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In Duisburg sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Duisburg, am Niederrhein und im Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Duisburg und im westlichen Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die westliche Ruhrgebiets-Großstadt Duisburg ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Duisburg sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet, am Niederrhein sowie in Duisburg.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Duisburg neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Duisburg zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Duisburg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Duisburg und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Duisburg
Duisburg gilt als Stadt mit dem größten Binnenhafen der Welt. Noch immer spielt die Stahlproduktion eine große Rolle in der Wirtschaft der Stadt, aber auch andere Branchen prägen heute das städtische Wirtschaftsleben. Mit ihren Seen und Parks kann die Stadt zudem beweisen, dass sie heute auch für Lebensqualität in grüner Umgebung steht. Duisburg besteht aus sieben Stadtbezirken auf einer Fläche von 232,8 km² und kommt auf eine Bevölkerungsdichte von 2.091 Einwohnern/km². In Duisburg fließt die Ruhr in den Rhein.
Immobilienpreise in Duisburg
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.940 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.050 bis 2.845 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.720 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.080 bis 3.550 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.110 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 620 bis 1.790 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.880 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.300 bis 3.740 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,75 bis 7,30 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,25 bis 11,70 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,50 bis 10,15 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Gewerbemieten in Duisburg liefert den Immobiliengutachtern der Mietpreisspiegel von Gewerbeimmobilien auf Basis von Daten des Immobilienverbands Deutschland.
• Laut Mietspiegel kosteten in den letzten Jahren in 1a-Lage des Geschäftskerns von Duisburg bis 60 m² große Ladenlokale 90 Euro/m²/Monat und ab 100 m² große Ladenlokale 80 Euro/m²/Monat.
• In 1b-Lage des Geschäftskerns zahlte man für maximal 60 ² große Ladenlokale 17 Euro/m²/Monat und für Ladenlokale ab einer Größe von 100 m² 15 Euro/m²/Monat.
• In 1a-Lage des Nebenkerns wurden für kleinere Ladenlokale 12 Euro/m²/Monat und für größere 11 Euro/m²/Monat fällig.
• In 1b-Lage des Nebenkerns lagen die Mietpreise bei 6,50 beziehungsweise 6 Euro/m²/Monat.
Auch für Duisburger Büromieten liefert der Mietpreisspiegel Werte auf Basis von Daten des Immobilienverbands Deutschland. Büros mit einfacher Ausstattung kosten demnach in Duisburg durchschnittlich 5,50 bis 8 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 10,50 Euro/m²/Monat und Büros mit höherer Ausstattung 10,50 bis 13,50 Euro/m²/Monat kosten.
Baugrundstücke mit einfachem Nutzungswert in Duisburger Gewerbegebieten schlugen 2014 laut Immobilienverband Deutschland und IVD-Gewerbe-Preisspiegel mit durchschnittlich 70 Euro/m² zu Buche. Bei mittlerem Nutzungswert wurden 80 Euro/m² fällig und bei einem guten Nutzungswert 130 Euro/m².
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Duisburg.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Rheinland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Duisburg
Für uns als Immobiliensachverständige für Duisburg und Umgebung ist Duisburg ein Beleg dafür, dass Ruhrgebietsstädte facettenreicher sind als viele Leute noch immer annehmen. Raum für Freizeit und Erholung bieten etwa der Revierpark Mattlerbusch und der angrenzende „Freizeitpark Hamborn“, die Rheinauen im Stadtteil Walsum und bei Friemersheim, die Wasserwelt Wedau mit Hochseilgarten und Wasserspielplatz und die Sechs-Seen-Platte. Badefreunde können in Duisburg auch das Rhein-Ruhr-Bad, das Allwetterbad Walsum und das Kombibad Homberg ansteuern. Als beliebtes Gastronomie- und Ausflugsziel in Duisburg präsentiert die Stadt auf der städtischen Website den Innenhafen.
Die bedeutendste Einrichtung für Duisburger Theater- und Opernfreunde ist das Theater Duisburg mit Aufführungen aus Bereichen wie Oper, Operette und Ballett. Weitere Theater in der Stadt sind etwa das Theater am Marientor, das KOM´MA Theater für Kinder- und Jugendkultur sowie das Theater „Die Säule“. Zur Museumslandschaft der Stadt gehören beispielsweise das Museum Küppersmühle für Moderne Kunst, das Lehmbruckmuseum mit einer laut Duisburg.de europaweit einzigartigen Sammlung internationaler Skulpturen der Moderne sowie das Museum der Deutschen Binnenschifffahrt.
Als herausragende Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt nennt Duisburg selbst das Forum Duisburg mit etwa 60.000 m² Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitflächen, das CityPalais mit Shopping-Mall, Casino und Mercatorhalle sowie die Königsgalerie Duisburg.
Duisburg verweist bei seinem Bildungsangebot auf über 200 Schulen. Im Hochschulbereich ist die Stadt ein Standort der Universität Duisburg-Essen. Weitere Hochschulen auf Stadtgebiet sind die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen sowie Abteilungen der Folkwang Universität der Künste und die FOM Hochschule für Oekonomie & Management.
