Seiteninhalt
In Solingen sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Kölner Immobiliensachverständigen sind auch in Solingen und am Niederrhein aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Solingen und im Bergischen Land rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die bergische Großstadt Solingen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Solingen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Bergischen Land sowie in Solingen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Solingen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Solingen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Solingen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Solingen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Solingen
Solingen nennt sich auch Klingenstadt im Bergischen Land, weil die Stadt für die Produktion von Schneidwaren weltbekannt ist. Gemeinsam mit Remscheid und Wuppertal bildet Solingen das Bergische Städtedreieck. Die Klingenstadt besteht aus fünf Stadtbezirken auf einer Fläche von 89,45 km² und die Bevölkerungsdichte von Solingen liegt bei 1.741 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Remscheid kommt auf 1.462 Einwohner/km² und Wuppertal auf 2.040 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Solingen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.220 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.240 bis 3.160 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.660 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.180 bis 3.180 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.750 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.155 bis 2.590 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.080 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.680 bis 3.500 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,10 bis 8,40 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,30 bis 10,80 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,30 bis 10,20 €/m² Wohnfläche
Laut Analysen des Unternehmens Brockhoff & Partner Immobilien kosten 60 bis 120 m² große Ladenlokale in Solingen eine Miete zwischen 24 und 32 Euro/m²/Monat, während für 120 bis 260 m² große Ladenlokale in etwa 14 bis 24 Euro/m²/Monat fällig werden. Im Solinger Tageblatt lasen die Immobiliengutachter auf Basis von Daten des Maklerverbands IVD Zahlen für durchschnittliche Mietpreise auf dem Solinger Büromarkt ab. Demnach kosteten 2014 Büros in einfachen Lagen Solingens durchschnittlich 4 Euro/m²/Monat, in mittleren Lagen im Durchschnitt 4,50 Euro/m²/Monat und in guten 6,25 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Solingen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Bergisches Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Solingen
Als Immobiliensachverständige für Solingen und Umgebung sehen wir die landschaftlich reizvolle Lage der Stadt im Bergischen Land als einen Vorteil des Wohnorts. Natur, Seen und Talsperren prägen die Landschaft. Innerhalb des Stadtgebiets sind beispielsweise die Sengbachtalsperre (Trinkwassertalsperre in reizvoller Umgebung), der Botanische Garten sowie der Brückenpark Müngsten attraktive Ziele für Ausflüge ins Grüne. Der zuletzt genannte Park befindet sich an der Müngstener Brücke, der höchsten Eisenbahnbrücke Deutschlands, und bietet beispielsweise Gastronomie, Minigolf, eine Schwebefähre und weitere Möglichkeiten für Spiel und Spaß.
Die Müngstener Brücke gehört auch zu den sehenswerten Bauwerken in der Stadt. Ein weiteres bauliches Highlight ist die wiederhergestellte Burganlage Schloss Burg, die heute auch als Museum dient und unter anderem Einblicke in das Leben und die Kultur des Mittelalters bietet. Ein weiteres markantes Bauwerk ist die St.-Clemens-Kirche, die als ein Wahrzeichen Solingens gilt.
Zu den Kultureinrichtungen in Solingen gehören unter anderem die Solinger Kotten (historische Schleiferwerkstätten), das Deutsche Klingenmuseum, das Museum Plagiarius mit Originalprodukten und Plagiaten, das Rheinische Industriemuseum sowie das Kunstmuseum Baden. Theaterfreunde in Solingen steuern in der Stadt beispielsweise das Theater- und Konzerthaus an, das Gäste mit dem Pina-Bausch-Saal, dem Großen und dem Kleinen Konzertsaal sowie mit diversen Tagungsräumen empfängt.
