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In Hagen sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Hagen und im östlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Hagen und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die kreisfreie Großstadt Hagen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Hagen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Hagen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Hagen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Hagen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Hagen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Hagen und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Hagen
Hagen wird bisweilen auch als das „Tor zum Sauerland“ bezeichnet und ist unter anderen als Standort der Fernuniversität Hagen bekannt. Die Stadt besteht aus fünf Stadtbezirken auf einer Fläche von 160,35 km². Ihre Bevölkerungsdichte liegt bei 1160 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Hagen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.780 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.000 bis 2.690 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.610 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.170 bis 3.160 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.190 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 840 bis 1.700 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.130 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.150 bis 4.110 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,55 bis 6,55 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,95 bis 10,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,85 bis 8,10 €/m² Wohnfläche
Das Unternehmen Brockhoff & Partner verzeichnet in seinem Einzelhandelsmietspiegel 2015 für 60 m² bis 120 m² große Ladenlokale eine Miete von 35 bis 51 Euro/m²/Monat und für 120 bis 260 m² große Ladenlokale von 24 bis 35 Euro/m²/Monat. Die Südwestfälische IHK zu Hagen liefert den Immobiliengutachtern Zahlen aus 2010 zu Mieten für Büro- sowie Lager- und Produktionsflächen. Damals kosteten Lagerflächen in Hagen eine Miete von 2,90 bis 6,10 Euro/m²/Monat und Produktionshallen zwischen 2,80 € und 6,80 Euro/m²/Monat, während speziell für Großhandelsflächen zwischen 2,70 und 5,50 Euro/m²/Monat fällig wurden. Für Büromieten in der Hagener Innenstadt zahlte man 4,50 € bis 9,40 Euro/m²/Monat, während in Randbereichen 3,90 bis 9,00 Euro/m²/Monat und im Gewerbegebiet Unteres Lennetal 3,10 bis 6,40 Euro/m²/Monat fällig wurden.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Hagen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Hagen
Wir als Sachverständige der Immobilienbewertung für Hagen und Umgebung sehen wir Hagen als eine Stadt im Grünen, die mit Ruhr, Volme, Lenne und Ennepe als Fließgewässern auf dem Stadtgebiet eine hohe Lebensqualität bietet. Hagen.de verweist auf einen Waldanteil von 41% und bezeichnet sich als waldreichste Großstadt Nordrhein-Westfalens. Sport und Spaß auf dem Wasser bietet zum Beispiel der Lenne-Wildwasserpark im Stadtteil Hohenlimburg.
Badefreunde können in der Stadt zwei Freibäder, ein Hallenbad und das Westfalenbad nutzen. Das Westfalenbad bietet eine Gesamtfläche von 70.000 m² und eine Wasserfläche von mehr als 2.000 m² und besteht aus einem Sportbad-, einem Freizeit- sowie dem Sauna- und Wellnessbereich. Als „Herzstück des Hagener Spitzensports“ wird auf der städtischen Website der „Sportpark am Ischeland mit der Enervie Arena“ bezeichnet, die als multifunktionale Halle 3.100 Zuschauern Platz bietet. In der Nähe der Halle liegt auch das Ischelandstadion mit Platz für 18.000 Zuschauer.
Zur Kulturlandschaft Hagens gehört das Theater Hagen, in dem man unter anderem Opern, Operetten und andere Tanztheater-Aufführungen sehen kann und in dem auch das Kinder- und Jugendtheater Lutz seinen Platz hat. Ein weiteres Theater auf Hagens Stadtgebiet ist das Theater an der Volme. Das Philharmonische Orchester Hagen gehört ebenso zum Kulturleben der Stadt wie die Hagener Museen, zu denen unter anderem das Emil Schumacher Museum, das LWL Freilichtmuseum Hagen und das Kunstquartier Hagen gehören. Zu den Kulturzentren der Stadt zählen beispielsweise das AllerWeltHaus, das Kultopia und das Kulturzentrum Pelmke, zu den Hagener Kinos das CineStar und das Kino Babylon.
