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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Dahlem und im Kreis Euskirchen mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Dahlem und im Kreis Euskirchen rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Dahlem ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Dahlem sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Euskirchen, in der Nordeifel, im Rheinland sowie in Dahlem.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Dahlem neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Dahlem zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Dahlem gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Dahlem und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Dahlem
Dahlem liegt weit im Süden des Kreises Euskirchen. Die Gemeinde hat neben dem Kernort Dahlem weitere fünf Ortsteile und liegt auf dem Gebiet des deutsch-belgischen Naturparks Hohes Venn-Eifel. Aufgrund der geringen Einwohnerzahl und der Gesamtfläche von 95,21 km² ergibt sich eine niedrige Bevölkerungsdichte von nur 44 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Dahlem
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 855 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 380 bis 1.440 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 1.425 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.350 bis 2.270 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 840 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 550 bis 1.155 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 1.600 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.050 bis 2.150 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,55 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,75 bis 6,25 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 5,15 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,90 bis 6,30 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,60 bis 8,45 €/m² Wohnfläche
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Dahlem.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Eifel und Kölner Bucht einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Dahlem
Wir als Immobiliengutachter sehen die attraktive Landschaft im Gemeindegebiet von Dahlem und im Umfeld als einen Pluspunkt des Wohnstandorts. So verweist Dahlem unter anderem auf „gut markierte 142 km lange Wanderwege und viele ausgeschilderte Radfahrwege“. Kulturangebote und Einkaufsmöglichkeiten sind in der ländlich geprägten Region allerdings seltener als in einem städtischen Umfeld. Man muss sich bewusst sein, dass Euskirchen als die Dahlem am nächsten liegende Stadt mit über 50.000 Einwohnern immerhin 35 Kilometer Luftlinie entfernt ist.
Ein reizvolles Naherholungsziel für Dahlemer ist der Ferienpark Kronenburger See, in dem der See als Freizeit- und Wassersportangebot für Schwimmer, Segler und Surfer dient. Gastronomie, Minigolf, Tennisanlagen und ein Hallenbad sind weitere Attraktionen des Parks in Dahlem-Kronenburg, das nicht zuletzt durch seine Burgruine bekannt ist. Ebenfalls dem Freizeitvergnügen dient die Kartbahn in der Nähe des Dahlemer Flugplatzes „Dahlemer Binz“. Ein zweites Hallenbad bietet die Gemeinde im Schulzentrum Dahlem. Dahlem ist Standort einer katholischen Grundschule sowie einer Förderschule.
Laut IT.NRW, dem Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, ist Dahlem eine Gemeinde mit deutlich mehr beruflichen Aus- als Einpendlern. 330 Personen, die in Dahlem arbeiten und anderswo wohnen, standen 2012 insgesamt 1.537 Menschen gegenüber, die in Dahlem wohnen und anderswo arbeiten. Knapp über bzw. unter 150 von ihnen arbeiteten in Euskirchen beziehungsweise Köln. Jeweils über 100 Dahlemer fuhren zur Arbeit nach Hellenthal und Schleiden, genau 100 nach Blankenheim. Der gesamte Kreis Euskirchen hatte im Oktober 2014 eine Arbeitslosenquote von 5,9%. NRW kam im selben Monat auf 7,9%, Deutschland auf 6,3%.
Gewerbestandort
Die Gemeinde Dahlem wirbt um Unternehmen auf Standortsuche unter anderem mit dem Hinweis auf preiswerte Gewerbeflächen, die auch wir als Immobiliengutachter für Dahlem als einen Standortvorteil sehen. Zudem sind die größeren Städte Aachen, Bonn und Köln nicht allzu weit entfernt. Dahlem präsentiert sich auf seiner Internetseite mit dem 7,2 Hektar großen Gewerbegebiet Schmidtheim, auf dem Gewerbegrundstücke 13,70 Euro/m² einschließlich Erschließungskosten und Kanalanschlussbeitrag kosten (Stand: November 2014), sowie mit Gewerbeflächen am Flugplatz.
Die Hebesätze bei Grundsteuer B und Gewerbesteuer liegen jeweils bei 413%. Laut Angaben der IHK Aachen auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing kommt die Kaufkraft für den Einzelhandel 2014 in Dahlem auf einen Indexwert von 93.9. Der Einzelhandelsumsatz vor Ort hat einen niedrigen Indexwert von 44,3 und die Einzelhandelszentralität kommt auf 47,2. Das bedeutet: Kaufkraft fließt aus der Gemeinde ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Dahlem grenzt im Kreis Euskirchen an die Kommunen Hellenthal, Nettersheim und Blankenheim. Zudem besitzt die Gemeinde eine längere Grenze zu Rheinland-Pfalz und zur Verbandsgemeinde Prüm. Dahlem ist etwa 37 Kilometer von der belgischen Stadt Malmedy entfernt, wobei sich die belgische Grenze noch ein gutes Stück näher an Dahlem dran befindet. Bis zur Stadt Bonn sind es etwa 55 Kilometer, bis nach Aachen und damit in die Nähe des Dreiländerecks Belgien/Niederlande/Deutschland etwa 54 Kilometer. Köln als einwohnerstärkste Stadt Nordrhein-Westfalens befindet sich in ungefähr 68 Kilometer Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Als Dahlemer erreicht man das deutsche Autobahnnetz über die Anschlussstelle Dahlem auf die A1 und über die Abfahrt Wehr am Nürburgring, der sich in etwa 29 Kilometern Entfernung zur Gemeinde befindet. Durch das Gemeindegebiet von Dahlem führen Teilstrecken der Bundesstraßen B 51 und B421. Im Bahnverkehr besitzt die Gemeinde die beiden Haltepunkte Dahlem und Schmidtheim an der sogenannten Eifelstrecke von Köln nach Trier. Dahlem gehört zum Gebiet des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg. Der Großteil des ÖPNV wird über Busse und Taxibusse realisiert, wobei die Buslinie 834 Dahlem unter anderem an Blankenheim anbindet. Der nächstgelegene größere Flughafen ist der Flughafen Köln/Bonn. Daneben gibt es den kleineren Verkehrslandeplatz Dahlemer Binz.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Dahlem, im Kreis Euskirchen oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
