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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Meerbusch, im Rhein-Kreis Neuss im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Meerbusch und im Rhein-Kreis Neuss rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Meerbusch ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Meerbusch sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Kreis Neuss, im Rheinland sowie in Meerbusch.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Meerbusch neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Meerbusch zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Meerbusch gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Meerbusch und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Meerbusch
Die mittlere kreisangehörige Stadt Meerbusch gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Sie befindet sich im Norden des Rhein-Kreises Neuss und besteht aus acht Stadtteilen auf einer Fläche von 64,39 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 845 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Der Rhein-Kreis Neuss hat eine Bevölkerungsdichte von 764 Einwohnern/km². Meerbusch gilt als Gemeinde mit den meisten Einkommensmillionären in Deutschland.
Immobilienpreise in Meerbusch
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 3.850 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.015 bis 6.235 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 6.880 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.000 bis 14.360 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.750 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.830 bis 3.720 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 4.650 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.510 bis 5.880 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 9,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,75 bis 11,50 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 12,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,60 bis 14,50 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 14,05 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 10,95 bis 17,05 €/m² Wohnfläche
Orientierungswerte für Gewerbemieten in Meerbusch liefert den Immobiliengutachtern der Gewerbe-Mietspiegel auf der Website der IHK Mittlerer Niederrhein. Laut Mietspiegel zahlt man in Meerbuscher 1a-Lage für bis etwa 100 m² große Ladenlokale zwischen 20 und 35 Euro/m²/Monat, während für Ladenlokale ab 100 m² in derselben Lage 12 bis 25 Euro/m²/Monat fällig sind. In Meerbuscher 1b-Lage zahlt man für kleinere Ladenlokale 8,50 bis 16 Euro/m²/Monat und für größere 8 bis 12 Euro/m²/Monat. In Nebenlagen werden 6 bis 8 Euro/m²/Monat fällig.
Büros mit hohem Standard kann man in Meerbuscher Zentrumslage für 10 bis 12 Euro/m²/Monat mieten, während Büros mit mittlerem Standard dort 8 bis 9 Euro/m²/Monat und Büros mit niedrigem Standard 7 bis 8 Euro/m²/Monat kosten. In Stadtrandlagen kosten Büros mit hohem Standard 8 bis 10 Euro/m²/Monat, während für Büros mit mittlerem Standard hier 7 bis 8 Euro/m²/Monat und für Büros mit niedrigem Standard 4 bis 6 Euro/m²/Monat fällig sind.
Komfortable Hallenflächen schlagen in Meerbusch mit 4 bis 5,50 Euro/m²/Monat zu Buche, während normale Hallenflächen 3 bis 4 Euro/m²/Monat kosten und einfache 2,50 bis 3 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Meerbusch.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Rheinland und Großraum Düsseldorf einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Meerbusch
Wir als Immobiliensachverständige für Meerbusch und Umgebung sehen die Nähe zu Krefeld und Düsseldorf als einen Vorteil des Wohnorts. Eine Sehenswürdigkeit in der Stadt ist unter anderem das Haus Meer (ein Teehaus). Ein Wahrzeichen ist der Dyckhof. Die 1393 erbaute Burganlage ist heute ein Hotel sowie ein Restaurant.
Zur Kulturlandschaft von Meerbusch gehören das Forum Wasserturm mit Veranstaltungen in den Bereichen Theater, Konzert und Kino sowie Kabarett und Comedy sowie das Volksstücke aufführende „Lotumer Buretheater“. In Meerbusch findet darüber hinaus regelmäßig die große Veranstaltung Rock am Turm statt. Badefreunde können das Hallenbad an der Büdericher Allee nutzen.
Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 in Meerbusch 11.340 berufliche Einpendler und 17.783 berufliche Auspendler. Die meisten der Auspendler (8.558 Meerbuscher) arbeiteten in Düsseldorf. 1.629 der Meerbuscher Auspendler pendelten zur Arbeit nach Kaarst, 1.374 nach Neuss und 496 nach Köln.
In Meerbusch befinden sich insgesamt neun Grundschulen, sowie zwei Gymnasien und jeweils eine Realschule, Hauptschule, Gesamtschule und Förderschule.
Gewerbestandort
In Meerbusch haben sich unter anderem namhafte Firmen wie Epson oder Kyocera Document Solutions angesiedelt. Das Gewerbegebiet in Meerbusch wurde kürzlich um den Büropark „Mollsfeld Nord“ erweitert. Der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2014 in Meerbusch bei 440% und der Gewerbesteuer-Hebesatz erreichte 450%. Der regioGuide der IHK Mittlerer Niederrhein veröffentlichte Zahlen mit Bedeutung für den Einzelhandel. Auf Basis von Analysen der GfK GeoMarketing bescheinigte die IHK der Stadt Meerbusch eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 136,14 (Deutschland: 100). Die Umsatzkennziffer lag bei 52,54 und die Einzelhandelszentralität erreichte 38,60. Kaufkraft fließt also in einem nicht geringen Maße ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Kaarst und Neuss sind die beiden Nachbarn von Meerbusch im Rhein-Kreis Neuss. Von der NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf ist Meerbusch durch den Rhein getrennt. Daneben sind auch die kreisfreie Stadt Krefeld sowie Willich aus dem Kreis Viersen Nachbarn von Meerbusch. Meerbusch befindet sich in etwa 18 Kilometern Entfernung zu Mönchengladbach und in ungefähr 48 Kilometern Entfernung zum niederländischen Roermond. Wuppertal im Bergischen Land ist etwa 33 Kilometer entfernt und bis nach Köln sind es von Meerbusch aus ungefähr 41 Kilometer.
Meerbusch ist mit Anschlussstellen an die Autobahnen A44, A 52 und A 57 angebunden. Auf dem Stadtgebiet befindet sich das Autobahnkreuz Meerbusch, an dem sich die A44 und die A57 kreuzen. Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof Meerbusch-Osterath. Regional-Express-Bahnen fahren von hier aus beispielsweise nach Düsseldorf, Kleve, Köln, Krefeld, Rheine und Wuppertal. Meerbusch ist Teil des Verkehrsverbunds Rhein-Ruhr (VRR). Der ÖPNV wird mit Stadtbahnlinien und Bussen organisiert. Zur Verkehrsinfrastruktur von Meerbusch gehört zudem eine Fährverbindung nach Düsseldorf-Kaiserwerth. Für Einwohner von Meerbusch, die eine Flugreise planen, bietet sich eine Anreise zum Flughafen Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Meerbusch oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
