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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Dormagen, im Rhein-Kreis Neuss im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Dormagen und im Rhein-Kreis Neuss rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Dormagen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Dormagen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Kreis Neuss, im Rheinland sowie in Dormagen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Dormagen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Dormagen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Dormagen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Dormagen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Dormagen
Dormagen ist die östlichste Kommune des Rhein-Kreises Neuss und grenzt unter anderem an den Rhein. Die Stadt besteht aus 16 Stadtteilen auf einer Gesamtfläche von etwa 85,4 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 731 Einwohnern/km².
Immobilienpreise in Dormagen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.395 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.370 bis 3.445 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.750 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.135 bis 3.805 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.185 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.140 bis 3.165 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.425 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.855 bis 3.615 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,00 bis 9,10 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,00 bis 10,60 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,20 bis 11,05 €/m² Wohnfläche
Laut gewerblichem Mietspiegel der IHK Mittlerer Niederrhein (Stand: 2015) kosten bis zu 100 m² große Ladenlokale in 1a-Lage von Dormagen 18 bis 25 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale eine Miete zwischen 15 und 25 Euro/m²/Monat fällig wird.
In 1b-Lage Dormagens zahlt man für bis zu 100 m² große Ladenlokale 7 bis 13 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale 7 bis 10 Euro/m²/Monat fällig werden. In Dormagener Nebenlagen kosten Ladenlokale 4 bis 8 Euro/m²/Monat.
In Zentrumslage zahlt man für Büros mit hohem Standard laut IHK Mittlerer Niederrhein 8 bis 9 Euro/m²/Monat, während für Büros mit mittlerem Standard zwischen 6,50 und 8 Euro/m²/Monat und für Büros mit niedrigem Standard 4,50 bis 6 Euro/m²/Monat fällig sind. Büros mit hohem Standard kosten in Stadtrandlage dagegen nur 8 bis 9 Euro/m²/Monat, während die Mieten für Büros mit mittlerem Standard bei 6 bis 8 Euro/m²/Monat und für Büros mit niedrigem Standard bei 4 bis 5 Euro/m²/Monat liegen.
Komfortable Hallenflächen schlagen in Dormagen mit 4,50 bis 5,50 Euro/m²/Monat zu Buche. Normale Hallenflächen kosten 3 bis 4,50 Euro/m²/Monat und einfache zwischen 1,50 und 2,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Dormagen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Rheinland und Großraum Düsseldorf einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Dormagen
Wir als Sachverständige der Immobilienbewertung in Dormagen und Umgebung sehen die Lage der Stadt am Rhein als einen Vorteil des Wohnorts, weil reizvolle Natur am Fluss die Lebensqualität steigert. An den Rheinufern befinden sich weitläufige Landschaften mit Feldern und Weiden, welche von Dormagen bis nach Zons führen. Familien haben in Dormagen beispielsweise im Tierpark sowie im Geopark und auf dem Trimmdichpfad Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten. Spielplätze und das Naherholungsgebiet Tannenbusch bieten weiteren Raum. Eine der touristischen Attraktionen Dormagens ist die Feste Zorns. Sie entstand bereits im 14. Jahrhundert und ist heute auch Standort einer Freilichtbühne, auf der im Sommer Märchenspiele veranstaltet werden.
Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 in Dormagen 11.595 berufliche Einpendler und 17.992 berufliche Auspendler. 4.803 der Auspendler arbeiteten in Köln, 3.647 in Neuss, 3.520 in Düsseldorf und 902 in Leverkusen. Der Rhein-Kreis Neuss hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,3%, während NRW auf 8,2% und Deutschland auf 6,8% kam.
In Dormagen befinden sich 13 Grundschulen, eine Gesamtschule, zwei Realschulen, drei Gymnasien, zwei Förderschulen und ein Berufsbildungszentrum. Die Rathaus-Galerie ist ein beliebtes Einkaufszentrum in der Stadt und bietet Raum für rund 40 Geschäfte.
Gewerbestandort
Dormagen verweist interessierte Unternehmer auf die Gewerbegebiete TOP-West, Nord – Roseller Straße, Hackenbroich, CHEMPARK Dormagen, Nord – Delrath, Stürzelberg und St. Peter / Wahler Berg. Die IHK bescheinigt der Stadt in ihrer Standortanalyse „eine von der chemischen Industrie geprägte Wirtschaftsstruktur, eine gute Platzierung im Städtevergleich und zufriedene Unternehmer“. Laut Angaben der IHK Mittlerer Niederrhein auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing lag Dormagens einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2014 bei einem Indexwert von 105 (Deutschland: 100). Die Umsatz-Kennziffer erreichte in Dormagen 80,6 und die Einzelhandelszentralität lag bei 77,2. Kaufkraft floss also ins Umland ab. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2015 bei 435%. Der Gewerbesteuer-Hebesatz erreicht 450%.
Lage und Verkehr
Dormagen grenzt an die beiden Großstädte Düsseldorf und Köln. Weitere Nachbarn Dormagens sind darüber hinaus Grevenbroich, Neuss und Rommerskirchen aus dem Rhein-Kreis Neuss, Monheim am Rhein aus dem Kreis Mettmann und Pulheim aus dem Rhein-Erft-Kreis. Mönchengladbach ist etwa 30 Kilometer von Dormagen entfernt, während sich Wuppertal (Bergisches Land) in 28 Kilometern Entfernung befindet.
Dormagen liegt unmittelbar an der A 57 (Anschlussstelle 25). Die Autobahn führt in Richtung Norden nach Neuss, Krefeld und in die Niederlande und in Richtung Süden beispielsweise nach Köln. Am Bahnhof Dormagen halten der Rhein-Münsterland-Express von Rheine bis Krefeld und die S-Bahn S11 vom Düsseldorfer Flughafen bis Bergisch-Gladbach. Dormagen gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR), wobei der ÖPNV größtenteils mit Bussen organisiert wird. Ein Bus-Knotenpunkt ist neben dem Bahnhof die Haltestelle Marktplatz. Dormagen besitzt einen Containerhafen in Dormagen-Stürzelberg. Für Flugreisen bietet sich für Einwohner der Stadt eine Anreise zu einem der Flughäfen Düsseldorf oder Köln/Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Dormagen, im Rhein-Kreis Neuss oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
