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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Waldbröl und im Oberbergischen Kreis mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Waldbröl und im Oberbergischen Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Waldbröl ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Waldbröl sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Oberbergischen Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Waldbröl.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Waldbröl neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Waldbröl zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Waldbröl gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Waldbröl und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Waldbröl
Waldbröl ist eine Stadt mit einem Hauptort und 64 Ortsteilen. Sie liegt im Süden des Oberbergischen Kreises und hat eine Fläche von 63,32 km², was eine Bevölkerungsdichte von 298 Einwohnern/km² ergibt.
Immobilienpreise in Waldbröl
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1310 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 850 bis 1.845 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.455 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.200 bis 2.565 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.120 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 905 bis 1.265 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.155 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.550 bis 2.450 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,10 bis 6,55 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,25 bis 8,25 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 5,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,80 bis 6,85 €/m² Wohnfläche
Laut Broschüre „Wirtschaftsregion Köln“ der IHK Köln liegen die Preise für Ladenlokale in 1a-Lage von Waldbröl zwischen 4 und 10 Euro/m²/Monat. Büros in Hauptlagen kosten 5 bis 8 Euro/m²/Monat, Produktions- und Lagerflächen zwischen 2 und 3 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Waldbröl.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Bergischen Landes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Waldbröl
Wir als Immobiliensachverständige für Waldbröl und Umgebung halten die Lage der Stadt im Naturpark Bergisches Land für reizvoll. Als Ziel zur Naherholung dient Bewohnern Waldbröls beispielsweise der Nutscheid, ein bewaldeter und insgesamt 1.500 Hektar großer Höhenzug. Bekannt ist Waldbröl für seinen bereits über 150 Jahre alten Vieh- und Krammarkt, der als einer der größten seiner Art in Nordrhein-Westfalen gilt. Sport und Badevergnügen bietet in Waldbröl beispielsweise das Sportzentrum mit Stadion und Hallenbad. Zum Einkaufen empfiehlt die Stadt selbst die Altstadt, den Marktplatz und die Kaiserstraße.
Waldbröl ist eher eine Stadt der beruflichen Auspendler als eine, in die Menschen zum Arbeiten kommen. Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) standen in Waldbröl 2011 insgesamt 3.596 Einpendler 5.474 Auspendlern gegenüber. Wer in Waldbröl wohnte und auswärts arbeitete, fand damals besonders häufig Arbeit in Gummersbach (751 Auspendler) sowie in Wiehl, Nümbrecht und Reichshof (jeweils über 600 Auspendler). 578 Auspendler aus Waldbröl arbeiteten in Morsbach, 350 in Köln. Der gesamte Oberbergische Kreis kam im November 2014 auf eine Arbeitslosenquote von 5,6%. Die Quote lag in NRW bei 7,8% und in Deutschland bei 6,3%. Die Schullandschaft Waldbröls besteht aus drei Grundschulen, der Förderschule Roseggerschule sowie jeweils einer Haupt-, Real- und Gesamtschule und einem Gymnasium. Für die Berufsbildung gibt es das Kaufmännische Berufskolleg Oberberg und das IWK Berufskolleg Waldbröl.
Gewerbestandort
Waldbröl bezeichnet sich selbst als Mittelzentrum und Dienstleistungsstadt für ca. 90.000 Menschen. Deshalb können wir den Standort Waldbröl als Immobiliensachverständige für Waldbröl und Umgebung für Einzelhändler (abhängig vom konkreten Angebot) durchaus empfehlen. Die Kaufkraft für den Einzelhandel liegt laut Daten der IHK Köln, die auf Zahlen der GfK GeoMarketing basieren, zwar nur bei einem Indexwert von 83,5 (Deutschland: 100, Stand: 2014). Allerdings erreicht der Umsatz des Einzelhandels vor Ort den Indexwert 133 und die Zentralitätskennziffer den Wert 159,2: Kaufkraft wird also stark aus dem Umland angezogen.
Laut eigener Angaben ist Waldbröl „wirtschaftlicher und verkehrsmäßiger Mittelpunkt des südlichen Oberbergischen Kreises und der angrenzenden Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises und des Kreises Altenkirchen“. Als Beispiele für die Branchenstruktur in der Stadt werden explizit die Branchen Getriebe- und Ladenbau, Elektrowärmetechnik, Kunststoffverarbeitung, Paletten- und Haushaltsgeräteherstellung, Holz- und Metallbau sowie Lebensmittelauslieferungs-Service genannt. Angesiedelt ist Gewerbe etwa in den Gewerbeparks Boxberg und Hermesdorf. Freie Gewerbeflächen gibt es im 5. Bauabschnitt des Gewerbeparks Waldbröl (Stand: November 2014). 2009 und 2011 erhielt Waldbröl das RAL-Gütezeichen „Mittelstandsorientierte Kommunalverwaltung“. Der Hebesatz der Grundsteuer B und der Gewerbesteuer-Hebesatz liegen in Waldbröl 2014 jeweils bei 470%.
Lage und Verkehr
Waldbröl ist im Oberbergischen Kreis von Morsbach, Nümbrecht und Reichshof umgeben. Weitere Nachbarn der Stadt sind Ruppichteroth und Windeck im Rhein-Sieg-Kreis. Waldbröl ist etwa 46,5 Kilometer von Köln und knapp 40 Kilometer von Bonn entfernt. Bis nach Solingen sind es knapp 50 und bis nach Wuppertal etwa 53 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Durch das Stadtgebiet von Waldbröl führen die beiden Bundesstraßen B256 (Wipperfürth bis Mayen) und B478 (Hennef bis Waldbröl). Die Autobahnauffahrt „Waldbröl“ auf die A4 ist laut Waldbroel.de zehn Kilometer vom Hauptort entfernt. Für Bahnreisende bietet sich einerseits der Bahnhof Windeck-Schladern an. Hier halten die S-Bahn S12 von Düren bis Hennef und der Regionalexpress RE9 von Aachen über Köln bis Gießen. Andererseits kommt der Bahnhof Gummersbach-Dieringhausen an der Strecke Köln-Gummersbach infrage. Im ÖPNV ist Waldbröl Teil des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg (VRS). Zentrale Anfahrtstation für den Busverkehr ist der Busbahnhof Waldbröl. Die Busse binden die Stadt unter anderem an Gummersbach an. Für Flugreisen fährt man am besten zum Flughafen Köln/Bonn.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Waldbröl, im Oberbergischen Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
