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In Hamm sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Hamm und im östlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Hamm und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist das Mittelzentrum Hamm ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Hamm sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Hamm.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Hamm neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Hamm zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Hamm gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Hamm und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Hamm
Hamm liegt im Norden des Regierungsbezirks Arnsberg und gehört zur Region „Westfalen“. Die Stadt besteht aus sieben Stadtbezirken auf einer Stadtfläche von 226,43 km² und ihre Bevölkerungsdichte liegt bei 777 Einwohnern/km². Ein Wahrzeichen der Stadt ist neben der Pauluskirche der etwa 40 Meter hohe Glaselefant im Maximilianpark. Eine weitere Besonderheit ist der Sri-Kamadchi-Ampal-Tempel in Hamm, einer der größten hinduistischen Tempel Europas.
Immobilienpreise in Hamm
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.680 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.090 bis 2.345 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.780 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.120 bis 3.960 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.280 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 890 bis 1.790 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.660 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.500 bis 2.990 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,95 bis 7,15 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,00 bis 10,50 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,05 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,25 bis 8,60 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Gewerbemieten in Hamm liefert den Immobiliengutachtern der Gewerbemietpreisspiegel 2014/2015 der IHK zu Dortmund. Bei den Mietpreisen für Ladenlokale in Hamm präsentiert der Mietpreisspiegel unter anderem Zahlen von Brockhoff&Partner. Demnach kosteten Ladenlokale mit einer Größe zwischen 60 m² und 120 m² und mindestens fünf Meter Front in Hamm zwischen 15 und 27 Euro/m²/Monat, während 120 m² bis 260 m² große Ladenlokale mit mindestens sieben Meter Front 12 bis 15 Euro/m²/Monat gekostet haben.
Tendenziell haben sich speziell die Mieten für kleinere Ladenlokale in Hamm seit 2001 recht deutlich nach unten entwickelt, während die Mieten für größere Ladenlokale nur wenig gesunken sind. Für die Büromieten liefert der Mietspiegel Zahlen aus dem IVD-Gewerbe-Preisspiegel. Laut IVD zahlte man 2013 in Hamm für Büros mit gutem Nutzwert 8 Euro/m²/Monat, für Büros mit mittlerem Nutzwert 5,80 Euro/m²/Monat und mit einfachem Nutzwert 4,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Hamm.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Hamm
Hamm ist ein Ort mit reizvollen Schlössern (Heessen und Oberwerries) sowie schönen Parkanlagen wie dem Kurpark und Sehenswürdigkeiten wie dem Glaselefanten, das weltweit größte Gebäude in Tiergestalt. Sehenswert sind auch der bereits erwähnte Sri Kamadchi Ampal Tempel und die Pauluskirche am Hammer Marktplatz. Bauwerke der Industriekultur gibt es in Hamm ebenfalls. Zu ihnen gehören die ehemalige Zeche Radbod und Hamms Wassertürme.
Als Immobiliengutachter für Hamm und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt an der Lippe und am Datteln-Hamm-Kanal aufgrund der Wassersport-Möglichkeiten (z.B. Wakeboarden und Wasserski) und der reizvollen vom Wasser geprägten Umgebung als einen Vorteil des Wohnorts. Hamm bietet seinen Bewohnern zum Schwimmen und Baden drei Hallenbäder sowie zwei Freibäder und das Erlebnisbad „Maximare“ mit Sauna, Solebecken, Aqua-Welt und Wellness-Resort.
In ihrer Freizeit können Einwohner Hamms beispielsweise den Tierpark mit über 800 Tieren (125 Tierarten) besuchen oder das Kino Cineplex Hamm. Ein wichtiger Ort fürs Kulturangebot in der Stadt ist das Kurhaus Bad Hamm, in dem unter anderem das „Theater für Erwachsene“ mit Schauspiel, Musical, Oper und Operette Zuhause ist. Weitere Theater existieren im Kulturbahnhof Hamm, der – so Hamm.de – zum „Zentrum für Kinder- und Jugendtheater mit überregional bedeutenden Festivals ausgebaut“ wurde, und auf der Waldbühne Heessen, die laut Hamm.de „als besucherstärkstes Freilichttheater Deutschlands“ gilt. Als bedeutendstes Museum in der Stadt wird das Gustav-Lübcke-Museum mit der größten Ägypten-Sammlung des Ruhrgebiets genannt.
