Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Köln

Wir sind als Immobiliengutachter mit der marktkonformen Immobilienbewertung in Köln, im Rheinland und im Bergischen Land aktiv

Die Domstadt Köln liegt im Herzen Nordrhein – Westfalens sowie im Ballungsraum Köln/Bonn, ist die deutsche Medienhauptstadt und mit rund einer Million Einwohnern gleichzeitig die viertgrößte Stadt Deutschlands.

Wir sind in unserem Kölner Büro

Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.

Für uns Immobiliensachverständige ist die Millionenmetropole Köln ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Köln sehr genau.

Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.

Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung am Rhein, an der Rheinschiene und in der Domstadt.

Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Köln neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Nordrhein-Westfalen ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Köln zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in der Domstadt Köln gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:

Immobilienverkauf

Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Köln und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]

Gerichtliche Auseinandersetzungen

Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Köln und im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Köln oder im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in NRW und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]

Berufsbetreuung und Betreuung

Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Köln oder in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]

Immobilieninvestments

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines in Köln und im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]

Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in NRW oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]

Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]

Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]

Die qualifizierten sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Köln und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Die Immobilienbranche in Köln

ist seit Jahrzehnten überaus stabil. Der Spruch „Ich suche eine Wohnung in Köln“ wurde mittlerweile zum Running-Gag. Die Immobilienpreise sind in allen Teilbereichen des Kölner Immobilienmarktes entsprechend hoch und steigen weiter an. Die Dommetropole gliedert sich in die neun Stadtbezirke: Innenstadt (1), Rodenkirchen (2), Lindenthal (3), Ehrenfeld (4), Nippes (5), Chorweiler (6), Porz (7), Kalk (8) und Mülheim (9). Die erhebliche Attraktivität des Ballungsraumes führte auch zu recht stabilen Verhältnissen auf den jeweiligen Immobilienmärkten der Köln umgebenden Städte Bergisch Gladbach, Leverkusen, Bonn, Hürth, Brühl, Sankt Augustin, Pulheim, Monheim u.a..

Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Köln.

Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge  oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Rheinlandes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.

Watt kütt, datt kütt!

Dieser Spruch ist recht typisch für den Kölner. Vielleicht ist die Messestadt Köln nicht ganz so weltmännisch wie Hamburg, mit Sicherheit ist es nicht die größte Stadt Deutschlands, aber sicher sehr liebenswert und auch deshalb unsere Stadt.

Die Gelassenheit der Kölner

ist sprichwörtlich. Die Universitätsstadt ist eine junge Stadt, die neben Karneval und Musical seine Attraktivität aus der lebendigen Kultur- und Kneipenszene schöpft.

Der Immobilienmarkt in Köln

Einleitung

Köln, die viertgrößte Stadt Deutschlands, ist bekannt für ihre kulturelle Vielfalt, wirtschaftliche Stärke und hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt der Stadt entwickelt sich dynamisch und bleibt ein attraktives Ziel für Investoren, Eigentümer und Mieter. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Marktsituation, Preisentwicklungen, Trends und Prognosen für den Kölner Immobilienmarkt im Jahr 2025.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Köln profitiert von einer robusten Wirtschaft, die von Branchen wie Medien, Versicherungen, Automobilzulieferern und dem Dienstleistungssektor geprägt ist. Die Stadt verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, das die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Mit etwa 1,09 Millionen Einwohnern im Jahr 2025 wird für die kommenden Jahre ein weiterer Anstieg auf bis zu 1,17 Millionen bis 2035 erwartet. Diese demografische Entwicklung, gepaart mit einer guten Infrastruktur und attraktiven Freizeitmöglichkeiten, macht Köln zu einem gefragten Wohn- und Investitionsstandort.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in Köln liegt im April 2025 bei etwa 4.943 Euro. Für Eigentumswohnungen beträgt der Preis rund 4.914 Euro pro Quadratmeter, während Häuser durchschnittlich bei 5.134 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage: In zentralen Stadtteilen wie der Altstadt-Nord oder Neustadt-Nord erreichen Quadratmeterpreise bis zu 6.892 Euro, während Randbezirke wie Godorf oder Meschenich mit Preisen ab 2.546 Euro deutlich günstiger sind.

