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In Gevelsberg sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Gevelsberg und im südlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Gevelsberg und im Ennepe-Ruhr-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Gevelsberg ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Gevelsberg sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Ennepe-Ruhr-Kreis, im Ruhrgebiet sowie in Gevelsberg.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Gevelsberg neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Gevelsberg zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Gevelsberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Gevelsberg und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Gevelsberg
Die Stadt Gevelsberg liegt am Ostrand des Ennepe-Ruhr-Kreises und besteht aus vier Stadtteilen auf einer Fläche von 26,29 km². Ihre Bevölkerungsdichte erreicht 1.177 Einwohner/km². Durch das Stadtgebiet fließt der Fluss Ennepe.
Immobilienpreise in Gevelsberg
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.950 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.270 bis 2.720 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.400 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.090 bis 2.905 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.440 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 805 bis 2.045 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.110 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.730 bis 3.870 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,70 bis 7,35 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,15 bis 10,20 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,25 bis 9,35 €/m² Wohnfläche
Laut Wirtschaftsförderung Ennepe-Ruhr sehen die Immobiliengutachter die Kosten für Bauland im Gewerbegebiet „Im Winkel“ bei 55 Euro/m² (Stand: Juni 2015). Für die Miete von Büroflächen präsentiert die Wirtschaftsförderung Zahlen aus 2010: Demnach kosteten Büros in der Stadt damals zwischen 4 und 9 Euro/m²/Monat und Produktions- und Lagerflächen 2,70 bis 5,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Gevelsberg.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Sauerland und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Gevelsberg
Als Immobiliensachverständige für Gevelsberg und Umgebung sehen wir die Lage am Schnittpunkt von Ruhrgebiet, Sauerland und Bergischem Land als Vorteil des Wohnorts. Einerseits bietet diese Schnittlage die Chance auf Ausflüge in reizvolle Natur. Andererseits trägt sie auch zur Arbeitsplatzversorgung für Gevelsberger bei. Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 in Gevelsberg 7.190 berufliche Einpendler und 10.220 berufliche Auspendler. 1.746 der Auspendler pendelten nach Ennepetal, 1.588 nach Hagen (Ruhrgebiet), 1.483 nach Wuppertal (Bergisches Land) und 1.024 nach Schwelm. Der gesamte Ennepe-Ruhr-Kreis hatte im Mai 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,8%. NRW kam im selben Monat auf 7,9% und Deutschland auf 6,3%.
Einer attraktiven Freizeitgestaltung für Familien mit Kindern dient in Gevelsberg beispielsweise der Erlebnispark Gevelsberg mit Wasserpark, Kleinkinderbereich sowie Attraktionen wie einem überdachten Fußball- und Basketballfeld, Rutschen, Trampolin und Elektrokartbahn. Auch Golfer müssen die Stadtgrenzen nicht überschreiten, um ihre bevorzugte Freizeitbeschäftigung zu genießen, da der Golfclub Gut Berge Gevelsberg/Wetter in der Stadt einen Golfplatz unterhält.
Bade- und Saunafreunde steuern das Schwimm-In Gevelsberg mit Frei-und Hallenbad sowie Saunalandschaft an. Akteure im Kulturleben der Stadt sind zum Beispiel das Filmriss-Kino und der Neue Gevelsberger Kulturverein. Er ist unter anderem Schirmherr des kostenlosen und von einer Musikerinitiative junger Leute ins Leben gerufenen Open-Air-Festivals Dickes G.
Zur Schullandschaft von Gevelsberg gehören fünf städtische Grundschulen und zusätzlich die Georg-Müller-Grundschule (private Bekenntnisschule), eine Hauptschule, eine Realschule, ein Gymnasium sowie eine Förderschule. Als Haupteinkaufszone in Gevelsberg beschreibt die städtische Website die Mittelstraße, ein Einkaufszentrum an der Ecke Mittelstraße/Nordstraße/Weststraße sowie ein weiteres an der „sogenannten „SPD-Schleife aus Wasserstraße und Wittener Straße“. In diesem Areal liegen auch die Fußgängerzone und der Vendômer-Platz als Standort des Wochenmarkts in Gevelsberg. Die Stadt verweist auf ein Angebot von 1.700 kostenlosen Parkplätzen im Stadtzentrum.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliensachverständige für Gevelsberg und Umgebung halten Gevelsberg aufgrund der Lage im Ruhrgebiet besonders für diejenigen Unternehmer interessant, die ihre Kundschaft im großen Ballungsraum suchen. Gevelsberg selbst beschreibt sich als wirtschaftshistorisch typisch industriell geprägte Stadt, die früher vorwiegend Kleineisenindustrie beheimatet hat. Heute achtet die Stadt laut eigener Angaben auf eine ausgewogene Branchenmixtur, wobei die Palette „von der Verarbeitung von Faserverbundwerkstoffen in der Luftfahrtindustrie oder im Motorsport über Maschinenbau, Automobilteile-Produktion, Metall- und Kunststoffverformung, Betonfertigung, Messe- und Modellbau bis hin zur Produktion und zum Vertrieb von Zubehör für die Freizeitindustrie“ reicht.
Gevelsberg hatte 2014 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 495%. Ein Gewerbegebiet in der Stadt, das die Wirtschaftsförderung Ennepe-Ruhr explizit vorstellt, ist das Gewerbegebiet „Im Winkel“, in dem im Juni 2015 noch Baufläche zur Verfügung stand. Laut Zahlen auf der Website der Südwestfälischen IHK zu Hagen auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing kam Gevelsberg 2013 auf einen Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 103,5 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort und pro Person besaß den Indexwert 93,6 und die Einzelhandelszentralität kam auf 90,5. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Ennepe-Ruhr-Kreises grenzt Gevelsberg an Ennepetal, Schwelm, Sprockhövel und Wetter. Ein weiterer Nachbar ist die kreisfreie Stadt Hagen. Die beiden großen Ruhrgebietsstädte Dortmund und Bochum liegen 22 beziehungsweise 19,5 Kilometer weit entfernt. Weitere Ruhrgebietsstädte sind ebenfalls in gut erreichbarer Nähe. So befinden sich beispielsweise Essen und Gelsenkirchen in jeweils 26,5 Kilometern Entfernung. Wuppertal im Bergischen Land ist nur 15 Kilometer entfernt und auch andere Städte des Bergischen Landes (Solingen, Remscheid, Leverkusen) sind nicht allzu weit weg. Düsseldorf befindet sich in 40,5 und Köln in 50,5 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Gevelsberg beschreibt sich als Stadt, die durch das Autobahnkreuz Wuppertal-Nord an die Autobahnen A1 (Köln/Dortmund), A46 (Wuppertal/Düsseldorf) und A43 (Wuppertal/Dortmund) angebunden ist sowie durch das Westhofener Kreuz an die Autobahnen A45 (Dortmund/Frankfurt) und A46 (Hagen/Iserlohn). Der Hauptbahnhof Gevelsberg bietet Anschluss an die S-Bahn S8 von Hagen über Städte wie Wuppertal, Düsseldorf und Neuss bis Mönchengladbach. Auf dem Stadtgebiet gibt es noch drei weitere S8-Haltepunkte.
Der Gevelsberger Hauptbahnhof ist auch ein Knotenpunkt des Busverkehrs. Busse fahren von hier aus unter anderem nach Hattingen und Hagen. Gevelsberg gehört im ÖPNV zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Für Flugreisen bietet sich eine Anreise zu einem der Flughäfen in Dortmund oder Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Gevelsberg oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
