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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Velbert, im Kreis Mettmann im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Velbert und im Kreis Mettmann rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Velbert ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Velbert sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Mettmann, im Rheinland sowie in Velbert.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Velbert neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Velbert zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Velbert gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Velbert und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Velbert
Die Stadt Velbert liegt ganz im Nordosten des Kreises Mettmann. Sie gehört zum Bergischen Land, grenzt aber auch ans Ruhrgebiet. Velberts drei Stadtteile breiten sich auf einer Fläche von 74,9 km² aus. Die Bevölkerungsdichte erreicht 1.076 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Velbert
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.120 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.440 bis 2.770 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.005 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.180 bis 3.765 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.505 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 925 bis 2.205 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.555 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.385 bis 2.860 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,00 bis 7,30 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 7,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,20 bis 8,55 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,10 bis 9,95 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den typischen Gewerbemieten in Velbert gibt es im regioGuide der IHK. Laut der dort publizierten Infos kosten bis zu ca. 100 m² große Ladenlokale in 1a-Lage von Velbert eine Kaltmiete zwischen 13,50 und 29 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale in derselben Lage Mietpreise von 11 bis 15 Euro/m²/Monat anfallen. In 1b-Lagen kosten Ladenlokale bis 100 m² eine Miete zwischen 5 und 6,50 Euro/m²/Monat.
Büros mit einfacher Ausstattung kosten in Zentrumslage zwischen 4 und 6 Euro/m²/Monat. Bei mittlerer Ausstattung steigen die Mietpreise auf 6 bis 7 und bei hoher Ausstattung auf 6,50 bis 11 Euro/m²/Monat. In Stadtrandlage kann es günstiger werden und die Höchstmieten liegen niedriger als im Zentrum. So beginnen Büros mit einfacher Ausstattung dort bereits bei einem Mietpreis von 3 Euro/m²/Monat, während für Büro mit hohem Ausstattungsniveau mit bis zu 8,50 Euro/m²/Monat gerechnet werden muss.
Bei Lager- und Produktionsflächen mit einfachem Standard fallen in Velbert Mietpreise zwischen 2 und 3 Euro/m²/Monat an, während für mittleren Standard 3 bis 3,50 Euro/m²/Monat und für hohen Standard 3,50 bis 4,50 Euro/m²/Monat fällig werden.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Velbert.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Velbert
Trotz der urban geprägten Nachbarschaft sehen wir als Immobiliengutachter für Velbert und Umgebung die Stadt als potenziellen Wohnort für diejenigen, die umgeben von reizvoller Natur leben möchten. Velbert selbst wirbt für sich mit rund 240 Kilometern ausgeschilderten Wanderwegen in herrlicher Naturlandschaft und präsentiert sich online mit Naherholungsgebieten wie der Elfringhauser Schweiz, dem Windrather Tal und dem Langenhorster Wald. Bekannte Bauwerke in Velbert sind der Wallfahrtsdom in Nerviges und Schloss Hardenberg. Daneben überzeugt beispielsweise im historischen Ortskern von Langenberg auch das Gesamtbild der Bebauung, bei der bergische Fachwerk- und Schieferfassaden dominieren.
Kultur-Veranstaltungsorte in Velbert sind zum Beispiel das Forum Niederberg in Velbert-Mitte mit Tanztheater, Konzerten und Ausstellungen. Hier befindet sich auch das Deutsche Schloss- und Beschlägemuseum. In Velbert-Langenberg dient die Eventkirche Langenberg für „kulturelle und private Veranstaltungen“. Viele Einkaufsmöglichkeiten bietet die Fußgängerzone Friedrichstraße in Velbert-Mitte.
Badefreunden steht in Velbert-Mitte das Parkbad sowie in Nerviges das Panoramabad zur Verfügung, jeweils mit Innen- und Außenbecken. In Langenberg gibt es das Nizzabad (Hallenbad). Golfer können in Velbert den Golfplatz Velbert Gut Kuhlendahl nutzen, während das Sportzentrum Velbert für Sport unterschiedlicher Art dient.
Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 in Velbert 18.699 berufliche Einpendler und etwas mehr berufliche Auspendler (19.254). Hauptziele der Auspendler waren vor allem zwei große Städte in der Nachbarschaft: 3.569 der Auspendler pendelten nach Wuppertal und 3.117 nach Essen. Danach folgten der kleinere Nachbar Heiligenhaus (2.322 PendlerInnen) und das wiederum große Düsseldorf (1.812) als Ziele. Ebenfalls über 1.000 PendlerInnen aus Velbert hatte Wülfrath (1.146), während alle anderen Pendlerziele unter der Marke von 1.000 lagen. Der Kreis Mettmann hatte im Februar 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,9%, die der bundesdeutschen Arbeitslosenquote entsprach. NRW kam im selben Monat auf 8,3%.
Gewerbestandort
Gemeinsam mit dem benachbarten Heiligenhaus bezeichnet sich Velbert als Schlüsselregion. Hier bilden „Marktführer aus allen Produktbereichen rund um das Thema Schließen & Sichern ein weltweit einzigartiges Kompetenzfeld in den Branchen Automotive, Gebäude und Einrichtung“. Wir als Immobiliensachverständige für Velbert und Umgebung sehen die Stadt aufgrund ihrer Lage aber auch als interessanten Standort für viele andere Branchen.
Die Hebesätze für die Grundsteuer B und die Gewerbesteuer lagen 2014 in Velbert jeweils bei 440%. Der regioGuide der IHK zu Düsseldorf liefert auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing folgende für den Einzelhandel relevante Daten (Stand: 2014): Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer lag in Velbert bei 103,40 (Deutschland: 100), die Umsatzkennziffer bei 93,13. Die Zentralitätskennziffer erreichte den Wert 90. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Velbert grenzt einerseits an die große Ruhrgebietsstadt Essen sowie andererseits an Wuppertal, die größte Stadt des Bergischen Landes. Weitere Nachbarn von Velbert sind Hattingen aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis sowie Wülfrath und Heiligenhaus, die wie Velbert selbst zum Kreis Mettmann gehören. Im Umkreis von etwa 21 Kilometern rund um Velbert liegen mit Solingen und Remscheid zwei weitere große bergische Städte sowie Bochum und Mülheim an der Ruhr aus dem Ruhrgebiet. Zu den meisten Ruhrgebietsstädten legt man eine Distanz von maximal 35 Kilometern zurück. Düsseldorf ist auch nur 22,5 Kilometer entfernt. Bis nach Krefeld in der Niederrhein-Region sind es etwa 33,5 Kilometer, bis nach Köln ca. 44,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Die Website Velbert.de empfiehlt als Anfahrt aus süd- bis westlicher Richtung den Weg über die Autobahnen A3, A46 sowie über „die autobahnähnlich ausgebaute B224“. Bei der Anfahrt aus nördlicher oder östlicher Richtung empfiehlt sich die A52 sowie die Ausfahrt „Essen-Rüttenscheid“ mit anschließender Fahrt auf der B224 nach Ratingen.
Durch die Haltestellen Velbert-Nierenhof, Velbert-Langenberg, Velbert-Neviges und Velbert-Rosenhügel ist die Stadt an die S-Bahn S9 angebunden, die von Haltern am See über Essen bis Wuppertal fährt. Im ÖPNV gehört Velbert zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt des örtlichen Busverkehrs ist der Willy-Brandt-Platz. Bei geplanten Flugreisen bietet sich für Einwohner Velberts eine Anreise zum Düsseldorfer Flughafen an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Velbert, im Kreis Mettmann oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
