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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Erkrath, im Kreis Mettmann im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Erkrath und im Kreis Mettmann rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Erkrath ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Erkrath sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Mettmann, im Rheinland sowie in Erkrath.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Erkrath neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Erkrath zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Erkrath gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Erkrath und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Erkrath
Erkrath trägt den Beinamen „Fundort des Neanderthalers“, weil hier Teile des Skeletts eines urzeitlichen Verwandten der heutigen Menschen gefunden wurde. Die Gesamtfläche der Stadt Erkrath beträgt 26,88 km² und ist in drei Ortsteile unterteilt. Die Bevölkerungsdichte Erkraths liegt bei 1.623 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Erkrath
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.840 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.100 bis 3.590 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.335 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.830 bis 4.180 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.920 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.420 bis 2.680 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.530 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.250 bis 3.050 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 8,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,15 bis 9,90 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 11,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,95 bis 11,65 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,80 bis 12,25 €/m² Wohnfläche
Laut Informationen der IHK zu Düsseldorf liegen die Ladenmieten für bis zu etwa 100 m² große Läden in Erkrather 1a-Lage zwischen 10 und 18,50 Euro/m²/Monat. Ladenlokale ab einer Größe von 100 m² in derselben Lage kosten zwischen 5,50 und 16 Euro/m²/Monat, während in 1b-Lagen zwischen 4 und 11 Euro/m²/Monat fällig sind.
Die Büromieten liegen bei Büros mit einfacher Ausstattung in Zentrallage bei 4,50 bis 7 Euro/m²/Monat, während für Büros mit mittlerer Ausstattung 6 bis 8 Euro/m²/Monat und mit hohem Ausstattungsniveau 7 bis 11 Euro/m²/Monat fällig sind. In Stadtrandlage beginnen die Mieten für einfach ausgestattete Büros bereits bei 4 Euro/m²/Monat und die Mieten für Büros mit hohem Ausstattungsniveau steigen bis 9 Euro/m²/Monat.
Einfach ausgestattete Lager- und Produktionsflächen kosten 2 bis 3,50 Euro/m²/Monat. Für Lager- und Produktionsflächen mit mittlerer Ausstattung zahlt man 3 bis 4,50 Euro/m²/Monat und mit hohem Ausstattungsniveau 4 bis 6 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Erkrath.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Erkrath
Aufgrund der Nähe zur NRW-Hauptstadt empfehlen wir als Immobiliensachverständige für Erkrath und Umgebung die Stadt unter anderem für diejenige, die in Düsseldorf arbeiten. Tatsächlich pendeln viele Erkrather zur Arbeit in die NRW-Landeshauptstadt. Laut Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 insgesamt 10.414 berufliche Einpendler und 15.358 Auspendler in Erkrath. In die NRW-Landeshauptstadt pendelten damals 7.331 Erkrather. Hilden und Mettmann belegten mit 1.122 beziehungsweise 855 PendlerInnen die Plätze 2 und 3 im Ranking der wichtigsten Ziele. Die Arbeitslosenquote lag im Februar 2015 im Kreis Mettmann bei 6,9%, was der Quote des gesamten Bundesgebiets entsprach. Nordrhein-Westfalen kam im selben Monat auf 8,3 %.
Zum Einkaufen empfiehlt Erkrath.de die Fußgängerzone Bahnstraße in Alt-Erkrath, den Hochdahler Markt und die Karschhauser Straße in Hochdahl sowie den Neuenhausplatz in Unterfeldhaus. Veranstaltungsorte sind die Stadthalle Erkrath und das Bürgerhaus Hochdahl, während man für Badespaß auf dem Stadtgebiet das Neanderbad an der „Schönen Aussicht“ nutzen kann. Im Stadtgebiet gibt es insgesamt neun Grundschulen. Darüber hinaus befinden sich in Erkrath ein Gymnasium, eine Real- und eine Hauptschule, daneben eine Förderschule, eine Volkshochschule und eine Musikschule.
Gewerbestandort
Wir als Sachverständige der Immobilienbewertung für Erkrath und Umgebung sehen Erkrath durch die Nähe zu Düsseldorf insbesondere als einen interessanten Standort für kleine und mittelständische Unternehmen, die (auch) Geschäfte in der NRW-Hauptstadt anpeilen, ohne sich unbedingt dort niederlassen zu wollen.
Im Jahr 2014 lag der Hebesatz für die Gewerbesteuer ebenso wie der Hebesatz für die Grundsteuer B in Erkrath bei 420%. Für den Einzelhandel relevante Daten präsentiert die IHK zu Düsseldorf auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing: 2014 lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Erkrath bei einem Indexwert von 113,70 (Deutschland: 100) und der Umsatz des Einzelhandels vor Ort bei einem Indexwert von 80,16. Die Zentralitätskennziffer erreichte 71. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Neben Düsseldorf sind Hilden, Haan und Mettmann Nachbarn von Erkrath. Zwischen Erkrath und Bonn liegen ungefähr 65 Kilometer. Essen befindet sich in etwa 27 Kilometern und Dortmund in etwa 71 Kilometern Entfernung, während die bergische Stadt Wuppertal nur knapp 17 Kilometer entfernt ist. Noch näher an Erkrath dran liegt das ebenfalls bergische Solingen mit etwa 13 Kilometern Entfernung. Bis nach Krefeld in der Niederrhein-Region sind es ungefähr 27 Kilometer.
Die Bundesautobahn A3, die Deutschland von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze durchquert, führt direkt an Erkrath vorbei. Auch im Schienenverkehr ist die Stadt gut angebunden. Durch das Stadtgebiet fahren gleich drei S-Bahnen, die Erkrath unter anderem an Düsseldorf, Hagen, Mönchengladbach, Mettmann und Neuss anbinden. Die S-Bahnhöfe auf Erkrather Stadtgebiet heißen Erkrath, Erkrath-Hochdahl, Erkrath-Millrath und Erkrath-Nord. Erkrath gehört im ÖPNV zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Der nächstgelegene Flughafen befindet sich in Düsseldorf und bietet viele internationale Verbindungen.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Erkrath, im Kreis Mettmann oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
