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In Selm sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Selm und im Raum Dortmund in Nordrhein-Westfalen aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Selm und im Kreis Unna rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Selm ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Selm sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Unna, im Ruhrgebiet sowie in Selm.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Selm neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Selm zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Selm gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Selm und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Selm
Die Stadt Selm befindet sich ganz im Nordwesten des Kreises Unna und besteht aus vier Stadtteilen auf einer Fläche von 60,41 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 423 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Selm
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.675 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 990 bis 2.420 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.590 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.120 bis 3.235 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.310 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 750 bis 1.790 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 1.850 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.650 bis 2.350 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,90 bis 6,90 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,10 bis 9,00 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,30 bis 8,30 €/m² Wohnfläche
Der Gewerbemietpreisspiegel 2014/2015 veröffentlichte auf Basis von Daten der Immobilien Scout GmbH aus 2012/2013 folgende Gewerbemietpreise: Selmer Büro- und Praxisflächen kosteten damals einen Mietpreis zwischen 5,50 und 6,50 Euro/m²/Monat. Die Mietpreise für Ladenlokale erreichten 6 bis 8 Euro/m²/Monat und die für Hallen- und Produktionsflächen 3 bis 4,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Selm.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Ruhrgebiet und dem Münsterland einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Selm
Wir als Immobiliensachverständige für Selm und Umgebung sehen die Nähe Selms zu großen Ruhrgebietsstädten wie Dortmund als einen Vorteil des Wohnorts. Dortmund spielt auch für die Arbeitsplatzversorgung eine Rolle. Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) pendelten 2011 zwar insgesamt 1.801 Selmer Bürger zur Arbeit nach Lünen. Direkt danach folgte jedoch mit 1.697 Personen Dortmund auf Platz 2 der wichtigsten Ziele von Selmer AuspendlerInnen. Mit großem Abstand kamen dann Lüdinghausen (551 Personen), Münster (390 Personen) und Werne (368 Personen). Insgesamt gab es in Selm 3.958 berufliche EinpendlerInnen und 8.704 AuspendlerInnen. Der Kreis Unna kam im Juli 2015 auf eine Arbeitslosenquote von 9,1% (Zum Vergleich: NRW 8,1% und Deutschland 6,3%).
Für eine attraktive Freizeitgestaltung im Freien bietet sich in Selm beispielsweise der Seepark Ternsche an, zu dem der Ternscher See mit Sandstrand und großer Liegewiese gehört. Zu den Sehenswürdigkeiten zählen in Selm das zunächst als Kloster erbaute Schloss Cappenberg, das laut städtischer Website „zu den bedeutendsten Beispielen westfälischer Klosterbaukunst“ gehört, sowie die ehemalige Zeche Hermann, die heute ein Teil der Route der Industriekultur ist.
Ein Ort des städtischen Kulturlebens ist das Bürgerhaus Selm. Kultur, Sport und andere Freizeitbeschäftigungen für Jugendliche bietet das Jugendzentrum Sunshine und Schwimm- und Badefreunde in der Stadt können das von der Bürgerfreibad Selm gGmbH betriebene Freibad besuchen. In Selm gibt es drei Grundschulen, eine Förderschule sowie eine Hauptschule, eine Realschule, eine Sekundarschule und ein Gymnasium.
Gewerbestandort
Die Wirtschaftsförderung des Kreises Unna verweist beim Blick aufs städtische Wirtschaftsleben auf „Betriebe der Hydrauliktechnik, der Entsorgungswirtschaft, des Hoch- und Tiefbaus, der Filtertechnik, des Fahrzeugbaus und anderer Branchen, wie etwa zahlreiche Handwerksbetriebe“. Wir als Experten der Immobilienbewertung für Selm und Umgebung sehen die Nähe zu großen Ruhrgebietsstädten wie Dortmund auch als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Der Gewerbesteuer-Hebesatz von Selm liegt 2015 bei 440%, der Hebesatz der Grundsteuer B bei 825%. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von Selm liegt laut „Broschüre Wirtschaftsdaten 2015“ der IHK zu Dortmund knapp unter dem Bundeswert von 100.
Lage und Verkehr
Nachbarn von Selm sind innerhalb des Kreises Unna die Städte Lünen und Werne. Außerhalb des Kreises grenzen Lüdinghausen, Nordkirchen und Olfen aus dem Kreis Coesfeld sowie Datteln und Waltrop aus dem Kreis Recklinghausen an Selm. Selm ist nur etwa 21 Kilometer von Dortmund entfernt. In einer Distanz von maximal 50 Kilometern liegen weitere Ruhrgebietsstädte wie Bochum, Essen und Recklinghausen. Das westfälische Münster befindet sich in etwa 31 Kilometern Entfernung und Hamm (Westfalen) ist nur ungefähr 24 Kilometer weit weg. Bis zur NRW-Hauptstadt Düsseldorf sind es 71,5 Kilometer.
In der Nähe von Selm befinden sich Auffahrten auf die Autobahnen A1 und A2. Durch das Kreisgebiet führt zudem die Bundesstraße B236. Mit seinen drei Bahnhöfen Selm, Selm-Beifang und Selm-Bork bietet die Stadt Zugang zur Westmünsterland-Bahn (RB51), die von Dortmund bis Enschede und zurück fährt. Der überwiegende Teil des ÖPNV in Selm wird von der zur Verkehrsgemeinschaft Ruhr-Lippe gehörenden Verkehrsgesellschaft Kreis Unna organisiert.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Selm oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