Zahlen zu den beruflichen Einpendlern und Auspendlern in Hagen lieferte der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012. Laut Report hatte Hagen 2011 insgesamt 39.130 berufliche Ein- und 29.656 berufliche Auspendler. 3.498 Hagener pendelten damals nach Dortmund, 2.538 zog es zum Arbeiten nach Iserlohn, 2.310 nach Wetter (Ruhr), 1.899 nach Ennepetal, 1.554 nach Gevelsberg und 1.338 nach Wuppertal. Die Arbeitslosenquote lag im Mai 2015 in Hagen bei 10,3%. NRW kam auf 7,9% und Deutschland auf 6,3%.
Hagen bietet in seiner Schullandschaft über 30 Grundschulen sowie alle Formen weiterführender Schulen. Im Hochschulbereich gibt es die Fernuniversität sowie jeweils einen Standort der Fachhochschule Südwestfalen und der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW. Fürs Shopping gibt es in der Stadt laut Hagen.de „1.300 Ladengeschäfte mit einer Gesamtverkaufsfläche von gut 320.000 Quadratmetern“. Die städtische Website verweist auf Hagens Fußgängerzone entlang der Elberfelder Straße sowie auf den Bereich um die Volme Galerie und die neue Rathaus Galerie in der Hagener Innenstadt. Daneben bieten sich zum Einkaufen auch Fußgängerzonen in den Stadtteilen Haspe und Hohenlimburg sowie weitere Shops in den Stadtteilen Vorhalle, Boele, Wehringhausen, Eilpe und Dahl an.
Gewerbestandort
Hagen bezeichnet sich selbst als einen Wirtschaftsstandort, der lange Zeit für Stahlgewinnung und Stahlverarbeitung gestanden hat und der heute als Standort zahlreicher mittelständischer Industriebetriebe und Dienstleistungsunternehmen dient. Ein Schwerpunkt in der städtischen Wirtschaft ist „die Herstellung hochwertiger Kaltwalzprodukte“.
Wir als Immobiliensachverständige für Hagen und Umgebung sehen die Lage der Stadt im Regionalverband Ruhr und damit in der Metropolregion Rhein-Ruhr als einen Standortvorteil. Die Verbandsregion Ruhr umfasst 5,1 Millionen Menschen auf einer Fläche von 4.435 km² mit 53 Städten und Gemeinden und bringt Unternehmen damit in die Nähe zahlreicher potenzieller Kunden. Der Gewerbesteuer-Hebesatz beträgt in Hagen 520%, der Hebesatz der Grundsteuer B liegt bei 750% (Stand:2015). Laut Zahlen der GfK aus 2013 hatte Hagen damals einen Kaufkraft-Indexwert von 95,6 (Deutschland: 100). Die Einzelhandelszentralität Hagens lag bei 125. Hagen zog also Kaufkraft aus dem Umland an.
Lage und Verkehr
Hagen grenzt an Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Herdecke und Wetter aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis sowie an das kreisfreie Dortmund, an Schwerte aus dem Kreis Unna sowie an Iserlohn, Nachrodt-Wiblingwerde und Schalksmühle aus dem Märkischen Kreis. Hagen ist etwa 25 Kilometer von Wuppertal im Bergischen Land entfernt. Neben dem Nachbarn Dortmund befinden sich auch weitere Ruhrgebietsstädte in kurzer Entfernung zu Hagen. So liegt Essen etwa 33 Kilometer und Duisburg ungefähr 49 Kilometer weit weg. Bis zur NRW-Hauptstadt Düsseldorf sind es von Hagen aus ungefähr 50 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Auf dem Stadtgebiet Hagens verlaufen Teilstücke der Autobahnen A1, A45 und A46. Es gibt die Anschlussstellen Hagen Nord, Hagen West (A 1); Hagen Süd (A 45) sowie Hagen-Hohenlimburg und Hagen-Elsey. Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet unter anderem der Hagener Hauptbahnhof, von dem aus Züge beispielsweise nach Basel, Berlin, Frankfurt Flughafen, Hamburg und Wien fahren. Im ÖPNV gehört Hagen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Busse verbinden die einzelnen Stadtbezirke Hagens miteinander und binden Hagen an benachbarte Kommunen an. Für Flugreisen bietet sich eine Anreise zum Flughafen Dortmund an; eine Alternative ist eine Anreise zum ebenfalls nicht sehr weit entfernten und größeren Flughafen Düsseldorf.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Hagen oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
