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In Essen sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Essen und im Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Essen und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Ruhrgebiets-Großstadt Essen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Essen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Essen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Essen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Essen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Essen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Essen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Essen
Essen ist hinter Dortmund die Nummer 2 der Ruhrgebietsstädte mit den meisten Einwohnern. In der Stadt befindet sich das Weltkulturerbe Zeche Zollverein. Das Statistikportal Statista.com setzt Essen auf Basis von Zahlen der Landesstatistikämter auf Platz 4 im Ranking der Großstädte mit dem größten Grünflächenanteil. Essen besteht aus neun Stadtbezirken mit 50 Stadtteilen auf einer Fläche von 210,3 km². Daraus ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.710 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Essen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.550 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.425 bis 3.780 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.140 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.310 bis 4.335 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.605 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 855 bis 2.650 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.445 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.700 bis 4.310 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,45 bis 8,75 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,80 bis 12,50 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,45 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,50 bis 12,60 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für Gewerbemieten in Essen gibt den Immobiliengutachtern der Gewerbe-Mietspiegel der Grundstücksbörse Ruhr. Abhängig von der Größe des Ladenlokals werden in den 1-A Lagen Limbecker Straße und Kettwiger Straße Mieten in Bandbreiten zwischen „40 bis 50 Euro/m²/Monat“ (große Ladenlokale: über 200 m²) und „80 bis 120 Euro/m²/Monat“ (kleine Ladenlokale: 20 bis 50 m²) fällig.
In B-Lagen wie Kopstadtplatz, Viehofer Straße und Umgebung zahlt man für kleine Ladenlokale 10 bis 20 Euro/m²/Monat und für große über 100 m² 5 bis 10 Euro/m²/Monat. In bevorzugter Stadtteillage von Rüttenscheid kosten besonders große Ladenlokale über 100 m² 20 bis 30 Euro/m²/Monat, während man für kleine Ladenlokale 40 bis 80 Euro/m²/Monat veranschlagen muss. In bevorzugten Stadtteillagen von Werden und Holsterhausen liegt die Miete für große Ladenlokale bei 14 bis 25 Euro/m²/Monat und für kleine bei 25 bis 35 Euro/m²/Monat.
Büros in bevorzugter Lage von Essen kosten 7 bis 10,50 Euro/m²/Monat. In mittleren Lagen zahlt man 6 bis 8 Euro/m²/Monat und in einfachen Lagen liegen die Büromieten bei 4,50 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Bis fünf Jahre alte eingeschossige Hallen kosten in Essen eine Miete zwischen 4,50 und 5,60 Euro/m²/Monat. Für bis zu zehn Jahre alte eingeschossige Hallen zahlt man 3,50 bis 4,50 Euro/m²/Monat und für eingeschossige Altbauhallen zwischen 2,50 und 3,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Essen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort in Essen
Als Sachverständige der Immobilienbewertung in Essen und Umgebung sehen wir den hohen Grünflächenanteil als einen Vorteil des Wohnorts Essen, weil sich das Großstadtleben dadurch relativ einfach mit Lust an der Natur verbinden lässt. Die Stadt hat laut eigener Angaben über 700 Grünanlagen, über 1.750 Hektar Wald als naturnahen Erholungswald und über 400 Spielplätze. Der bekannteste Park in der Stadt ist der Grugapark mit etwa 70 Hektar Fläche. Als Ausflugsziel beliebt ist auch der Baldeneysee mit dem Seaside Beach und Möglichkeiten zum Wassersport. Badefreunde können in Essen neun Hallenbäder, die beiden Kombibäder in Kettwig oder Oststadt sowie eins der drei Freibäder Dellwig, Grugabad und Steele nutzen.
Einige kulturelle Highlights sind in Essen eng mit der industriellen Geschichte der Stadt verbunden, allen voran das Weltkulturerbe Kokerei Zollverein, aber beispielsweise auch die Villa Hügel. Kulturfreunde haben in Essen zahlreiche Möglichkeiten. Die Theater und Philharmonie Essen GmbH (TUP) organisiert Aufführungen im Aalto-Musiktheater, im Aalto Ballett Theater, im Schauspiel Essen und in der Philharmonie Essen. Konzerte der Essener Philharmoniker gehören ebenfalls zum Programm.
