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In Leverkusen sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Kölner Immobiliensachverständigen sind auch in Leverkusen und dem Rheinland aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Leverkusen und im Rheinland rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, sowie im Bereich des Regierungsbezirks Köln und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Großstadt Leverkusen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Leverkusen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rheinland, im Bergischen Land sowie in Leverkusen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Leverkusen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Leverkusen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Leverkusen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Leverkusen und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilien-Standort Leverkusen
Die Stadt Leverkusen ist vielen Menschen insbesondere als Standort der Bayer AG sowie des Fußballvereins Bayer Leverkusen bekannt. Leverkusen darauf zu reduzieren, wird der Stadt im Bergischen Land jedoch nicht gerecht. Dhünn, Wupper und Rhein sind Flüsse auf dem Leverkusener Stadtgebiet. Der Rhein trennt Leverkusen von Köln, Nordrhein-Westfalens einwohnerstärkster Stadt.
Allgemeines (Daten)
Leverkusen hat 162.790 Einwohner (Stand: Ende 2013) und insgesamt drei Stadtbezirke, die die römischen Ziffern I bis III tragen. Der einwohnerstärkste Stadtbezirk ist der Stadtbezirk II mit 58.931 Einwohnern. Die gesamte Stadt Leverkusen kam zwischen 2003 und 2013 auf ein Bevölkerungswachstum von 0,6%. Die Bevölkerungsdichte von Leverkusen liegt bei 2.028 Einwohner pro km² und ist damit geringer als die Bevölkerungsdichte von Köln (2.528 Einwohner je km²) und Düsseldorf (2.731 Einwohner je km²), aber höher als die von Aachen (1.493 Einwohnern pro km²).
Immobilienpreise in Leverkusen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.690 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.730 bis 3.650 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.080 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.530 bis 3.840 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.020 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.130 bis 2.860 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.800 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.060 bis 4.460 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,50 bis 9,00 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,00 bis 11,70 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,00 bis 11,00 €/m² Wohnfläche
Die Broschüre „Zahlen, Daten. Fakten“ für den Standort Leverkusen gibt folgende Preise für Ladenlokale an:
- City (o. Rathaus-Galerie) zwischen 10 und 30 Euro/m²/Monat,
- Gute Zentrenrandlage City zwischen 4,50 und 15,00 Euro/m²/Monat,
- Opladen Innenstadt zwischen 7 und 23,00 Euro/m²/Monat,
- Opladen Nebenlagen zwischen 4,50 und 15 Euro/m²/Monat,
- Schlebusch Zentrum zwischen 5 und 21,00 Euro/m²/Monat,
- Nahversorgungszentren in den Stadtteilen zwischen 4 und 9 Euro/m²/Monat.
Bei Büroflächen beobachten die Immobiliengutachter in Leverkusen City (Wiesdorf-West) zwischen 4 und 11 Euro/m²/Monat, in Opladen-Mitte plus Schusterinsel zwischen 5 und 10 Euro/m²/Monat sowie in Schlebusch-Mitte zwischen 5 und 11 Euro/m²/Monat. In anderen Leverkusener Lagen liegen die Büropreise zwischen 4 und 11,50 Euro/m²/Monat. Leverkusener Lager- und Produktionsflächen kosten zwischen 2 und 3,50 Euro/m²/Monat (ohne Heizung) bzw. zwischen 3 und 3,50 Euro/m²/Monat (mit Heizung). Der Bodenrichtwert für gewerbliche Bauflächen in Leverkusen liegt erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei bei durchschnittlich 110 €/m².
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Leverkusen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Rheinland und Bergischem Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Leverkusen
Leverkusen gehört zum reizvollen Bergischen Land und bezeichnet sich selbst als eine „Stadt mit hohem Erholungswert, mit viel Grün vor allem an den Ausläufern des Bergischen Landes und mit romantischem Rheinufer im Norden.“ Die Immobiliengutachter verweisen in Leverkusen auf Bauwerke wie Schloss Morsbroich und Veranstaltungen wie die Leverkusener Jazztage, die weit über die Stadtgrenze hinaus bekannt sind. Daneben ist Leverkusen natürlich auch als (oftmals preisgünstigerer) Standort für diejenigen interessant, die in Köln arbeiten oder studieren. Aber auch für diejenigen, die einen Job oder Studienplatz in Düsseldorf haben, kann Leverkusen ein attraktiver Wohnort sein, von dem aus sie ihren Arbeitgeber bzw. ihre Hochschule gut erreichen.
