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In Herne sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Herne und im östlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Herne und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Großstadt Herne ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Herne sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Herne.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Herne neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Herne zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Herne gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Herne und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Herne
Die Ruhrgebietsstadt Herne befindet sich im Nordwesten des Regierungsbezirks Arnsberg und besteht aus vier Stadtbezirken mit 13 Ortsteilen. Gebildet wird Herne seit 1975 aus den ehemals selbstständigen Städten Herne und Wanne-Eickel. Die Stadtfläche der heutigen Stadt liegt bei nur 51,42 km², was Herne zu einer der kleinsten Großstädte Deutschlands macht. Aus der Stadtfläche und der Einwohnerzahl ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 3003 Einwohnern/km², mit der Herne zudem zu den bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands gehört. Gewässer in Herne sind unter anderem die Emscher sowie der Rhein-Herne-Kanal.
Immobilienpreise in Herne
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.930 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.170 bis 2.770 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.900 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.100 bis 4.490 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.120 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 655 bis 1.685 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.480 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.290 bis 2.665 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 6,95 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 8,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,50 bis 11,10 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,65 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,80 bis 10,10 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Gewerbemieten in der Stadt liefert den Immobiliengutachtern die Wirtschaftsförderungsgesellschaft Herne. Ihr zufolge lagen die Mietpreise für Büroimmobilien in Herne 2014 zwischen 7,00 und 11,50 Euro/m²/Monat. Die Mietpreise für Produktions- und Lagerflächen in der Stadt erreichten im selben Jahr 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat. Wer ein Gewerbegrundstück in guter Herner Lage kaufen wollte, zahlte 2014 zwischen 45,00 und 70,00 Euro/m², während Gewerbegrundstücke in mittlerer Lage 35 bis 45 Euro/m² kosteten.
Brockhoff & Partner liefert Zahlen zu den aktuellen Mieten (2015) für Ladenlokale. 60 m² große Standardlokale in Herner 1a-Lage kosten 25 bis 35 Euro/m²/Monat, während für 120 m² große Standardlokale in derselben Lage zwischen 14,00 und 25,00 Euro/m²/Monat fällig werden.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Herne.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Herne
Wir als Immobiliensachverständige für Herne und Umgebung sehen die Lage der Stadt am Rhein-Herne-Kanal als einen Lagevorteil des Wohnorts. Teile der Landschaft rund um den Kanal dienen den Bewohnern Hernes als Naherholungsgebiete, die unter anderem von Spaziergängern, Radfahrern und Anglern genutzt werden. Weitere attraktive Freizeitorte in Herne sind der Volksgarten Eickel mit einem Heimattier-Gehege sowie der Gysenbergpark. Hier befinden sich ebenfalls ein Heimattiergehege sowie ein Kletterturm, eine Minigolf-Anlage, ein Kegelzentrum und die Therme LAGO mit Wasser-, Sauna- und Solewelt sowie Physio- und Beauty-Angeboten. Badefreunde können in Herne zudem das Kombi-Bad Südpool mit Frei- und Hallenbad sowie das Hallenbad „Haus der Wasserfreude“ in Eickel nutzen, das aber in der überwiegenden Zeit für SchülerInnen und Vereine reserviert bleibt. Darüber hinaus soll im Spätsommer 2016 das Sport- und Erlebnisbad Wananas in Herne eröffnen.
Für Kulturfreunde empfiehlt sich in der Stadt ein Besuch im Emschertal-Museum, das aus den drei Häusern Schloss Strünkede, Heimat- und Naturkunde-Museum und Städtische Galerie im Schlosspark besteht. Zur Kulturlandschaft von Herne gehören daneben die Flottmann-Hallen, in denen Veranstaltungen aus Bereichen wie „Kabarett & Kleinkunst, Schauspiel, Tanztheater, Avantgarde-Musik“ sowie Kunstausstellungen stattfinden und die auch dem Sport und einer Szenekneipe ein Zuhause bieten. Weitere Kulturorte sind das LWL-Museum für Archäologie und die Künstlerzeche „Unser Fritz“. Cineasten können in Herne derweil die Filmwelt Herne mit sechs Sälen und 900 Plätzen ansteuern.