Neben den städtischen Häusern existiert eine freie Theaterszene, in der „mit viel Idealismus Klassiker, Komödien und Stücke der Moderne aufgeführt werden“. Explizit genannt werden auf Essen.de das GOP Variete Theater als Verbindung von „Kunstgenuss und Genusskunst“ sowie das Colosseum Theater, dessen Aufführungsort als „Paradebeispiel für die Industriekultur und den Wandel der Region“ beschrieben wird. Essen empfiehlt sich als Einkaufsstadt mit über 700 Warenhäusern, Boutiquen und Einzelhandelsgeschäften sowie Shopping-Gelegenheiten im City-Center, auf den Flaniermeilen Kettwiger Straße und Limbecker Straße und im „Passagen- oder Theaterviertel“.
Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 in Essen 139.735 berufliche Einpendler und 87.539 Auspendler. 11.692 dieser Auspendler steuerten Düsseldorf an, 8.572 Mülheim an der Ruhr, 6.866 Duisburg, 6.466 Bochum und 5.672 Gelsenkirchen. Die Arbeitslosenquote lag im März 2015 in Essen bei 12,3%. NRW kam auf 8,2%, Deutschland auf 6,8%.
Die Universität Duisburg – Essen, die FOM Hochschule für Ökonomie & Management, die Hamburger Fern-Hochschule, die Hochschule der bildenden Künste Essen sowie die Folkwang Universität der Künste machen Essen zum Hochschulstandort.
Gewerbestandort
Essen definiert für sich Branchenkompetenzen in den Feldern „Kreativwirtschaft, Energie, Wasser und Umwelt, Medizin und Gesundheit, Informations- und Kommunikationswirtschaft“ sowie in der Bildungswirtschaft. Ebenfalls eine hohe Dynamik werden den Branchen Bau- und Immobilienwirtschaft, Chemie, Handel und Unternehmensbezogene Dienstleistungen bescheinigt. Als Immobiliensachverständige für Essen und Umgebung sehen wir die Lage in der Metropolregion Ruhr als einen Standortvorteil Essens, da in diesem Ballungsraum viele potenzielle Kunden leben.
Die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ der IHK zu Essen (Stand: 2014) bescheinigte Essen auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing bei der Kaufkraft für den Einzelhandel einen Indexwert von 101,9 (Deutschland: 100). Die Zentralitätskennziffer lag bei 118,3. Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Essen bei 670% und der Gewerbesteuer-Hebesatz 480% (Stand: 2015).
Lage und Verkehr
Essen ist von einer Reihe anderer Ruhrgebietsstädte umgeben: Nachbarn der Stadt sind Bochum, Bottrop, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen. Daneben grenzen auch Hattingen (Ennepe-Ruhr-Kreis), Velbert, Heiligenhaus und Ratingen (alle Kreis Mettmann) sowie Gladbeck (Kreis Recklinghausen) an Essen. Von Dortmund, der einwohnerstärksten Stadt im Ruhrgebiet, ist Essen 31,5 Kilometer entfernt. Düsseldorf befindet sich in knapp 31 und Köln in etwa 57,5 Kilometer Entfernung. Die niederrheinische Stadt Krefeld ist 37,5 Kilometer weit weg und bis nach Venlo in den Niederlanden sind es 59 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Essen gehört zur Metropole Ruhr, durch die die Autobahnen A1, A2 und A3 führen. Sie durchziehen Deutschland von Ost nach West beziehungsweise von Nord nach Süd. Weitere für Essener gut erreichbare Autobahnen sind die A40 als Ost-West-Verbindung im Ruhrgebiet, die A 42 und die A52 als gute Anbindung an den Düsseldorfer Flughafen. Neben diversen Regionalbahnhöfen bietet vor allem der Essener Hauptbahnhof Anschluss ans deutsche und europäische Schienennetz. Hier halten Thalys-, ICE-, Intercity- und Eurocity-Züge, aber auch Regionalbahnen.
Im ÖPNV gehört Essen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Organisiert wird der Essener ÖPNV mit Stadtbahnen, Straßenbahnen und Bussen. Einer der Knotenpunkte ist auch hier der Hauptbahnhof, weitere häufiger angefahrene Haltestellen sind beispielsweise das Rathaus Essen und der Berliner Platz. Flughäfen in guter erreichbarer Nähe sind der relativ kleine Flughafen Essen/Mülheim, der Flughafen Düsseldorf und der Dortmunder Flughafen.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Essen, im Ruhrgebiet oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
