main etwa 106 Kilometer weit weg.
Auf dem Stadtgebiet von Kreuztal verlaufen Teilstrecken der Bundesstraßen B54, B508 und B517. Eine nahegelegene Autobahnauffahrt ist die Auffahrt Freudenberg auf die Autobahn A45 von Dortmund bis Aschaffenburg. Nicht allzu weit entfernt befindet sich auch die Autobahn A4. In Kreuztal gibt es sechs Bahnhöfe beziehungsweise Haltepunkte. Der bedeutendste ist der zentrale Bahnhof Kreuztal. Hier halten der Ruhr-Sieg-Express (RE16 von Essen bis Iserlohn) sowie die Regionalbahnen Ruhr-Sieg-Bahn (RB91 von Hagen bis Iserlohn) und Rothaarbahn (RB93 von Siegen bis Bad Berleburg). Im ÖPNV gehört Kreuztal zum Zweckverband Personennahverkehr Westfalen-Süd.
Für Flugreisen bietet sich von Kreuztal aus eine Anreise zum Flughafen Siegerland an. Größere Flughäfen mit Linienverkehr sind in gut erreichbarer Nähe die Flughäfen Köln/Bonn, Dortmund und Frankfurt am Main.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Kreuztal oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
