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In Düsseldorf sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Düsseldorf und im Rheinland aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Düsseldorf und im Rheinland rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Düsseldorf sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rheinland sowie in Düsseldorf.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Düsseldorf neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Düsseldorf zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Düsseldorf gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Düsseldorf und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Düsseldorf
Düsseldorf ist die Landeshauptstadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und hinter Köln die nordrhein-westfälische Stadt mit den zweitmeisten Einwohnern. Auf insgesamt 217,41 km² erstrecken sich 10 Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen. Bekannt ist Düsseldorf unter anderem als ein bedeutender deutscher Wirtschaftsstandort, als Kunststadt und als Standort des größten Flughafens in NRW und von einem der größten Flughäfen in Deutschland. Durch Düsseldorf fließt der Rhein. Ein weiterer durch die Stadt fließender Fluss ist die namensgebende Düssel.
Immobilienpreise in Düsseldorf
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 4.180€/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.450 bis 6.210 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 4.510 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.120 bis 6.220 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 3.620 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.245 bis 5.380 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 5.820 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.820 bis 8.680 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 10,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,30 bis 13,80 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 13,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,20 bis 17,10 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 16,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,60 bis 25,00 €/m² Wohnfläche
Dem Mietspiegel der IHK zu Düsseldorf entnehmen die Immobiliensachverständigen. dass man für bis zu 100 m² große Ladenlokale in 1a-Lage der NRW-Hauptstadt zwischen 160 und 285 Euro/m²/Monat zahlt. In derselben Lage kosten zwischen 101 und 500 m² große Ladenlokale 120 bis 240 Euro/m²/Monat, zwischen 501 und 1.000 m² große Ladenlokale 80 bis 150 Euro/m²/Monat und ab 1.000 große Ladenlokale 45 bis 110 Euro/m²/Monat. In 1b-Lagen zahlt man 20 bis 70 Euro/m²/Monat und in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat.
In Zentrallage liegt die Miete für einfach ausgestattete Büros zwischen 7,50 und 14,50 Euro/m²/Monat. Büros mit mittlerer Ausstattung kosten hier 10 bis 18 Euro/m²/Monat und Büros mit hoher Ausstattung 16,50 bis 26,50 Euro/m²/Monat. In Nebenlagen liegen die Mietpreise für Büros mit einfacher Ausstattung bei 6 bis 10 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13 Euro/m²/Monat und mit hoher Ausstattung 12,50 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten.
Einfach ausgestattete Hallen kosten laut IHK Mietspiegel für Düsseldorf 2,50 bis 3,50 Euro/m²/Monat in der NRW-Hauptstadt. Bei mittlerer Ausstattung werden 3 bis 5 Euro/m²/Monat und bei hoher Ausstattung 5 bis 6,50 Euro/m²/Monat fällig. Laut LEG Wohnungsmarktreport NRW 2014 für Düsseldorf zahlt man im unteren Marktsegment in der NRW-Hauptstadt 6,78 Euro/m²/Monat für eine Wohnung und im oberen Marktsegment 15,22 Euro/m²/Monat. Der Median liegt bei 9,23 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Düsseldorf.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Rheinland, dem Bergischen Land und dem Niederrhein einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Düsseldorf
Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung kennen natürlich viele Gründe, sich für Düsseldorf als Wohnort zu entscheiden. Düsseldorf ist ein Standort bedeutender Hochschulen, Museen und Theater. Die NRW-Hauptstadt bietet attraktive Gärten wie den Düsseldorfer Hofgarten oder den Nordpark mit dem japanischen Garten und zahlreiche weitere Möglichkeiten, seine Freizeit auf kurzweilige Weise zu verbringen.
In Düsseldorf findet man eine ganze Reihe faszinierender historischer Bauwerke wie das Schloss Benrath, die Altstadt und der historische Ortskern von Kaiserswerth mit seinen Barockhäusern. Aber auch im 20. und 21. Jahrhundert sind reizvolle Bauwerke entstanden, etwa der Rheinturm oder der Medienhafen mit Bauten berühmter Architekten wie Frank O. Gehry, David Chipperfield und Joe Coenen.
Düsseldorfs Kulturlandschaft umfasst laut Website der Stadt unter anderem 26 Museen wie das Museum Kunstpalast Düsseldorf, die Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen und das NRW-Forum sowie über 100 Galerien. Theater und Oper haben in Düsseldorf beispielsweise in der Deutschen Oper am Rhein sowie in der Tonhalle und dem Schauspielhaus mit seinen vier Bühnen eine Heimat. Ebenso sehenswert sind die kleineren Theater wie das Kom(m)ödchen, das Theater an der Kö, das tanzhaus nrw und das Düsseldorfer Marionetten-Theater.
Familien mit Kindern steuern in Düsseldorf vielleicht den Aquazoo mit seinen über 400 Tierarten und Exoten an oder aber Kinderbauernhöfe mit Streichelzoos und das Grafenberger Wildgehege mit einheimischen Tierarten. Möglichkeiten zum Baden bieten beispielsweise das Freizeitbad „Düsselstrand“, die Hallenbäder (plus Sauna) Benrath, Oberkassel und Unterrath, die Münster-Therme und das Hamam Sahara Wellnessbad „Türkisches Badehaus“. Größte Multifunktionsarena in der Stadt ist die ESPRIT arena, die Heimat von Fortuna Düsseldorf.