Nach einem Höchststand im Jahr 2022 (ca. 5.265 Euro pro Quadratmeter für Häuser, 4.993 Euro für Wohnungen) kam es 2023 und 2024 zu einer Phase der Preiskorrektur, bedingt durch steigende Hypothekenzinsen, Inflation und eine geringere Nachfrage. Seit dem zweiten Quartal 2024 ist jedoch eine Stabilisierung erkennbar, mit einem leichten Anstieg der Wohnungspreise um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Über die letzten fünf Jahre beträgt die Wertsteigerung für Wohnungen etwa 21 %, was die langfristige Attraktivität des Marktes unterstreicht.

Mietpreise

Die Mietpreise in Köln entwickeln sich ebenfalls dynamisch. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen bei etwa 12,60 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten von bis zu 22,86 Euro in Premiumlagen wie der Innenstadt oder Lindenthal. Für Häuser beträgt der Mietpreis im Schnitt 15,75 Euro pro Quadratmeter. Seit 2020 sind die Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser um rund 7,82 % gestiegen, was die größte Steigerung in diesem Zeitraum darstellt. Besonders zentrale Lagen und Stadtteile mit guter Infrastruktur verzeichnen eine hohe Nachfrage und entsprechende Preisanstiege.

Regionale Unterschiede

Kölns Immobilienmarkt ist durch starke regionale Unterschiede geprägt. Die Stadt gliedert sich in neun Stadtbezirke mit insgesamt 86 Stadtteilen, die jeweils eigene Marktcharakteristika aufweisen.

• Innenstadt: Die Stadtteile Altstadt-Nord, Altstadt-Süd, Neustadt-Nord, Neustadt-Süd und Deutz sind die am dichtesten besiedelten und teuersten Lagen. Hier werden Quadratmeterpreise von bis zu 6.892 Euro erzielt, insbesondere in Premiumlagen wie dem Rheinauhafen, wo moderne Wohnungen in den Kranhäusern Preise von über 12.500 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Altbauwohnungen prägt den Markt.

• Lindenthal: Als einer der grünsten und wohlhabendsten Stadtteile ist Lindenthal besonders bei Familien und Besserverdienern beliebt. Quadratmeterpreise erreichen hier bis zu 8.068 Euro, die höchsten in Köln. Der Stadtteil profitiert von einer exzellenten Infrastruktur und Nähe zur Innenstadt.

• Rodenkirchen: Dieser südliche Stadtbezirk bietet eine gute Mischung aus urbaner Anbindung und suburbaner Ruhe. Stadtteile wie Rodenkirchen, Bayenthal und Sürth sind für ihre Lebensqualität bekannt. Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 4.000 und 6.000 Euro.

• Porz, Mülheim und Deutz: Diese Stadtteile gelten als aufstrebend und bieten ein hohes Wertsteigerungspotenzial. Mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 5.000 Euro sind sie attraktiv für Investoren, die von Neubauprojekten und einer guten Anbindung profitieren wollen.

• Randbezirke: Stadtteile wie Meschenich, Godorf oder Brück bieten die günstigsten Immobilienpreise, beginnend bei etwa 2.256 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders für preisbewusste Käufer und Mieter interessant, haben jedoch oft eine schwächere Infrastruktur.

Markttrends

Nachhaltigkeit

Ein zentraler Trend auf dem Kölner Immobilienmarkt ist die steigende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien. Angesichts des Ziels, bis 2050 klimaneutral zu sein, gewinnen energetische Sanierungen, umweltfreundliche Baumaterialien und erneuerbare Energiesysteme an Bedeutung. Immobilien mit hohen Energieeffizienzklassen (A+, A, B) verzeichnen überdurchschnittliche Preisanstiege von 1,9 bis 2,5 % im Jahr 2024.

