Seiteninhalt
Wir sind als Immobiliengutachter auch im Kölner Stadtteil Innenstadt mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Köln Innenstadt rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist Köln Innenstadt ein spannender Ortsbereich der Domstadt. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtteils Innenstadt sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in Köln, im Rheinland sowie in Köln Innenstadt.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Innenstadt neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Köln Innenstadt zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Ortsbereich von Innenstadt gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Köln Innenstadt und im zentralen Innenstadtbereich von Köln um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Kölner Innenstadt
Zum Kölner Stadtbezirk „Innenstadt“ gehört unter anderem das historische Zentrum Kölns mit dem Kölner Dom und der Altstadt. Im Stadtbezirk liegen linksrheinisch die Stadtteile „Altstadt Süd“ und „Altstadt Nord“ sowie „Neustadt Süd“ und „Neustadt Nord“. Rechtsrheinisch befindet sich der Stadtteil „Deutz“. Viele wichtige Museen, Einkaufsstraßen und Angebote fürs Nightlife befinden sich im Stadtteil „Innenstadt“.
Immobilienpreise in Köln Innenstadt
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.745 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.500 bis 4.825 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.165 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.150 bis 5.250 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 4.655 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.455 bis 5.980 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 5.300 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 4.520 bis 5.765 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 14,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 11,10 bis 18,00 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 15,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 13,35 bis 21,15 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,50 bis 20,45 €/m² Wohnfläche
Daten und Fakten
Der Stadtbezirk „Innenstadt“ ist mit 16,37 km² der kleinste aller Kölner Stadtbezirke, hat jedoch mit 127.827 die meisten Einwohner. Dadurch hat er mit 7.809 Menschen pro Quadratkilometer auch die höchste Bevölkerungsdichte. Die durchschnittliche Personenzahl pro Haushalt lag 2011 hier bei 1,50. Das war der geringste Wert aller neun Stadtbezirke Kölns (Durchschnitt Köln: 1,88). Eine der Ursachen dafür dürfte die Beliebtheit des Stadtbezirks bei Studenten sein, die sich gerne nahe der Universität ansiedeln.Mit einem Durchschnittsalter von 40,9 Jahren gehört der Bezirk zu den drei Stadtbezirken mit den jüngsten Einwohnern in Köln.
Freizeit und Einkauf
Museen und Theater
Viele bedeutende Museen und Theater der Domstadt liegen im Stadtbezirk „Innenstadt“. Zu ihnen gehören beispielsweise das der Kunst gewidmete Museum Ludwig, das Römisch-Germanische-Museum, das Museum für Angewandte Kunst sowie die im Rheinauhafen gelegenen Museen Deutsches Sport- und Olympiamuseum und Schokoladenmuseum. Ebenfalls in Domnähe und am Hauptbahnhof befindet sich der Musical Dom Köln. Zu Kölns Theaterszene im Stadtbezirk „Innenstadt“ gehören unter anderem die Oper und das Schauspiel der Stadt Köln, das Gloria- und das Senftöpfchen-Theater, das Theater am Bauturm sowie das traditionsreiche Millowitsch-Theater.
Bauwerke
Der Kölner Dom ist das bekannteste Bauwerk im Stadtbezirk. Ebenfalls sehenswert sind beispielsweise das Historische Rathaus und zwölf romanische Kirchen.
Rock, Pop, Musik und Nachtleben
Direkt am Dom liegt die Philharmonie als Konzertsaal der Stadt, in der vor allem klassische Musik gespielt wird. Die größte Konzerthalle für Rock- und Pop-Konzerte befindet sich mit der LANXESS Arena in Köln-Deutz ebenfalls im Stadtbezirk „Innenstadt“. Diskotheken und Clubs findet man zum Beispiel an den Kölner Ringen (z.B. Hohenzollernring), im Belgischen Viertel und im Friesenviertel sowie auf der Zülpicher Straße.
Grünflächen, Sport und Bäder
Größtes Stadion im Stadtbezirk ist das Südstadion, die Heimat des Sportclubs Fortuna Köln. Zu den Bädern im Stadtbezirk gehören das Thermalbad Claudiustherme am Rheinpark in Köln-Deutz sowie das Agrippabad in Neumarkt-Nähe. Der Anteil der Erholungsflächen an der Gesamtfläche des Stadtbezirks „Innenstadt“ liegt bei 13,3% (Kölner Durchschnitt: 10,6%). Parkanlagen im Stadtbezirk sind zum Beispiel der Rheinpark in Köln-Deutz, der Volksgarten und der Grüngürtel mit Aachener Weiher und Stadtgarten.
Andere Angebote
Im Stadtbezirk befindet sich die Zentralbibliothek der Kölner Stadtbibliothek sowie die Bürgerzentren Deutz und Stollwerck und mit dem „Cinedom“ das größte Kino der Stadt (im Mediapark).
Einkauf
Einkaufs-Möglichkeiten gibt es im Stadtbezirk „Innenstadt“ reichlich: Im Bezirk liegen mit den beiden Straßen „Schildergasse“ und „Hohe Straße“ die bekanntesten Einkaufsmeilen der Stadt und zugleich zwei der am meisten frequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands. Die Schildergasse zweigt vom Kölner Neumarkt ab und geht in die „Hohe Straße“ über, die am Domplatz endet. Neben den beiden Straßen lockt eine Reihe von Einkaufspassagen Kunden zum Einkauf: Zu ihnen gehören etwa die Colonaden im Kölner Hauptbahnhof, die Neumarkt Galerie und die Neumarkt Passagen.
Arbeit und Bildung
Auf dem Gebiet des Stadtbezirks befinden sich unter anderem die Kölner Messe, der Mediapark als vor allem für Medien konzipierter Gewerbepark und der Rheinauhafen mit Unternehmen wie der Microsoft Deutschland GmbH. Die Arbeitslosenquote im Stadtbezirk lag im Dezember 2012 bei 6,2%, Ganz Köln hatte damals im Durchschnitt eine Quote von 9%. Auf dem Areal des Stadtbezirks liegen Standorte von Kölner Hochschulen wie der Universität zu Köln, der Fachhochschule und der Rheinischen Fachhochschule Köln. 2011 gab es insgesamt 40 Allgemeinbildende Schulen im Stadtbezirk.
Lage und Verkehr
Bis auf den Stadtbezirk „Chorweiler“ grenzen alle anderen Stadtbezirke Kölns an die Innenstadt an. Knotenpunkte des öffentlichen Personennahverkehrs sind beispielsweise der Neumarkt sowie die beiden Bahnhöfe „Köln Hauptbahnhof“ und „Köln Messe/Deutz“. Sie liegen sich links und rechts vom Rhein gegenüber.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Köln Innenstadt oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
