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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Heiligenhaus, im Kreis Mettmann im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Heiligenhaus und im Kreis Mettmann rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Heiligenhaus ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Heiligenhaus sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Mettmann, im Rheinland sowie in Heiligenhaus.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Heiligenhaus neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Heiligenhaus zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Heiligenhaus gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Heiligenhaus und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Heiligenhaus
Heiligenhaus liegt am Nordrand des Kreises Mettmann und hat eine Grundfläche von 27,52 km². Das Stadtgebiet unterteilt sich in sechs sogenannte Honschaften, die sich wiederum in 21Ortsteile aufteilen. Die Bevölkerungsdichte erreicht in Heiligenhaus 924 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Heiligenhaus
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.715 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.750 bis 4.200 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.840 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.170 bis 3.590 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.250 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 740 bis 1.940 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.995 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.300 bis 3.990 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,55 bis 7,95 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,45 bis 12,15 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,45 bis 9,25 €/m² Wohnfläche
Bei der IHK zu Düsseldorf ermitteln die Immobiliensachverständigen, dass man für bis zu ca. 100 m² große Einzelhandelsflächen in 1a-Lage von Heiligenhaus zwischen 16 und 20 Euro/m²/Monat zahlt, während größere Läden in derselben Lage zwischen 9 und 17 Euro/m²/Monat kosten. In 1b-Lage werden für Ladenlokale bis zu einer Größe von 100 m² 5,50 bis 8,50 Euro/m²/Monat fällig.
Büros mit einfacher Ausstattung kosten in Heiligenhauser Zentrumslage zwischen 5 und 6 Euro/m²/Monat. Bei mittlerer Ausstattung werden in dieser Lage zwischen 6 und 7,50 Euro/m²/Monat fällig und für Büros mit gehobenem Ausstattungsniveau zahlt man 8 bis 9,50 Euro/m²/Monat. In Stadtrandlage beginnen die Mieten für Büros mit einfacher Ausstattung bereits bei 3,50 Euro/m²/Monat und Büros mit gehobenem Ausstattungsniveau kosten maximal 8,50 Euro/m²/Monat.
Einfach ausgestattete Produktions- und Lagerflächen schlagen in Heiligenhaus mit 3,50 und 4 Euro/m²/Monat zu Buche, während man für solche Flächen mit mittlerer Ausstattung 4 bis 4,50 Euro/m²/Monat zahlt. Ist die Ausstattung solcher Flächen sehr gut, liegen die Mietpreise zwischen 4,50 und 6,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Heiligenhaus.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Heiligenhaus
Als Immobiliengutachter für Heiligenhaus und Umgebung sehen wir die Stadt unter anderem als möglichen Wohnort für diejenigen, die in Essen oder Düsseldorf arbeiten. Daten des Landesbetriebs für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 belegen das. Laut dieser Daten gab es 2011 in Heiligenhaus 7.948 berufliche Auspendler und 6.729 Einpendler.
Am häufigsten zieht es Pendler aus Heiligenhaus zwar nach Velbert. In der Stadt arbeiteten 2.380 Personen aus Heiligenhaus. Allerdings folgen direkt danach die Städte Düsseldorf und Essen, in denen 1.119 beziehungsweise 983 ArbeitnehmerInnen aus Heiligenhaus gearbeitet haben. Im Februar 2015 lag die Arbeitslosenquote im Kreis Mettmann bei 6,9%. Das entsprach exakt der Quote im gesamten Bundesgebiet. Die Arbeitslosenquote in NRW lag im selben Monat bei 8,3 %.
„Im Grünen gelegen, von Großstädten umgeben“: So beschreibt Heiligenhaus selbst seine Lage und macht den großen Vorteil des Wohnstandorts deutlich. Eine ganze Reihe großer Städte befindet sich in gut erreichbarer Nähe. Dennoch ist Heiligenhaus eine grüne und von Natur umgebene Stadt. Heiligenhaus selbst verweist auf ein städtisches Kulturleben, in dem statt „Hochkultur“ die Kleinkunst dominiert. „Es gibt Klassik & Rock, Jazz & Blues, Folk & Weltmusik, Kabarett & Comedy, Kinder- und Seniorenveranstaltungen, Tanz, Lesungen…“, heißt es dazu auf Heiligenhaus.de. Bade- und Saunafreunde können in der Stadt das Heljensbad mit Saunalandschaft, Frei- und Hallenbad nutzen. Weitere Freizeit-Möglichkeiten bietet beispielsweise „Der Club – Zentrum für Freizeit und Kultur“.
Auf dem Stadtgebiet von Heiligenhaus befinden sich 15 Kindergärten und sechs Grundschulen. Darüber hinaus gibt es jeweils eine Realschule, eine Gesamtschule und ein Gymnasium. Im Stadtgebiet befindet sich zudem eine Musikschule. Berufsbildende Schulen existieren in den direkten Nachbarstädten.
Gewerbestandort
Heiligenhaus bildet zusammen mit Velbert die sogenannte Schlüsselregion, eine Region mit vielen Unternehmen aus der Schließ-, Sicherungs- und Beschlagtechnik. Aber wir als Immobiliensachverständige für Heiligenhaus und Umgebung sehen die Stadt dank ihrer guten Lage auch als einen guten Standort für andere Branchen. Heiligenhaus beschreibt sich selbst als Wirtschaftsstandort mit einem klaren Schwerpunkt, der „nach wie vor im produzierenden Gewerbe“ liegt. Die Stadt hatte 2014 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 475%, während der Hebesatz der Grundsteuer B bei 590% lag. Einzelhandelsrelevante Zahlen aus 2014 liefert die IHK zu Düsseldorf auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing: Der Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft lag in Heiligenhaus bei 110,2 (Deutschland: 100). Der Umsatz des Einzelhandels vor Ort erreichte derweil den Indexwert 94,83 und die Einzelhandelszentralität den Wert 86. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Heiligenhaus liegt im Städtedreieck Düsseldorf-Essen-Wuppertal und grenzt direkt an Essen an. Weitere Nachbarn sind Ratingen, Wülfrath und Velbert, die wie Heiligenhaus zum Kreis Mettmann gehören. Die Entfernung bis nach Dortmund liegt bei etwa 41 Kilometern. Köln befindet sich ungefähr 43 Kilometer weit entfernt, während die Entfernung zwischen Heiligenhaus und Düsseldorf 16 Kilometer beträgt (alle Angaben: Luftlinie).
Auf dem Stadtgebiet von Heiligenhaus befindet sich die Auffahrt Heiligenhaus-Hetterscheidt auf die Autobahn A44, die von der Nähe von Aachen bis Hessisch-Lichtenau führt. Für Bahnreisen bietet sich eine Fahrt zum Hauptbahnhof im benachbarten Essen an. Hier fahren Züge zu vielen deutschen Großstädten sowie ins benachbarte Ausland. Von Heiligenhaus aus fährt ein Schnellbus zum Essener Hauptbahnhof. Noch näher als der Hauptbahnhof liegen jedoch die S-Bahnhöfe in Ratingen-Ost und Ratingen-Hösel sowie in Essen-Kettwig. Im ÖPNV gehört Heiligenhaus zum Verkehrsbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt des Busverkehrs in der Stadt ist das Heiligenhauser Rathaus. Für Flugreisen bietet sich eine Anfahrt zum Flughafen Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Heiligenhaus oder im Kreis Mettmann oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
