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Wir sind als Immobiliengutachter auch in der Eifel und in Düren mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Düren und im Kreis Düren rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Düren ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Düren sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Düren, in der Eifel, im Rheinland sowie in Düren.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Düren neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Düren zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Düren gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Düren und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Düren
Düren ist nicht nur Kreisstadt des gleichnamigen Kreises, sondern auch die mit Abstand einwohnerstärkste Stadt auf dem Kreisgebiet. Durch das Stadtgebiet fließt die Rur. Bei einer Fläche von 85km² kommt Düren mit seinen 15 Ortsteilen auf eine Bevölkerungsdichte von 1.047 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Düren
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.630 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 930 bis 2.385 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.580 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.170 bis 2.970 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.235 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 820 bis 1.740 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.890 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.500 bis 3.600 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,25 bis 7,95 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 8,45 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,55 bis 9,40 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,30 bis 8,55 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Einzelhandelsmieten in Düren liefert das Unternehmen Brockhoff & Partner Immobilien in seinem Einzelhandelsmietspiegel 2014. Laut Mietspiegel kosten 60 bis 120 m² große Ladenlokale in Düren eine Miete zwischen 42 und 64 Euro/m²/Monat, während für 120 bis 260 m² große Ladenlokale eine Miete von 28 bis 42 Euro/m²/Monat fällig wird.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Düren.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Eifel einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Düren
Wir als Immobiliengutachter für Düren und Umgebung halten die Stadt einerseits aufgrund ihrer Lage für einen attraktiven Wohnstandort. Die größeren Städte Köln und Aachen sind nicht weit entfernt, sodass sich Düren auch als Wohnstandort eignet, wenn man in einer der beiden Großstädte arbeitet. Tatsächlich pendeln laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 immerhin 2.762 Arbeitnehmer von Düren nach Köln sowie 1.883 nach Aachen. Aufgrund der Größe Dürens ist aber auch die Arbeitsplatzversorgung vor Ort gut, sodass es mehr berufliche Einpendler (29.110) als Auspendler (16.928) gibt. Im Gesamtkreis Düren gab es im November 2014 eine Arbeitslosenquote von 7,9%. NRW hatte im selben Monat 7,8%, Deutschland 6,3%.
Lebenswert wird der Wohnstandort unter anderem durch die Lage am Nordrand der Eifel. Schöne Naturlandschaften wie der Naturpark Hohes Venn – Eifel sind gut erreichbar.
Im Sommer bieten sich für Dürener beispielsweise Badeseen in den Stadtteilen Gürzenich und Echtz als Orte von Bade- und Freizeitvergnügen an. Das Kulturleben der Stadt zeigt sich etwa im Theater Düren, im Leopold-Hoesch-Museum (Kunstmuseum) sowie bei Veranstaltungen wie den Dürener Jazztagen. Noch bekannter als die Jazztage ist die Annakirmes, eins der größten Volksfeste der Region. Für die schulische Bildung gibt es in Düren ein breites Spektrum allgemeinbildender Schulen mit Grund-, Haupt-, Real- und Gesamtschulen sowie Gymnasien. Hinzu kommen drei Berufskollegs. Die wichtigsten Einkaufsmeilen Dürens liegen in der Innenstadt mit Straßen wie Hirsch- und Wirtelstraße sowie Kleiner Zehnthofstraße.
Gewerbestandort
Düren beschreibt sich selbst als einen traditionellen Wirtschaftsstandort in logistischer 1a-Lage, „verbunden mit einer zukunftsweisenden und international bekannten Industrielandschaft“. Auch wir als Sachverständige der Immobilienbewertung für Düren und Umgebung halten die Lage der Stadt sowie ihre Stellung in der Region als mit Abstand größter Stadt des Kreises für wichtige Standortvorteile Dürens. Informationen über Gewerbeflächen in Düren liefert das Gewerbeflächen-Informationssystem der Technologieregion Aachen (GISTRA). Im Dezember 2014 wurden dort Flächen in den Gewerbe- und/oder Industriegebieten Rurbenden/Talbenden, Nickepütz, Stockheimer Landstraße und Neapco Europe angeboten.
Der Gewerbesteuer-Hebesatz in Düren liegt bei 450%, der Hebesatz der Grundsteuer B hat den Wert 590%. Laut Zahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), die von der IHK Aachen 2014 präsentiert wurden, hat die für den Einzelhandel in Düren relevante Kaufkraft pro Einwohner einen Indexwert von 91,3 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort kommt auf den Indexwert 115 und die Zentralitätskennziffer erreicht den Wert 126. Düren zieht also Kaufkraft aus dem Umland an.
Lage und Verkehr
Düren ist komplett von Städten und Gemeinden des Kreises umgeben. Nachbarn der Stadt sind Inden, Kreuzau, Langerwehe, Merzenich, Niederzier und Nörvenich. Düren ist etwa 36,5 Kilometer von Köln und 28,5 Kilometer von Aachen entfernt. Bis ins niederländische Vaals sind es 33 und bis ins belgische Kelmis 34,5 Kilometer. Im Umkreis von 60 Kilometern rund um Düren liegen unter anderem auch die Städte Bonn (43,5 Kilometer) und Düsseldorf (51 Kilometer) sowie Maastricht (NL: 56,5 Kilometer) und Lüttich (B: 59,5 Kilometer). Alle Angaben beziehen sich auf „Luftlinie“.
Auf dem Dürener Stadtgebiet befindet sich eine Auffahrt auf die Autobahn A4, die Deutschland mit Unterbrechung von West nach Ost durchquert. Über die Bundesstraßen auf Stadtgebiet (56, 264 und 399) erreicht man Städte wie Aachen, Jülich und Köln. Dürens Bahnhof liegt an der Strecke Aachen-Köln. Hier halten die Regionalbahnen RE1, die von Aachen über Köln, Düsseldorf und das Ruhrgebiet bis Paderborn fährt, und RE 9, die von Aachen über Köln und Siegburg bis Siegen fährt.
Weitere Züge binden Düren beispielsweise an Jülich, Heerlen (NL) und kleinere hübsche Eifelorte wie Heimbach an. Vereinzelt halten auch Fernzüge in Düren. Sie bieten beispielsweise direkte Verbindungen nach Berlin, Dresden, Hamburg und Rostock. Neben dem Bahnhof Düren gibt es weitere kleine Stationen auf dem Dürener Stadtgebiet, etwa an der Strecke der RB21 nach Heimbach. Düren gehört zum Aachener Verkehrsverbund (AVV) und der Bahnhof Düren ist auch ein zentraler Busknotenpunkt. Für Flugreisen liegen beispielsweise die Flughäfen Köln/Bonn und Düsseldorf in gut erreichbarer Nähe.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Düren, in der Eifel oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