Die Zahl der beruflichen Einpendler lag 2011 in Duisburg über der der Auspendler. Das ergaben 2012 veröffentlichte Analysen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW). Damals standen 95.178 Einpendler 87.631 Auspendlern gegenüber. 17.654 der Auspendler pendelten damals nach Düsseldorf, 8.498 nach Essen, 7.611 nach Oberhausen, 6.057 nach Moers und 5.971 nach Krefeld. Im März 2015 lag die Arbeitslosigkeit in Duisburg bei 13,2%. NRW kam damals auf 8,2% und Deutschland auf 6,8%.
Gewerbestandort
Als Immobiliensachverständige für Duisburg und Umgebung sehen wir die Stadt als einen nach wie vor durchaus starken Stahlstandort, bei dem diese Stärke alleine jedoch nicht für ein gesundes Wirtschaftsleben ausreicht. Duisburg bemüht sich daher nicht ohne Erfolge, seiner Wirtschaft eine breitere Basis zu geben.
Die Stadt hat dafür sechs Kompetenzfelder definiert, die für die Stadt wichtig sind bzw. künftig wichtiger werden sollen: Informations-, Kommunikations- und Mikrotechnologie, Material- und Werkstofftechnologie, personenbezogene Dienstleistungen, Umwelt und Energie, Logistik sowie Städtetourismus und Urban Entertainment. Ein Impulsgeber beim Strukturwandel ist das Programm impuls.duisburg, das mitverantwortlich für Entwicklungen wie den Technologiestandort Neudorf, den Innenhafen Duisburg, den Landschaftspark Duisburg-Nord und das Logistikzentrum logport ist.
Duisburg hat 2015 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 855% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490%. Einzelhandelsrelevante Zahlen liefert die Niederrheinische IHK auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing. Laut dieser Zahlen lag die Kaufkraft für den Einzelhandel 2014 in Duisburg bei 91,9 (Deutschland: 100). Die Umsatzkennziffer erreichte 96,5 und die Zentralitätskennziffer 109,2. Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen.
Lage und Verkehr
Duisburg liegt im Westen des Ruhrgebiets und grenzt sowohl an die NRW-Hauptstadt Düsseldorf als auch an die großen und ebenfalls kreisfreien Städte Oberhausen, Mülheim an der Ruhr und Krefeld. Weitere Nachbarn Duisburgs sind Ratingen aus dem Kreis Mettmann und Meerbusch aus dem Rhein-Kreis Neuss. Mönchengladbach, das wie Krefeld zur Niederrhein-Region gehört, ist etwa 35 Kilometer von Duisburg entfernt. Die Entfernung zwischen Duisburg und der niederländischen Stadt Venlo liegt bei 41,5 Kilometern.
Das Bergische Land ist ebenfalls nicht weit entfernt. Wuppertal als größte Stadt des Bergischen Landes ist nur etwa 33,5 Kilometer weit weg. Köln, die einwohnerreichste Stadt von NRW, befindet sich in 56,5 Kilometern Entfernung. Deutlich näher liegt Essen (17,5 Kilometer). Dortmund als eine der östlichsten Ruhrgebietsstädte ist etwa 49 Kilometer entfernt (alle Angaben: Luftlinie)
Duisburg bietet Anschluss an die Autobahnen A3, A40, A42, A57 und A59. Laut Angaben auf Duisburg.de befinden sich auf dem Stadtgebiet sieben Autobahnkreuze und 21 Anschlussstellen. Neben mehreren kleinen besitzt Duisburg mit dem Hauptbahnhof und dem Bahnhof Rheinhausen zwei größere Bahnhöfe. Der Hauptbahnhof bietet unter anderem stündlich Zugreisen nach Berlin. Weitere häufig angesteuerte Ziele sind beispielsweise Hannover, Hamburg, Bremen, Frankfurt, Stuttgart, Nürnberg und München. Insgesamt gibt es in Duisburg laut eigener Angaben der Stadt über 800 Zugverbindungen täglich, von denen über 100 ICE-, IC- und EC-Verbindungen sind.
Duisburg ist Teil des Verkehrsverbundes Rhein-Ruhr (VRR). Organisiert wird der ÖPNV mit Bussen, Straßenbahnen und einer Stadtbahn (U79), die Duisburg auch mit anderen Städten wie Dinslaken, Mülheim und Düsseldorf verbindet. Bei Flugreisen bietet sich für Duisburger eine Anreise zum Flughafen Düsseldorf an. Unvollständig wäre ein Blick auf Duisburgs Verkehrsinfrastruktur ohne einen Blick auf den Hafen, der laut Duisburg.de unter anderem drei Container-Terminals bietet sowie etwa 300.000 m² überdachte Lagerfläche und ungefähr eine Million Kubikmeter Tankraum für Flüssiggüter.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Duisburg oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