Hamm hat etwas mehr berufliche Aus- als Einpendler. Das zeigten Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012. Der Auflistung von IT.NRW zufolge standen 2011 in Hamm insgesamt 24.505 berufliche Einpendler 29.600 beruflichen Auspendlern gegenüber. 3.703 der Auspendler pendelten damals nach Dortmund, 2.142 nach Münster, 1.742 nach Ahlen und 1.448 nach Bönen. Im Mai 2015 kam die Arbeitslosenquote in Hamm auf 9,4%, während sie in Nordrhein-Westfalen bei 7,9% und Deutschland bei 6,3% lag.
Hamm ist Standort der beiden Hochschulen SRH-Hochschule für Logistik und Wirtschaft und Hochschule Hamm-Lippstadt. Die Schullandschaft der Stadt besteht aus 27 Grund-, sechs Haupt-, fünf Förder- und fünf Realschulen. Hinzu kommen fünf Gymnasien, zwei Gesamtschulen, eine Sekundarschule, drei Berufskollegs und ein Weiterbildungskolleg.
Zum Einkaufen empfiehlt die Wirtschaftsförderung Hamm besonders die Innenstadt mit der Fußgängerzone, die sich „vom Hauptbahnhof über die Bahnhofstraße, die Weststraße bis zur Oststraße“ erstreckt. Weitere Empfehlungen sind das Martin-Luther-Viertel mit künstlerischen Elementen und einer „Vielfalt an Kunst- und Kulturprojekten“, das Allee-Center am Richard-Matthaei-Platz und die Ritterpassage am Westenwall.
Gewerbestandort
Hamm definiert für sich als Wirtschaftsstandort die Kompetenzfelder Bildung, Energie, Gesundheit und Logistik und bezeichnet sich als eine „urbane Drehscheibe zwischen Ruhrgebiet, Münsterland und Sauerland“. Auch wir als Immobiliensachverständige für Hamm und Umgebung sehen diese Lage als einen Vorteil der Stadt, die zudem als Teil der Metropole Ruhr mit ihren über fünf Millionen Einwohnern zur Metropolregion Rhein-Ruhr gehört. Hamm hatte 2014 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 465%, während der Hebesatz der Grundsteuer B bei 500% lag. Laut Website der IHK zu Dortmund auf Basis von Michael Bauer Research kommt Hamm 2015 auf einen Kaufkraft-Indexwert von 87,4 (Deutschland: 100).
Lage und Verkehr
Nachbarn von Hamm sind die Gemeinden Lippetal und Welver sowie die Stadt Werl aus dem Kreis Soest, die Städte Bergkamen, Kamen, Unna und Werne sowie die Gemeinde Bönen aus dem Kreis Unna, die Gemeinde Ascheberg aus dem Kreis Coesfeld sowie die Städte Ahlen und Drensteinfurt aus dem Kreis Warendorf. Hamm liegt etwa 31 Kilometer von Dortmund im Ruhrgebiet entfernt. Andere Ruhrgebietsstädte befindet sich ebenfalls in nicht allzu großer Entfernung. So liegt Essen ungefähr 61 Kilometer und Recklinghausen etwa 46,5 Kilometern entfernt. Münster in der Region Westfalen befindet sich in ungefähr 31 Kilometern Entfernung. Die niederländische Stadt Enschede ist 87,5 Kilometer weit weg.
Gut erreichbar sind von Hamm aus die Autobahnen A1 (Heiligenhafen bis Saarbrücken), A2 (Oberhausen bis Berlin) und A44 (Aachen bis Kassel). Der größte Bahnhof der Stadt ist der Bahnhof Hamm. IC und ICE-Züge fahren von hier aus beispielsweise nach Basel, Berlin, Leipzig, München und Stuttgart. Im ÖPNV gehört Hamm zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt des Busverkehrs in der Stadt ist der Willy-Brandt-Platz in der Innenstadt.
Hamm liegt am Datteln-Hamm-Kanal, am dem sich der Stadthafen Hamm sowie der Kanalendhafen Uentrop und der Hafen des Gersteinwerks befinden. Der Stadthafen gilt als zweitgrößter Kanalhafen Deutschlands. Wer von Hamm aus eine Flugreise plant, kann einen der Flughäfen Dortmund, Düsseldorf, Münster-Osnabrück und Paderborn ansteuern.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Hamm oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