Als Shopping-Meilen Düsseldorfs nennt die Website einerseits natürlich die berühmte Königsallee, andererseits die Schadowstraße sowie die Altstadt für Avantgarde und Trends, die Carlstadt als Einkaufsviertel für Kunstfreunde, die Immermannstraße (Klein-Tokio) sowie die Nordstraße. Zusätzlich gibt es weitere urbane Einkaufsviertel wie etwa die Unterbilker Lorettostraße, das Areal zwischen Acker- und Birkenstraße in Flingern sowie die Friedrichstraße in der City Süd.
Die Arbeitsplatzversorgung in einer Metropole wie Düsseldorf ist natürlich gut, weshalb die Stadt auch Pendler aus dem Umland anzieht. Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 insgesamt 282.473 Einpendler, die zum Arbeiten nach Düsseldorf pendelten, während immerhin 87.111 Düsseldorfer zum Arbeiten ins Umland fuhren. Wichtigste Ziele der Düsseldorfer Auspendler waren Köln (7.428 Pendler), Neuss (7.262 Pendler), Ratingen (5.911 Pendler), Essen (4.606 Pendler) und Duisburg (4.067 Pendler). Düsseldorf hatte im März 2015 eine Arbeitslosigkeit von 8,7%. NRW kam im selben Monat auf 8,2%, Deutschland auf 6,2%.
Als Hochschulstandort bietet Düsseldorf vielen Hochschulen ein Zuhause. Die größte von ihnen ist die Heinrich-Heine-Universität. Weitere Hochschulen in Düsseldorf sind unter anderem die Fachhochschule und die Kunstakademie Düsseldorf sowie die Robert Schumann Hochschule.
Gewerbestandort
Düsseldorf bezeichnet sich selbst als einen „der bedeutendsten Mobilfunkstandorte in Europa“ sowie als einen „der bedeutendsten internationalen Messeplätze“. Als Top-Branchen der Stadt nennt Düsseldorf.de neben dem Bereich Mobile Handel, Mode, Kreativ-Wirtschaft, Rechts- und Unternehmensberatungen, ITK, Biotechnologie und Industrie.
Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir unter anderem einen im Vergleich großer Metropolen niedrigen Gewerbesteuer-Hebesatz als einen Standortvorteil. Sowohl der Hebesatz der Grundsteuer B als auch der Gewerbesteuer-Hebesatz liegen in Düsseldorf bei 440% (Stand: 2014). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer liegt in Düsseldorf laut regioGuide der IHK zu Düsseldorf auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing bei 117,70 (Deutschland: 100). Die Umsatzkennziffer erreicht 141,04 und die Zentralitätskennziffer bei 120.
Lage und Verkehr
Nachbarn von Düsseldorf sind Duisburg im Ruhrgebiet und Ratingen. Im Kreis Mettmann grenzen die Kommunen Mettmann, Erkrath, Hilden, Langenfeld und Monheim am Rhein an Düsseldorf. Dormagen, Neuss und Meerbusch aus dem Rhein-Kreis Neuss sind ebenfalls Nachbarn der nordrhein-westfälischen Hauptstadt. Düsseldorf liegt etwa 34 Kilometer von Köln sowie 26 Kilometer von Wuppertal im Bergischen Land entfernt. Krefeld und Mönchengladbach in der Niederrhein-Region sind 19 beziehungsweise 23,5 Kilometer weit weg. Bis nach Roermond in den Niederlanden sind es 54,5 Kilometer.
Düsseldorf bietet relativ einfache Zufahrt auf die Autobahnen A3, A44, A46, A52 und A59. Laut Broschüre „Standortprofil Düsseldorf“ gibt es in der Stadt 13 innerörtliche Autobahnanschlüsse sowie 50 innerörtliche Autobahnkilometer und 13 Park & Ride Parkplätze. Auf dem Stadtgebiet befinden sich mit dem Düsseldorfer Hauptbahnhof und dem Bahnhof Düsseldorf Flughafen zwei ICE-Haltepunkte. Daneben gibt es einen Regionalbahnhof in Düsseldorf-Benrath sowie diverse S-Bahn-Stationen. Insgesamt verzeichnet die NRW-Hauptstadt laut Standortprofil über 900 Zugabfahrten pro Tag und 150 Fernzüge täglich.
Organisator des ÖPNV in Düsseldorf ist das Unternehmen Rheinbahn. Laut Düsseldorf.de bedient das Unternehmen „mit Straßenbahn, Bus und U-Bahn in Düsseldorf ein Liniennetz von über 1.400 Kilometern“. Für die Entfernung vom Hauptbahnhof bis zur Altstadt benötigt man mit der U-Bahn beispielsweise drei Minuten. Straßen- und U-Bahnen verbinden Düsseldorf auch mit benachbarten Städten wie Duisburg. Zu Düsseldorf gehört der Rheinhafen mit einer Gesamtfläche von fünf Quadratkilometern und 16,4 Millionen Tonnen Frachtumschlag pro Jahr. Unvollständig wäre der Blick auf die Verkehrsinfrastruktur der Stadt ohne den Flughafen. Er ist der drittgrößte Deutschlands mit jährlich über 20 Millionen Passagieren.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Düsseldorf oder im gleichnamigen Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
