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Wir sind als Kölner Immobiliengutachter auch in Alfter, im Rhein-Sieg-Kreis und im Rheinland mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Alfter und im Rhein-Sieg-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Alfter ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Alfter sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Sieg-Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Alfter.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Alfter neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Alfter zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Alfter gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Alfter und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Alfter
Die Gemeinde Alfter besteht aus fünf Ortsteilen. Sie liegt auf einer Fläche von 34,78 km². Daraus ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 661 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Alfter
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.520 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.875 bis 3.195 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.000 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.590 bis 3.575 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.050 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.580 bis 2.670 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.420 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.975 bis 3.750 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 8,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,65 bis 9,70 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,30 bis 10,95 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,55 bis 7,90 €/m² Wohnfläche
Der Website der Gemeinde Alfter.de entnehmen die Immobiliengutachter, dass die Grundstückkosten in den Gewerbegebieten zwischen 65 bis 70 Euro/m² und 75 bis 77 Euro/m² liegen. Zahlen für die durchschnittliche Nettokaltmiete in Alfter gibt es im LEG Wohnungsmarktreport NRW für den Rhein-Sieg-Kreis.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Alfter.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Rheinland, Westerwald und Bergischem Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Alfter
Wir als Immobiliensachverstänidgen für Alfter und Umgebung sehen die Nähe zu Bonn als einen Vorteil des Wohnstandorts Alfter. Alfter bietet sich dadurch auch als Wohnort für diejenigen an, die in Bonn studieren oder arbeiten. 2011 pendelten insgesamt 5.628 der 9.933 beruflichen Auspendler aus Alfter nach Bonn. Das berichtete der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012. Das zweitwichtigste Ziel von Pendlern aus Alfter war mit großem Abstand zu Bonn Köln mit „nur“ 1.075 Auspendlern. Den Auspendlern aus Alfter standen 2011 insgesamt 2.592 Einpendler gegenüber. Der gesamte Rhein-Sieg-Kreis hatte im Dezember 2014 eine Arbeitslosenquote von 5,6%, während Nordrhein-Westfalen durchschnittlich auf 7,8% und Deutschland auf 6,4% kam.
Veranstaltungshallen in Alfter sind unter anderem die beiden Mehrzweckhallen Volmershoven und Impekoven. Ein Naturerholungsgebiet in Alfters Nähe ist der über 1.000 km² große Naturpark Rheinland, der auf Alfter.de als Landschaft beschrieben wird, in der sich „Wälder, Flüsse, Seen und hügelige Vulkane“ mit „ebener Agrarlandschaft und kleinen idyllischen Dörfern“ abwechseln. In Alfter befinden sich vier Grundschulen, eine Haupt- und eine Gesamtschule sowie drei Förderschulen. Auf dem Gemeindegebiet liegt zudem die Alanus-Hochschule für Kunst und Gesellschaft. Zum Einkaufen verweist die Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungs GmbH von Alfter auf die Ortszentren von Alfter, Oedekoven und Witterschlick.
Gewerbestandort
Alfter ist einerseits ein landwirtschaftlicher Standort, der bekannt für Alfterer Spargel und den Brombeerwein „Rebellenblut“ ist. Aber Alfter dient natürlich nicht nur als Landwirtschaftsstandort. Die Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungs GmbH verweist die Wirtschaft auf die fünf Gewerbegebiete Alfter Nord, Buschdorfer Weg, Kumpelsgarten, Schöntalweg und Witterschlick Nord. Wir als Immobiliengutachter für Alfter und Umgebung sehen die Gemeinde aufgrund ihrer Nähe zu Bonn beispielsweise als möglichen Ausweichstandort für diejenigen, die einen Standort in Bonn oder Umgebung suchen.
Laut IHK Branchenreport Einzelhandel 2014 lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Alfter bei einem Indexwert von 109,5 (Deutschland: 100). Der Indexwert für den Einzelhandelsumsatz vor Ort erreichte den Indexwert 77,2 und die Einzelhandels-Zentralität den Wert 70,5. Kaufkraft floss also aus Alfter ins Umland ab, was durch die Nachbarschaft zu Bonn wenig verwundert. Der Gewerbesteuer-Hebesatz für Alfter hat den Wert von 450%, der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt 510% (Stand: 2015).
Lage und Verkehr
Der östliche Nachbar von Alfter ist die Großstadt Bonn. Daneben grenzen die Kommunen Bornheim, Meckenheim, Rheinbach und Swisttal an die Gemeinde. Alfter befindet sich etwa 23 Kilometer von Köln entfernt, während die Distanz bis nach Düsseldorf bei 56,5 Kilometern liegt. Die Entfernung bis Koblenz beträgt ungefähr 59 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
In der Nähe von Alfter befinden sich Auffahrten auf die Autobahn A555 von Köln nach Bonn und auf die A565, die die Autobahnen A59 und A61 verbindet. Über die beiden Haltepunkte Witterschlick und Impekoven ist Alfter an die S-Bahn-Linie 23 (Voreifelbahn von Köln nach Euskirchen) angebunden. Zusätzlich halten die Straßenbahnlinien 18 und 68 in Alfter und machen unter anderem Fahrten nach Köln und Bonn möglich. Zum ÖPNV in Alfter gehören neben den Bahnen sowie Bussen auch Anrufsammeltaxen. Bei geplanten Flugreisen bietet sich eine Anreise an den Flughafen Köln/Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Alfter, im Rhein-Sieg-Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