Schwimmern bietet die Klingenstadt die vier Hallenbäder Vogelsang, Solingen, Ohligs und das Sportbad Klingenhalle sowie die beiden Freibäder Heide und Ittertal. Solingen hat laut städtischer Website 21 Grundschulen, eine Sekundarschule, drei Hauptschulen, drei Realschulen und vier Gymnasien sowie vier Gesamtschulen, drei Förderschulen, drei Berufskollegs und eine Lehranstalt für pharmazeutisch-technische Assistenten (Walter-Bremer-Institut).
Solingen ist eher eine Stadt der beruflichen Aus- als der beruflichen Einpendler. 2012 veröffentlichte der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) für Solingen die Zahlen von 19.931 Einpendlern und 28.274 Auspendlern. 4.950 dieser Auspendler steuerten damals Düsseldorf an, 4.306 arbeiteten in Wuppertal. Mit einigem Abstand folgte Köln, das mit 2.068 Solinger Auspendlern das dritthäufigste Ziel gewesen ist, gefolgt von Hilden mit 1.960 Auspendlern. Solingen hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 9,3%, während NRW auf 8,2% und Deutschland auf 6,8% kam.
Gewerbestandort
Solingen ist als Klingenstadt weltberühmt. Laut Solingen.de steht die Schneidwaren- und Besteckherstellung bis heute für „21% des Gesamtumsatzes am produzierenden Gewerbe“ in der Stadt. Zusätzlich zählt Solingen – so die städtische Website – zu den bedeutenden Standorten der Galvanoindustrie in Deutschland. Als Immobiliengutachter für Solingen und Umgebung sehen wir Projekte wie den Südpark als relativ neues Quartier für Gewerbe, Wohnen, Dienstleistung und Erholung sowie die Umgestaltung des alten Solinger Hauptbahnhofs zum Forum Produktdesign als Belege dafür, dass es viele positive Impulse am Wirtschaftsstandort gibt.
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Solingen bei 590%, der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 475%. Laut prognostizierter Zahlen der GfK GeoMarketing für 2014, die auf der Website der IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid veröffentlicht wurden, hat Solingen eine Zentralitätskennziffer von 97,4. Kaufkraft wird also aus der Stadt ins Umland abgezogen. Der POS-Umsatz erreicht in Solingen 96,3 und die einzelhandelsrelevante Kaufkraft 98,9 (Deutschland: 100).
Lage und Verkehr
Wuppertal und Remscheid sind beide Nachbarn von Solingen. Daneben grenzen auch Wermelskirchen und Leichlingen aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis sowie Haan, Hilden und Langenfeld aus dem Kreis Mettmann an die Stadt. Solingen ist etwa 22 Kilometer von Düsseldorf, ungefähr 16,5 Kilometer von Leverkusen und ca. 27 Kilometer von Köln entfernt. Bottrop im Ruhrgebiet befindet sich in einer Entfernung von 35,5 Kilometern zu Solingen (alle Angaben: Luftlinie).
Von Solingen aus erreicht man gut die Autobahnen A1, A3 und A46. Die A1 führt von Puttgarden nach Saarbrücken, während sich die A3 von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze durch Deutschland zieht. Die A46 führt in Teilstücken von der Nähe von Heinsberg bis Bestwig (Sauerland). Anschluss an den Schienenverkehr bietet der Hauptbahnhof Solingen im Stadtteil Ohligs. Fernzüge fahren von hier aus beispielsweise nach Berlin, Hamburg und München. Regionalzüge und S-Bahnen steuern vom Solinger Hauptbahnhof unter anderem Düsseldorf, Köln, Krefeld und diverse Ruhrgebietsstädte an. Neben dem Hauptbahnhof gibt es auf dem Stadtgebiet noch den Bahnhof „Solingen Mitte“ und den Haltepunkt „Grünewald“.
Solingen gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Organisiert wird der ÖPNV mit diversen Bussen und Nachtbussen sowie mit einem Oberleitungsbus („O-Bus“). Für Flugreisen bieten sich von Solingen aus Fahrten zu den Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Solingen oder im Bergischen Land oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
