Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Köln oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft?
Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ Wir können diese Frage sehr oft bejahen. Finanzbeamte sind keine Immobilienbewertungssachverständige, sie haben die Immobilie nicht besichtigt, sie bewerten das Objekt vom „Grünen Tisch“ aus und gehen schematisch (Bewertunsgesetz) vor.
Das ist keine böse Absicht sondern Folge einiger Unzulänglichkeiten des Fiskalapparates. In vielen Fällen können bereits kleinere Midnerungen bei der Steuerlast das Sachverständigenhonorar weit übersteigen (Überschüsse). Wir treffen häufig auf den Fall, dass ein Ertragsobjekt (bspw. ein Wohn- und Geschäftshaus oder auch ein Mehrfamilienhaus) in seiner möglichen Restnutzungsdauer von den Finanzbehörden in Köln oder im Bundesland Nordrhein-Westfalen nicht richtig eingeschätzt wird. Die Dauer der Ertragsfähigkeit einer Immobilie ist mit maßgeblich für den Wert des Immobilienobjektes. Modernisierungsstau, Bauschäden und Instandhaltungsstau können die Ertragsfähigkeit eines Immobilienobjektes deutlich verinngern, was aus dem Büro des Finanzbeamten meist nicht erkennbar ist.
Da der Finanzbeamte das Objekt nicht ansieht (es gibt Ausnahmen; einige Finanzämter arbeiten für Einzelfälle mit internen Bausachverständigen, die ggf. auch Besichtigungen umsetzen), kann er letztlich auch die Bausubstanz und die entsprechende Restnutzungsdauer nicht realitätsbezogen einschätzen. Diese Schwachstellen und andere Probleme, welche die recht einfache Finanzamt-Wertermittlung mit sich bringt, räumen wir mit einem rechtssicheren Verkehrswertgutachten (Niederstwertprinzip) aus. Finanzämter müssen Gutachten nicht unbedingt anerkennen. Sie müssen aber einen substantiierten Vortrag des Steuerschuldners im Rahmen eines Widerspruchs gegen einen Bescheid auch inhaltlich bearbeiten und ggf. widerlegen. Das gelingt häufig nicht, da ein qualifizierter Immobiliensachverständiger meist erheblich bessere Detailkenntnisse in den wichtigsten Bewertungsdisziplinen besitzt, als Mitarbeiter der Finanzbehörden.
Kommt Ihnen ein Erbschaftssteuerbescheid bzgl. des Immobilienerbes nicht eindeutig vor, bzw. halten Sie den Ansatz der Finanzbehörden für zu hoch, sind wir die richtigen Ansprechpartner für Sie in Köln und im Rheinland.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
