Seiteninhalt
In Ense sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Ense und in Südwestfalen in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Ense und im Kreis Soest rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Ense ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Ense sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Soest, zwischen Ruhrgebiet und Sauerland sowie in Ense.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Ense neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Ense zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Ense gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Ense und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Ense
Ense befindet sich im Südwesten des Kreises Soest und besteht aus 14 Ortsteilen auf einer Fläche von 51,08 km². Die einwohnerstärksten Ortsteile sind mit jeweils über 3.000 Einwohnern Niederense und Bremen. Die Bevölkerungsdichte erreicht in Ense 238 Einwohner/km². Flüsse auf dem Gemeindegebiet sind die Ruhr und die Möhne.
Immobilienpreise in Ense
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.475 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 970 bis 1.940 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.130 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.020 bis 2.290 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.080 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 950 bis 1.295 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.000 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.850 bis 2.330 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,50 bis 6,75 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 8,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,70 bis 9,60 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,80 bis 7,20 €/m² Wohnfläche
Zahlen als Orientierung für die zu zahlenden Gewerbemieten bietet den Immobiliengutachtern der Gewerbliche Mietpreisspiegel der IHK Arnsberg. Ihm zufolge kosten Ladenlokale in Ense eine Miete von 6,70 Euro/m²/Monat. Für Büroflächen werden dagegen 5,90 Euro/m²/Monat fällig und für Produktions- und Lagerhallen 3,10 Euro/m²/Monat (alle Angaben zu Gewerbemieten: Mittelwerte).
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Ense.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Ense
Ense bezeichnet sich selbst als Gemeinde mit einer „landschaftlich reizvollen Lage am Rande des Sauerlands und der Soester Börde“. Auch wir als Immobiliensachverständige für Ense und Umgebung sehen die schöne Naturlandschaft als einen Vorteil des Standorts. So beschreibt die Website des Ruhrtalradwegs Ense beispielsweise als einen Ort mit beschaulichen Dörfern „zwischen Feldern am Hellweg und Haarstrang und den Höhen des Arnberger Waldes“ und verweist zudem auf zahlreiche Hofläden mit lokalen Spezialitäten.
Ein Zentrum der Gemeinde ist der Ortsteil Bremen, dessen Ortskern bis 1985 saniert wurde. Hier findet man in der Nähe des Rathauses Banken, Handwerker und auch Ärzte. Die Schullandschaft von Ense besteht aus drei Grundschulen und einer Sekundarschule. Für sportliche Aktivitäten gibt es in der Gemeinde neben mehreren Turnhallen, eine 1988 errichtete Ballspielhalle, Tennisplätze sowie eine Tennis- und Squashhalle und ein Lehrschwimmbecken.
Zahlen zu den EinpendlerInnen und AuspendlerInnen in Ense liefert die Statistik des Landesbetriebs IT.NRW (Information und Technik Nordrhein-Westfalen) aus 2012. Ihr zufolge gab es 2011 in Ense 2.734 berufliche EinpendlerInnen und 4.461 berufliche AuspendlerInnen. 1.496 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Arnsberg, 599 nach Werl und 465 nach Soest. Der Kreis Soest kam im August 2015 auf eine Arbeitslosenquote von 6,1% und lag damit unter den Werten von NRW (8%) und Deutschland (6,4%).
Gewerbestandort
„Aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung und einer kontinuierlichen und zielorientierten Planung“ sei es gelungen, im Gemeindegebiet namhafte Industriebetriebe anzusiedeln, heißt es auf der Gemeinde-Website von Ense. Unternehmer verweist die Gemeinde auf ihren Industriepark im Ortsteil Höingen mit einer Fläche von mittlerweile ca. neun Hektar (Stand 9/2015).
Werte mit Relevanz für den Einzelhandel liefert die IHK Arnsberg auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing. Den Werten zufolge lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Ense 2014 etwas unter dem Referenzwert 100 für Deutschland. Dagegen erreichten der Indexwert für den Einzelhandelsumsatz vor Ort sowie die Einzelhandelszentralität Zahlen von deutlich unter 100. Wir als Immobiliengutachter für Ense und Umgebung sehen den im kreisweiten Vergleich recht niedrigen Gewerbesteuer-Hebesatz in Ense als einen Vorteil des Standorts. Er liegt in der Gemeinde 2015 bei 415%, während der Hebesatz der Grundsteuer B 453% erreicht.
Lage und Verkehr
Nachbarn von Ense sind innerhalb des Kreises Soest die Kreisstadt Soest sowie Möhnesee, Werl und Wickede. Darüber hinaus grenzt Ense an Arnsberg aus dem Hochsauerlandkreis. Dortmund ist von Ense aus etwa 35 Kilometer entfernt. Hamm befindet sich in knapp 26 Kilometern und Hagen in ungefähr 37 Kilometern Entfernung. Paderborn ist knapp 61 Kilometer, Gütersloh ungefähr 57 und Münster etwa 60 Kilometer entfernt.
Durch Ense verläuft ein Teilstück der Bundesstraße B516, die von Werl-Süd bis nach Möhnesee führt. In Möhnesee trifft sie auf die B229 (Langenfeld-Soest). In Werl-Süd sowie Soest und Soest-Ost ist die Auffahrt auf die Autobahn A44 von Aachen bis Hessisch-Lichtenau möglich. Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof in Soest, an dem unter anderem der Regionalexpress RE1 hält. Er fährt von Aachen bis Paderborn und zurück. Im ÖPNV ist Ense ein Teil der Verkehrsgemeinschaft Ruhr-Lippe. Wer eine Flugreise plant, kann von Ense aus einen der Flughäfen Paderborn-Lippstadt und Dortmund ansteuern.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Ense oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