Eine lebendige Kneipenszene präsentiert sich für in Leverkusen-Opladen, sodass auch Nachtschwärmer in Leverkusen Anlaufstationen haben. Daneben bietet sich für die Bewohner Leverkusens ein Ausflug nach Köln ein, um zahlreiche weitere Nightlife-Möglichkeiten zu nutzen. Attraktive Naherholungsparks in Leverkusen sind unter anderem der Japanische Garten sowie der Wildpark Reuschenberg. Zur Kulturlandschaft der Stadt gehören zum Beispiel das städtische Museum für moderne Kunst im Schloss Morsbroich sowie das NaturGut Ophoven als Mitmachmuseum, das auch für Kinder viel Interessantes bietet. Für Kultur-Veranstaltungen stehen in der Stadt unter anderem das Forum Leverkusen sowie das Bayer Kulturhaus zur Verfügung.
Gewerbestandort Leverkusen
Als Wirtschaftsstandort wirbt Leverkusen natürlich damit, dass „Global Player aus Chemie und Pharmazie“ für das Wirtschaftsprofil bedeutend sind. Aber nicht nur. Zusätzlich seien innovative Mittelständler stark vertreten, heißt es auf Leverkusen.de, wobei die Website explizit „Autozulieferbetriebe, Kunststoff- und Metallverarbeiter sowie Vertreter der Zukunftsbranchen Innovative Werkstoffe, Gesundheitswirtschaft und Umwelttechnologie“ nennt. Darüber hinaus haben auch unternehmensnahe Dienstleistungen, Handwerk und Einzelhandel Bedeutung. Die Immobiliengutachter verzeichnen für Leverkusen einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 475% (Stand: Juli 2014). Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt bei 590%. Die Grundsteuer kann aber in bestimmten Fällen teilweise erlassen werden, heißt es auf Leverkusen.de.
Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel
Als Einkaufszonen der Stadt bezeichnet die Stadt selbst die Wiesdorfer City, die als Zentrum von Leverkusen gilt und von „Einkaufscentern und lichtdurchfluteten Passagen“ geprägt ist, die „Flaniermeile mit kleinen Boutiquen“ in Leverkusen-Schlebusch sowie die Fußgängerzone in Leverkusen-Opladen.
Als Kaufkraft pro Einwohner verzeichnen die Immobiliengutachter für Leverkusen 21.885€ pro Person. Der LEG Wohnungsmarktreport 2013 für Leverkusen gibt für NRW 20.615€ und für Deutschland 20.554€ an (Stand: 2012). Der Umsatz am Verkaufsort hat einen Indexwert von 116,7, während die Einzelhandelszentralität 111,9 erreicht (Bundesdurchschnitt: 100). Kaufkraft wird also von Leverkusen aus dem Umland angezogen.
Lage und Verkehr
Rund um Leverkusen befinden sich die Städte Bergisch Gladbach, Burscheid, Leichlingen und Odenthal, die Teil des Rheinisch-Bergischen Kreises sind, Langenfeld und Monheim im Kreis Mettmann sowie die kreisfreie Stadt Köln. Leverkusen liegt im Bergischen Land und ist nicht weit von anderen Städten dieser Region entfernt. So befindet sich Solingen in knapp 17 Kilometer, Remscheid in knapp 22 Kilometer und Wuppertal in etwa 27 Kilometern Entfernung. Düsseldorf, die Hauptstadt von NRW, ist mit etwa 26 Kilometern Entfernung ebenfalls nicht allzu weit weg (alle Angaben: Luftlinie).
Auf dem Stadtgebiet Leverkusens liegen Teilstrecken der Autobahnen A1, A3 und A59. Der Bahnhof Leverkusen-Mitte wird unter anderem von den Regionalexpress-Linien RE1 und RE5 angesteuert. Sie binden Leverkusen beispielsweise an Aachen, Bonn, Düren, Düsseldorf, Essen, Koblenz und Köln an. Der nahegelegene Kölner Hauptbahnhof bietet auch Anschluss ans Fernbahnnetz Deutschlands. Der Flughafen Köln/Bonn liegt in 25 und der Flughafen Düsseldorf in 45 Kilometern Entfernung. Häfen in erreichbarer Entfernung zu Leverkusen sind der Hafen Köln-Niehl in 15 Kilometern sowie der Duisburger Hafen in ungefähr 70 Kilometern Entfernung.
Leverkusen gehört beim ÖPNV zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Der städtische ÖPNV wird weitgehend mit Bussen der Kraftverkehr Wupper-Sieg organisiert. Darüber hinaus existiert in Schlebusch eine Haltestelle der Linie 4 der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB). Sie bindet Leverkusen an Köln an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Leverkusen oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