In Herne gab es 2011 insgesamt 31.176 berufliche Einpendler und 36.074 berufliche Auspendler. Diese Zahlen veröffentliche der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012. 11.407 der Auspendler aus Herne pendelten damals nach Bochum, 3.366 nach Essen, 3.252 nach Gelsenkirchen und 2.871 nach Dortmund. Die Arbeitslosenquote in Herne lag im Mai 2015 bei 13,6%. NRW kam im selben Monat auf 7,9%, Deutschland auf 6,3%.
Mit dem Mulvany-Berufskolleg für Wirtschaft und Verwaltung sowie dem Emschertal Berufskolleg der Stadt Herne mit Haupt- und Nebenstelle gibt es zwei schulische Institutionen der Berufsbildung in der Stadt. Daneben findet man auf dem Stadtgebiet sechs Förderschulen, 23 Grundschulen, drei Gesamtschulen, vier Hauptschulen, vier Realschulen sowie fünf Gymnasien.
Gewerbestandort
Herne definiert für sich die Kernbranchen Gesundheitswirtschaft, Logistik, Maschinenbau und Chemie. Wir als Immobiliengutachter für Herne und Umgebung sehen die Lage in der Metropole Ruhr als einen Vorteil des Standorts. Zwar gibt es in der Region durchaus weiterhin Herausforderungen im Strukturwandel, aber für den Standort spricht zweifelsohne die Vielzahl potenzieller Kunden, die sich im Ballungsraum in unmittelbarer Nähe befinden. Herne verweist zudem auf ehemalige Zechengelände, auf denen Industrie- und Gewerbegebiete, Grünanlagen und Erholungsgebiete entstanden sind.
Die Wirtschaftsförderung in Herne publiziert folgende einzelhandelsrelevante Daten auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing. Demnach lag die Kaufkraftkennziffer 2014 bei einem Indexwert von 86,9 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreichte 2014 den Indexwert von 91, während die Einzelhandelszentralität bei einem Wert von 104,7 lag. Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen. Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Herne liegt 2015 bei 480%, der Hebesatz der Grundsteuer B bei 560%.
Lage und Verkehr
Herne grenzt an die beiden kreisfreien Städte Bochum und Gelsenkirchen sowie an Castrop-Rauxel, Herten und Recklinghausen aus dem Kreis Recklinghausen. Herne liegt recht nah an einer Reihe weiterer großer Ruhrgebietsstädte. So befinden sich Dortmund und Essen in jeweils nur etwa 17 Kilometern Entfernung. Hamm liegt in etwa 44 Kilometern Entfernung und Münster befindet sich 55 Kilometer weit entfernt. Bis nach Krefeld am Niederrhein beträgt die Entfernung 51 Kilometer, bis nach Wuppertal im Bergischen Land knapp 32 und bis zur NRW-Hauptstadt Düsseldorf 46,5 Kilometer.
Herne selbst verweist bei Autobahnanbindungen auf die Anbindung an die A 43 in Nord-Süd-Richtung sowie die Anbindungen an die A2, A40 bzw. A42 in Ost-West-Richtung. Aufgrund des Zusammenschlusses von Herne und Wanne-Eickel hat das heutige Herne zwei Bahnhöfe. Der Bahnhof Herne ist der etwas weniger bedeutende mit nur regionalen Verbindungen. Der größere ist der Hauptbahnhof Wanne-Eickel, an dem auch der IC 35 hält, der von Norddeich Mole bis Köln und weiter bis Koblenz fährt.
Herne gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR) und der ÖPNV wird vor allem mit Bussen organisiert. Es gibt aber auch eine U-Bahn-Linie, die von Herne bis Bochum führt. Für Flugreisen bieten sich für die Bewohner von Herne Anfahrten zu einem der Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Herne oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
