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Wir sind als Immobiliengutachter auch in der Rureifel und in Kreuzau mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Kreuzau und im Kreis Düren rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Kreuzau ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Kreuzau sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Düren, in der Rureifel, im Rheinland sowie in Kreuzau.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Kreuzau neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Kreuzau zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Kreuzau gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Kreuzau und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Kreuzau
Kreuzau gehört zu den Gemeinden im Nationalpark Eifel. Die Bewohner genießen reizvolle Naturlandschaft rund um den Gemeindekern, etwa im Naturschutzgebiet „Drover Heide“ sowie rund um den Stausee Obermaubach. Das Gemeindegebiet umfasst insgesamt 41,73 km², sodass sich eine Bevölkerungsdichte von 409 Einwohnern/km² ergibt. Durch das Gemeindegebiet fließt die Rur.
Immobilienpreise in Kreuzau
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.730 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.015 bis 2.480 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.370 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.080 bis 2.785 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.775 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.265 bis 2.265 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.720 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.080 bis 3.285 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,15 bis 7,50 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,00 bis 8,90 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 6,25 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,75 bis 7,45 €/m² Wohnfläche
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen verzeichnet als Grundstückspreise für die Nutzung Gewerbe, Industrie und/oder Sondernutzung 20 bis 35 Euro/m².
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Kreuzau.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Eifel einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Kreuzau
Als Immobiliengutachter für Kreuzau und Umgebung sehen wir eine ganze Reihe von Standortvorteilen des Wohnstandorts. Landschaftlich überzeugt die Lage am Nordrand des Naturparks Eifel. Der Stausee Obermaubach lädt zu Touren mit Ruder- oder Tretboot ein und auch Areale wie das Naturschutzgebiet „Drover Heide“ bieten reichlich Gelegenheit für Naherholung. Erholsam wie spaßig ist auch ein Aufenthalt im Sport- und Freizeitbad monte mare mit seinem umfangreichen Sauna- und Wellnessangebot.
Kreuzau ist Standort einer Reihe von sehenswerten historischen Bauwerken, zu denen die Burgen Drove und Kreuzau gehören. In Kreuzau befinden sich vier Grundschulen, jeweils eine Haupt- und eine Realschule sowie ein Gymnasium. Zusätzlich ist Kreuzau einer der Standorte der Sekundarschule Kreuzau/Nideggen.
Kreuzau hat bedeutend mehr berufliche Aus- als Einpendler. Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) von 2012 standen in Kreuzau 2011 insgesamt 2.837 Einpendler 6.318 Auspendlern gegenüber. Die mit Abstand meisten beruflichen Auspendler aus Kreuzau arbeiten laut IT.NRW in Düren (3.049 Pendler), 492 arbeiten in Köln, 360 in Aachen und 237 in Nideggen. Im gesamten Kreis Düren lag die Arbeitslosenquote im November 2014 bei 7,9%, während NRW im selben Monat auf 7,8% und Deutschland auf 6,3% kam.
Auf dem Gemeindegebiet von Kreuzau befinden sich insgesamt neun Schulen. Zu ihnen gehören vier Grundschulen, eine davon mit zwei Standorten. Hinzu kommt ein „Schulzentrum mit einer Hauptschule, einer Realschule, einer Sekundarschule und einem Gymnasium“. Schließlich gibt es eine Förderschule im Ortsteil Boich. Einkaufsmöglichkeiten bietet unter anderem das Nahversorgungszentrum Winden.
Gewerbestandort
Traditionell ist Kreuzau ein Standort der Papierindustrie. Als Immobiliensachverständige für Kreuzau und Umgebung sehen wir aber auch für andere Branchen Vorteile des Gewerbestandorts. Zu diesen Vorteilen gehört die Nähe der Gemeinde zur Kreisstadt Düren sowie zur Großstadt Aachen. Allerdings ist insbesondere die Nähe zu Düren auch eine Herausforderung für den Einzelhandel in Kreuzau. Die IHK Aachen bescheinigt der Gemeinde 2014 auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing zwar einen Indexwert der Kaufkraft für den Einzelhandel von 101,4 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz pro Person vor Ort kommt jedoch nur auf einen Indexwert von 52,7 und die Zentralitätskennziffer erreicht 52. Kaufkraft fließt also ins Umland ab.
Kreuzau selbst nennt als Unternehmensstandorte auf dem Gemeindegebiet das Gewerbegebiet in Stockheim sowie das Interkommunale Gewerbegebiet Düren-Kreuzau (Automeile) und fünf Industriegroßbetriebe in Kreuzau, Stockheim und Untermaubach. Die Gemeinde hat (Stand: Anfang 2015) einen Gewerbesteuer-Hebesatz sowie einen Hebesatz der Grundsteuer B von jeweils 449%.
Lage und Verkehr
Kreuzau ist komplett von anderen Kommunen des Kreises Düren umgeben und zwar von der Kreisstadt Düren sowie von Hürtgenwald, Nideggen, Nörvenich und Vettweiß. Von Aachen an der Grenze zu Belgien und den Niederlanden ist Kreuzau 28,5 Kilometer weit entfernt. Bis nach Mönchengladbach sind es von Kreuzau aus 49 Kilometer, bis nach Bonn 43 Kilometer und bis nach Köln 39 Kilometer. Düsseldorf befindet sich 56 Kilometer weit entfernt (alle Angaben: Luftlinie).
Eine Autobahnauffahrt erreicht man mit einer Fahrt auf der Bundesstraße B56 (Selfkant-Gummersbach), durch die man die Autobahnauffahrt Düren auf die A4 erreicht. Die A4 durchquert Deutschland mit Unterbrechung von West nach Ost. Kreuzau besitzt einen Bahnhof an der Bahnstrecke von Düren bis Heimbach. Den Dürener Bahnhof erreicht man in nur etwa sieben Minuten. Von hier aus fahren Regionalexpress-Züge beispielsweise nach Aachen, Köln Paderborn und Siegen. Im ÖPNV gehört Kreuzau zum Aachener Verkehrsverbund (AVV). Buslinien verbinden Kreuzau beispielsweise mit Düren und Nideggen. Für Flugreisen bieten sich Anfahrten zu einem der Flughäfen Köln/Bonn und Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Kreuzau, in der Eifel oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