Neubauprojekte

Trotz eines Rückgangs der Neubautätigkeit seit 2023 gibt es in Stadtteilen wie Deutz, Mülheim und Porz zahlreiche Neubauprojekte, die den Markt beleben. Diese Projekte konzentrieren sich auf moderne Eigentumswohnungen und nachhaltige Wohnanlagen, die besonders bei Investoren gefragt sind. Der begrenzte Baulandbestand in zentralen Lagen führt jedoch zu hohen Preisen und einer anhaltenden Angebotsknappheit.

Digitalisierung

Die Digitalisierung prägt den Immobilienmarkt zunehmend. Online-Bewertungstools, virtuelle Besichtigungen und datenbasierte Marktanalysen gewinnen an Bedeutung. Immobilienmakler setzen verstärkt auf professionelles Marketing und digitale Plattformen, um die Sichtbarkeit von Objekten zu erhöhen.

Investmentmarkt

Der Kölner Investmentmarkt hat sich 2024 erholt, mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,2 Milliarden Euro, einem Anstieg von 92 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders Großdeals, wie der Verkauf des Rossio-Areals und des Nordgeländes der Koelnmesse, trugen zu diesem Ergebnis bei. Die Netto-Anfangsrenditen stabilisieren sich bei 4,40 % für Büroobjekte, 4,25 % für Logistikflächen und 3,85 % für Geschäftshäuser in besten Lagen. Für 2025 wird ein höheres Transaktionstempo und eine leichte Renditekompression erwartet.

Prognose bis 2030

Die Aussichten für den Kölner Immobilienmarkt bleiben positiv. Experten prognostizieren einen moderaten Preisanstieg bis 2030, angetrieben durch:

• Bevölkerungswachstum: Die wachsende Einwohnerzahl erhöht die Nachfrage nach Wohnraum.

• Wirtschaftliche Stärke: Kölns Rolle als Wirtschaftsstandort stützt die Kaufkraft und Investitionsbereitschaft.

• Angebotsknappheit: Der begrenzte Wohnraum und die geringe Neubautätigkeit treiben die Preise weiter in die Höhe.

• Nachhaltigkeit: Der Fokus auf klimaneutrale Immobilien wird den Markt für energetisch optimierte Objekte stärken.

Zentrale Stadtteile wie die Innenstadt, Lindenthal und Rodenkirchen bleiben die teuersten und gefragtesten Lagen, während aufstrebende Stadtteile wie Deutz und Mülheim ein hohes Wertsteigerungspotenzial bieten. Das Umland von Köln gewinnt durch erschwinglichere Preise und gute Anbindungen ebenfalls an Attraktivität.

Herausforderungen

Trotz der positiven Aussichten steht der Kölner Immobilienmarkt vor Herausforderungen:

• Zinsentwicklung: Steigende Hypothekenzinsen könnten die Nachfrage nach Eigentum dämpfen.

• Inflation: Hohe Lebenshaltungskosten könnten die Investitionsbereitschaft bremsen.

• Angebotsengpässe: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die geringe Neubautätigkeit verschärfen die Knappheit.

• Regulierungen: Verschärfte Bauvorschriften und Nachhaltigkeitsanforderungen erhöhen die Baukosten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Köln bleibt dynamisch und attraktiv, geprägt von einer hohen Nachfrage, regionalen Unterschieden und einem wachsenden Fokus auf Nachhaltigkeit. Während zentrale Lagen weiterhin Spitzenpreise erzielen, bieten aufstrebende Stadtteile und das Umland Chancen für Investoren und preisbewusste Käufer. Trotz kurzfristiger Preiskorrekturen und wirtschaftlicher Unsicherheiten deuten die langfristigen Trends auf eine moderate Preissteigerung bis 2030 hin. Für Eigentümer, Mieter und Investoren ist eine fundierte Marktanalyse entscheidend, um im Kölner Immobilienmarkt erfolgreich zu agieren.

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