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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Gummersbach und im Oberbergischen Kreis mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Gummersbach und im Oberbergischen Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Kreisstadt Gummersbach ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Gummersbach sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Oberbergischen Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Gummersbach.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Gummersbach neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Gummersbach zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Gummersbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Gummersbach und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Gummersbach
Gummersbach ist die Kreisstadt des Oberbergischen Kreises. Sie besitzt eine Fläche von 95,42 km² und eine Bevölkerungsdichte von 520 Einwohner je km².
Immobilienpreise in Gummersbach
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.350 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 780 bis 1.930 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.485 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.070 bis 2.950 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.680 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 670 bis 2.085 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.025 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.730 bis 3.430 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 7,35 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,35 bis 11,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 5,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,85 bis 6,75 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Gewerbemieten liefert die Broschüre „Wirtschaftsregion Köln 2014“ der IHK Köln. Ladenlokale in 1a-Lage von Gummersbach kosten laut Broschüre zwischen 6 und 30 Euro/m²/Monat. Für Büroflächen in Hauptlage werden zwischen 5 und 8 Euro/m²/Monat fällig und für Lager und Produktionsflächen zwischen 2 und 4 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Gummersbach.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Bergischen Landes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Gummersbach
Für uns als Immobiliensachverständige für Gummersbach und Umgebung ist Gummersbach hinter Leverkusen, Solingen, Remscheid und Wuppertal eine der Zentren des Bergischen Landes sowie ein Wohnstandort von nicht zu unterschätzender Attraktivität. Mit der Genkeltalsperre und der Aggertalsperre befinden sich zwei Talsperren auf dem Stadtgebiet, von denen sich die Genkeltalsperre allerdings nur für Aktivitäten wie Spaziergänge rund um die Talsperre eignet. Die Aggertalsperre dient dagegen auch dem Wassersport und dem Badespaß im Strandbad Bruch, das sich am Vorstaubecken der Talsperre befindet. Weitere Bademöglichkeiten bieten das Hallenbad Derschlag sowie das Gumbala Bade- und Saunaland. Orte des Kulturlebens von Gummersbach sind etwa das Theater der Stadt sowie das „Bruno-Goller-Haus“.
Es gibt deutlich mehr berufliche Einpendler (21.069), die von außerhalb zum Arbeiten nach Gummersbach kommen, als Auspendler (11.639), die in Gummersbach leben und anderswo arbeiten. Das berichtete der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) im Jahr 2012. Das bedeutet: Die Arbeitsplatzversorgung ist gut. Die meisten Arbeitnehmer, die von Gummersbach aus ins Umland zum Arbeiten fahren, haben Wiehl zum Ziel (1.725). 1.347 fahren nach Köln, 1.063 nach Bergneustadt, 985 nach Engelskirchen und 822 nach Marienheide. Im Oktober 2014 hatte der gesamte Oberbergische Kreis eine vergleichsweise günstige Arbeitslosenquote von 5,7%. NRW kam im selben Monat auf 7,9% und Deutschland auf 6,3%.
Die Schullandschaft der Stadt besteht laut Gummersbach.de aus neun Grundschulen, einem Gymnasium, einer Haupt- und einer Gesamtschule sowie zwei Realschulen in städtischer Trägerschaft. Daneben gibt es zwei berufsbildende Schulen sowie für die Hochschulbildung ein Studienzentrum der Fernuniversität Hagen und der Campus Gummersbach der Fachhochschule Köln. Haupt-Einkaufsstraßen in der Stadt sind die als Fußgängerzone dienenden Straßen Kaiserstraße und Hindenburgstraße „zwischen dem Einkaufszentrum „Bergischer Hof“ und dem Busbahnhof.
Gewerbestandort
Gummersbach beschreibt sich auf seiner Website selbst als Stadt, die einen Wandel „von der Industriestadt in ländlicher Umgebung zum modernen Dienstleistungs- und Einkaufzentrum der Region“ vollzogen hat. Fast 70 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen arbeiten im öffentlichen wie privaten Dienstleistungssektor, heißt es auf der Website weiter. Trotzdem bleibt auch das verarbeitende Gewerbe bedeutend für die Stadt. Prägend sind hier der Maschinenbau, die Herstellung von Metallerzeugnissen sowie die papierverarbeitende und elektrotechnische Industrie.
Gummersbach hat einen Hebesatz der Grundsteuer B von 430% sowie einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 450%. Laut Daten der IHK Köln auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing besitzt Gummersbach einen Indexwert der Kaufkraft für den Einzelhandel von 96,4 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreicht den Indexwert 123,7 und die Zentralitätskennziffer hat den Wert 128,4. Das bedeutet: Kaufkraft wird aus dem Umland angezogen. Beide Werte halten wir als Immobiliengutachter für Gummersbach und Umgebung für einen Beleg dafür, dass Gummersbach dem Einzelhandel oftmals gute Konditionen beschert.
Lage und Verkehr
Gummersbach grenzt im Oberbergischen Kreis an Bergneustadt, Engelskirchen, Lindlar, Marienheide, Reichshof und Wiehl. Außerhalb des Kreises sind Meinerzhagen im Märkischen Kreis und Drolshagen im Kreis Olpe Nachbarn der Stadt. Von Solingen liegt Gummersbach etwa 37 Kilometer und von Remscheid knapp 31 Kilometer entfernt. Köln befindet sich in ungefähr 43.5 Kilometer Entfernung und Wuppertal ist etwa 38,5 Kilometer weit weg.
Gummersbach besitzt eine Autobahnzufahrt auf die Autobahn A4, die mit einer Unterbrechung von der niederländischen (West) zur polnischen (Ost) Grenze Deutschlands führt. Im benachbarten Meinerzhagen befindet sich zudem ein Anschluss an die Autobahn A45 (Sauerlandlinie) von Dortmund nach Aschaffenburg. Der Bahnhof Gummersbach liegt an der Oberbergischen Bahn von Köln bis Meinerzhagen. Er ist auch ein zentraler Haltepunkt für den Busverkehr. Von hier aus fahren Busse beispielsweise nach Olpe, Overath und Lennep, Im Öffentlichen Personennahverkehr gehört die Stadt zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Für Flugreisen bietet sich der Flughafen Köln-Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Gummersbach, im Oberbergischen Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
