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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Dinslaken, im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet sowie am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Dinslaken und im Kreis Wesel rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Dinslaken ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Dinslaken sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet und am Niederrhein sowie in Dinslaken.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Dinslaken neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Dinslaken zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Dinslaken gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Dinslaken und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Dinslaken
Dinslaken ist eine große kreisangehörige Stadt. Sie liegt an der östlichen Grenze des Kreises Wesel, hat eine Grundfläche von 47,66 km² und ist in zehn Siedlungsbezirke unterteilt. Dinslakens Bevölkerungsdichte erreicht 1.410 Einwohnern/km². Durch das Stadtgebiet fließt unter anderem die Emscher.
Immobilienpreise in Dinslaken
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.070 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.260 bis 2.780 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.580 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.170 bis 2.980 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.635 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.030 bis 2.415 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.970 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.495 bis 3.490 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,30 bis 8,10 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,30 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,05 bis 10,30 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,70 bis 8,15 €/m² Wohnfläche
Laut Mietpreisspiegel für Dinslaken, der aus dem Flächen-Recherchesystem für Einzelhandel und Dienstleister (FREE) stammt, zahlt man für kleine Ladenlokale in 1a-Lage des Dinslakener Geschäftskerns eine Durchschnittsmiete von 31 Euro/m²/Monat, während für große Ladenlokale in derselben Lage 20 Euro/m²/Monat fällig sind. Kleine Ladenlokale sind im FREE-System als Ladenlokale mit bis zu ca. 60 m² definiert, während große Ladenlokale ab einer Größe von etwa 100 m² beginnen.
Kleine Ladenlokale in 1b-Lage des Geschäftskerns kosten durchschnittlich eine Miete von 11 Euro/m²/Monat, während für große Ladenlokale eine Miete von 7,50 Euro/m²/Monat fällig wird. In 1a-Lage des Nebenkerns kosten kleine Ladenlokale dagegen 11,50 Euro/m²/Monat und große 10 Euro/m²/Monat. In 1b-Lage des Nebenkerns zahlt man sowohl für große als auch für kleine Ladenlokale durchschnittlich 7 Euro/m²/Monat.
Büros mit einfachem Nutzwert schlagen in Dinslaken mit 5,50 Euro/m²/Monat zu Buche, Büros mit mittlerem Nutzwert kosten 6,80 Euro/m²/Monat und Büros mit gutem Nutzwert 8,10 Euro/m²/Monat. Für Baugrundstücke mit einfachem oder mittlerem Nutzwert zahlt man in Dinslakener Gewerbegebieten durchschnittlich einen Kaufkreis von 55 Euro/m². Bei gutem Nutzwert liegt der Kaufpreis bei 65 Euro/m².
Im Postleitzahlengebiet 46537 zahlt man im unteren Marktsegment 4,40 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment 7,55 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 5,72 Euro/m²/Monat. Im unteren Marktsegment werden für Wohnungen im unteren Marktsegment durchschnittlich 4,60 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment 7,97 Euro/m²/Monat fällig. Der Median liegt bei 6,30 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Dinslaken.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Dinslaken
Wir als Immobiliensachverständige für Dinslaken und Umgebung sehen die landschaftlich reizvolle Lage als einen Vorteil des Wohnorts. Dinslaken grenzt unmittelbar an den Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland mit seiner niederrheinischen Flora und Fauna und einem Wandernetz mit rund 1.900 Kilometern Wanderwegen. Zum kulturellen Leben in Dinslaken gehören beliebte Veranstaltungsorte wie das Burgtheater und die Kathrin-Türks-Halle. Die Jazz-Initiative Dinslaken e.V. organisiert regelmäßig Veranstaltungen mit nationalen und internationalen Künstlern. Badefreunde können in Dinslaken das DINamare nutzen, „das sportorientierte neue Hallenbad mit verschiebbarem Dach“. Eine Einkaufsmöglichkeit bietet die Dinslakener Innenstadt mit 165 Anbietern und laut Dinslaken.de „insgesamt rund 21.700 m² Verkaufsfläche“.
Laut Angaben des Landebetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus dem Jahr 2012 gab es 2011 in Dinslaken insgesamt 13.786 berufliche Einpendler und 20.827 Auspendler. 6.692 dieser Auspendler pendelten damals nach Duisburg, 2.168 nach Oberhausen und 1.402 nach Essen. Im April 2015 lag die Arbeitslosenquote in NRW bei insgesamt 8,1%. Auf Bundesebene waren es zum gleichen Zeitpunkt 6,5% und der Kreis Wesel kam auf 7,8%.
Auf Dinslakener Stadtgebiet gibt es elf Grundschulen, außerdem eine Sekundarschule, eine Gesamtschule, drei Hauptschulen, zwei Realschulen und drei Gymnasien sowie eine Förderschule und eine Waldorfschule.
Gewerbestandort
Dinslaken bezeichnet sich selbst als „das grüne Tor zum Ruhrgebiet“, das sich „an der Schnittstelle zwischen dem ländlichen Niederrhein mit seinem hohen Wohn- und Freizeitwert und der Metropolregion Ruhrgebiet“ befindet. Wir als Experten der Immobilienbewertung für Dinslaken und Umgebung sehen auch die gute verkehrliche Infrastruktur Dinslakens als einen Standortvorteil. Nicht allzu weit entfernt befindet sich mit dem Düsseldorfer Flughafen einer der größten Flughäfen Deutschlands und auch die Entfernung zu einem der weltweit größten Binnenhäfen (Duisburg) ist nicht groß.
Als Gewerbegebiete Dinslakens nennt die städtische Website Dinslaken-Süd, Drei Eichen und Thyssenstraße, Zum Alten Drahtwerk und Dinslaken-Mitte. Aktuell erschlossen wird der ehemalige Zechenstandort Dinslaken-Lohberg (Stand 5/2015). Der Gewerbesteuer-Hebesatz liegt 2015 bei 460%, während der Hebesatz der Grundsteuer B 417% erreicht. Der Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Dinslaken beträgt laut Niederrheinischer IHK auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing 103,8 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort hat den Indexwert 91,9 und die Einzelhandelszentralität beträgt 88,5. Kaufkraft fließt also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Mit Duisburg, Oberhausen und Bottrop grenzen drei große Ruhrgebietsstädte an Dinslaken. Innerhalb des Kreises Wesel sind Voerde und Hünxe Nachbarn der Stadt. Sie liegt etwa 44 Kilometer von der NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf entfernt und bis Köln sind es etwa 71 Kilometer. Die niederrheinische Stadt Krefeld befindet sich in 28,5 Kilometern und Mönchengladbach in etwa 46 Kilometern Entfernung, während es bis zur niederländischen Stadt Nimwegen 67,5 Kilometer Entfernung sind (alle Angaben: Luftlinie).
Dinslaken ist gut an die Autobahnen A3 und A59 angebunden. Die A3 führt durch Deutschland von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze, während sich die A59 mit Unterbrechungen von Dinslaken bis zum Autobahnkreuz Bonn-Ost zieht. Der Bahnhof Dinslaken liegt etwa 600 Meter vom Stadtkern entfernt. Er befindet sich an der Bahnstrecke Oberhausen-Arnheim und wird von den Bahnen RE5 (Rhein-Express), RB35 (Der Weseler) und RB33 (Rhein-Niers-Bahn) angesteuert. Von hier aus fahren Züge unter anderem nach Bonn, Düsseldorf (auch Düsseldorf Flughafen), Koblenz, Köln, Krefeld und Mönchengladbach.
Im ÖPNV gehört Dinslaken zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR), wobei der Bahnhof Dinslaken auch als eine zentrale Busstation in der Stadt fungiert. Neben Buslinien gibt es Schnellbuslinien wie die nach Wesel fahrende Linie SB3 sowie die Straßenbahnlinie 903 von Dinslaken bis Duisburg. Der nächstgelegene größere Flughafen ist der Flughafen Düsseldorf.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Dinslaken oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
